«Теорему» показали в «Фокусе»
В Челябинске вновь выставлены на продажу два крупных торговых центра
Два крупных объекта коммерческой недвижимости, принадлежащих структурам предпринимателя Владимира Ланде, ТРК «Фокус» и ТЦ «Теорема», выставлены на продажу. Объявления появились на платформе Avito. Продавец хочет получить за свою недвижимость в общей сложности более 3,2 млрд руб. Эксперты считают предложенные цены завышенными, а также отмечают общий тренд снижения стоимости торговых площадей и объектов недвижимости.
Фото: Родион Платонов, Коммерсантъ
Фото: Родион Платонов, Коммерсантъ
В Челябинске выставили на продажу два объекта недвижимости, принадлежащие структурам предпринимателя Владимира Ланде. Объявление о продаже появились на платформе Avito.
За торгово-развлекательный комплекс «Фокус», расположенный на улице Молдавской на северо-западе города, продавец просит 2,39 млрд руб. За торговый центр «Теорема» на Комсомольском проспекте — 875 млн руб.
ТРК «Фокус» — один из крупнейших в Челябинске, был построен и введен в эксплуатацию в 2006 году. Его общая площадь составляет 60 тыс. кв. м, из которой арендопригодна, по уверениям продавца, площадь 45 тыс. кв. м. Также в объявлении сказано, что общий доход от арендного потока составляет около 550 млн руб. в год, а общий трафик посетителей оценивается в 5 млн человек в год. Владельцем является ООО «Адреналин», 100% долей которого принадлежат Владимиру Ланде.
ТЦ «Теорема» построен в 1982 году, введен в эксплуатацию под названием «Северо-западный» и в советское время был крупнейшим универсамом города. Его общая площадь — 13,2 кв. м. В городе «Теорема» известна, прежде всего, своим магазином-универсамом, где продаются в основном премиальные товары и продукты питания, большая часть покупателей — зажиточные челябинцы. Кроме того, часть площадей сдается в аренду как местным, так и федеральным торговым точкам и сетям. Нынешний владелец «Теоремы» — ООО «Астреб», также принадлежащее господину Ланде.
«Фокус» и «Теорема» выставляются на продажу не первый раз. Так, в 2025 году За «Фокус» просили 2,75 млрд руб., на 13% больше, чем сейчас. «Теорема» выставлялась на продажу совсем недавно: в марте текущего года за нее просили 1,1 млрд руб.
Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов напоминает, что предыдущие попытки продать эти объекты не привели к сделкам и что период, когда крупный региональный торговый центр можно было выгодно продать, закончился. И снижение цены продавцом, во-первых, недостаточное, а во-вторых, запоздалое.
«По нашей оценке, заявленный продавцом арендный поток около 550 млн руб. в год требует проверки: судя по формулировке, это валовой доход с учетом прочих поступлений, а не чистый операционный доход, который для торгового центра такого масштаба обычно на 30–40% ниже, то есть порядка 330–385 млн руб. Еще в 2019–2021 годах подобные объекты уходили по ставке капитализации 10–12%, а сегодня инвесторы закладывают в крупный региональный ритейл 18–22% из-за оттока трафика и высокой доходности безрисковых альтернатив, и при таком чистом операционном доходе это дает справедливую стоимость около 1,5–2,1 млрд руб. — почти вдвое ниже докризисных уровней и заметно ниже заявленных 2,4 млрд руб.»,— считает Станислав Ахмедзянов.
Управляющий партнер IBC Global объясняет свою точку зрения тем, что при ключевой ставке 14,25% и доходности длинных ОФЗ выше нее покупатель сравнивает торговый центр с почти безрисковыми инструментами на уровне 14–16%, поэтому закладывает в неспециализированный региональный ТЦ повышенную премию за риск и низкую ликвидность.
«Фон для сегмента негативный: индекс посещаемости торговых центров в среднем по стране примерно на 23% ниже доковидного уровня, а инвестиционный спрос сместился в районные объекты у дома и стрит-ритейл, тогда как крупные региональные моллы теряют и трафик, и покупательский интерес. Одновременно предложение таких объектов растет, площадки выходят на продажу целыми пакетами. По нашим наблюдениям, это уже не единичные истории, а тренд выхода собственников в кэш, что дополнительно давит на цену и удлиняет сроки экспозиции»,— подчеркивает господин Ахмедзянов.
Челябинский риелтор, специалист по коммерческой недвижимости Лев Шпайзман также считает цену и заявленный для «Фокуса» доход от аренды завышенными.
«Вероятно, это все-таки сумма валового дохода, а не чистой прибыли. Потому что крупный торговый комплекс — это еще и сложное сооружение, которое требуется содержать, выполняя все требования в том числе по безопасности, платить налоги. Нужно понимать и то, в каком состоянии находится инженерная инфраструктура здания, каков поток арендаторов и его качество. Словом, для такой покупки нужно не только иметь свободные деньги в таком количестве, но и внимательно изучить и сам объект, и то, как им управлять»,— считает Лев Шпайзман.
Совладелец агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман считает, что ярким примером нисходящего тренда в коммерческой недвижимости стала недавняя продажа с торгов ТРК «Урал», который при начальной цене торгов в почти 800 млн руб. был приобретен в два раза дешевле, за 397,4 млн руб.
«Ну вот и стоит подумать, сколько сейчас на самом деле готовы дать за подобные комплексы, даже если они в текущем моменте приносят какие-то деньги. Возможно, учитывая локацию и площадь земельных участков, покупатель мог бы подумать о сносе объектов и постройке на их месте чего-то более актуального в нынешнее время. Но опять-таки, для этого нужны длинные и дешевые деньги, а их в стране сейчас нет»,— считает Максим Фридман.
«Реалистичная стратегия для собственника таких объектов сейчас — это реконцепция, частичная пересдача площадей или удержание объекта до смены рыночного цикла, а не ожидание докризисной цены»,— считает Станислав Ахмедзянов.