Продажи жилья становятся элитнее
Как развивается рынок высокобюджетных новостроек Москвы
Спрос на люксовые новостройки в Москве в этом году упал, по разным оценкам, до 50%. Покупателей сдерживают высокие цены, которые размывают инвестиционные перспективы приобретения элитного жилья. Но активность на рынке есть — ее поддерживают сделки в отдельных проектах, отвечающих выросшей избирательности спроса.
Фото: Александр Миридонов / Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов / Коммерсантъ
В первом полугодии 2026 года рынок элитной недвижимости в Москве ощутимо замедлился. Два года активного роста спроса на фоне ограничения других инвестиционных возможностей сменились падением продаж. Глубину падения участники рынка оценивают по-разному. В NF Group — в 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в «Intermark Городская Недвижимость» — на 20%, в «Метриум Премиум» — на 47,1%.
По словам директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анны Раджабовой, в мае этого года падение чуть замедлилось и составило 23%: было заключено 36 ДДУ против 47 в мае прошлого года. «Но это не свидетельствует о начале восстановления покупательской активности. Как раз около года назад начался период стагнации на московском рынке высокобюджетных новостроек. Количество оформляемых договоров долевого участия остается невысоким на протяжении года»,— уточняет эксперт.
В настоящее время на первичном рынке высокобюджетного жилья в Москве представлено 2,3 тыс. лотов против 2,08 тыс. лотов годом ранее, следует из данных «Метриум Премиум». То есть объем экспозиции в люксовом сегменте вырос на 11,4% за год, хотя в целом на рынке новостроек столицы сократился на 17%. «Девелоперы выводят на рынок новые элитные проекты, так как строить уже спроектированные новостройки и открывать в них продажи, как правило, выгоднее, чем консервировать площадки»,— говорит Анна Раджабова.
За последние 12 месяцев предложение пополнилось более чем на 1,5 тыс. лотов. «Это тот объем, который застройщики реально вывели в продажу»,— поясняет управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.
Но, несмотря на это, на рынке есть дефицит предложения с оптимальным соотношением цены и качества.
«Главные причины — ограниченность качественных площадок в востребованных локациях и рост затрат на реализацию проектов. Из-за высокой себестоимости строительства и стоимости финансирования девелоперы более осторожно подходят к выводу новых объектов»,— отмечает партнер агентства Whitewill Екатерина Левина, подчеркивая, что активность девелоперов сдерживают не только низкоактивный спрос и дефицит подходящих площадок, но и сложности согласования проектов с городскими властями.
По словам Дмитрия Халина, участников рынка интересуют в основном небольшие проекты в центре и проекты под реконструкцию. «За счет более короткого периода реализации такие проекты сегодня выглядят менее рисковыми и прибыльными для инвесторов»,— отмечает он.
Ценам некуда расти
Квадратный метр на первичном рынке высокобюджетного сегмента Москвы сегодня стоит в среднем 2,5 млн руб., что на треть дороже чем полтора года назад, в начале 2025 года, обращает внимание господин Халин. По словам Анны Раджабовой, сейчас цены растут медленнее. «Показатель вырос на 6,8% за год, что ниже уровня инфляции. Динамика во многом обусловлена изменением структуры предложения. Ранее реальный рост цен в элитных новостройках столицы достигал 20% годовых»,— поясняет эксперт, подчеркивая, что цены на строящуюся элитную недвижимость достигли потолка, поэтому высокобюджетные проекты не привлекают инвесторов. У большинства застройщиков нет дисконта на этапе котлована относительно рыночных цен, и потенциальная капитализация от приобретения недвижимости на начальном этапе реализации проектов ощутимо снизилась.
Застройщики стараются оптимизировать коммерческие условия покупки, предлагая рассрочки, по возможности снижая первый взнос.
«Но пространство для сильных дисконтов ограничено: при текущей экономике строительства девелоперы не могут массово снижать цены без ущерба для финансовой модели проекта»,— говорит Екатерина Левина.
«Покупатели не видят четкой инвестиционной перспективы в покупке на котловане при таком уровне цен. Более понятная доходность на вкладах и в облигациях — их и выбирает состоятельная аудитория»,— согласен Дмитрий Халин. По его словам, дополнительное давление на рынок оказывает низкий курс доллара — состоятельные покупатели не готовы конвертировать валютные накопления по 70–72 руб. за $1. «Еще одна причина — макроэкономический фон. Покупатели элитных новостроек — чаще всего бизнесмены. Многие отрасли сейчас испытывают проблемы с ликвидностью, и “вытаскивать” деньги на покупку элитных квартир нет возможности»,— объясняет господин Халин.
Рынок держится на избирательных покупателях
Сегмент элитной недвижимости в первой половине этого года отличается от предыдущих периодов. «Достаточность объема предложения, его качество и разнообразие больше не являются определяющими для роста покупательской активности. Выход новых проектов подогревает интерес к рынку, но на первый план выходит взвешенный подход к покупке недвижимости»,— рассуждает партнер NF Group Андрей Соловьев.
По его словам, выбирая недвижимость, покупатели принимают во внимание десятки факторов, связанных с экономикой в целом, политикой и общими настроениями на рынке.
В этих условиях сделки совершают в основном клиенты, ориентированные на собственное проживание. Но они чаще предпочитают проекты на высоких стадиях строительства или уже готовые комплексы, что, разумеется, негативно отражается на статистике сделок по договорам долевого участия в строительстве, отмечает Анна Раджабова.
Среди проектов в высокой степени готовности и при этом с сохранением потенциала роста цены можно выделить элитный жилой комплекс «Монблан» от «Галс-Девелопмента». Он готов на 50%, активно идут фасадные работы. Сейчас квадратный метр здесь стоит 1,4 млн руб., что на 13% ниже средней цены для аналогичного класса проектов в Центральном административном округе Москвы. С момента старта продаж в мае 2024 года стоимость квадратного метра в «Монблане» выросла почти на 85%. К июлю распроданность квартир в комплексе достигла 55%, посчитали в «Метриум Премиум».
Элитный комплекс «Монблан» в Замоскворечье — это узнаваемая 27-этажная башня-кристалл сложного конструктива: плоскость монолитных конструкций на каждом этаже разная. Ее уравновешивают пять камерных неоклассических корпусов от 7 до 12 этажей с фасадами из натурального светлого известняка.
В комплексе «Монблан» 341 квартира: от лотов с одной спальней и просторной кухней-гостиной до пентхаусов с террасами. На этаже от трех до семи квартир. В 80% лотов открывается вид на воду — квартиры, выходящие окнами на набережную, есть даже в среднеэтажных секциях. При проектировании инфраструктуры комплекса на первом месте был принцип разумной достаточности. Лобби в каждом корпусе плюс гранд-лобби всего комплекса с клабхаусом и просторный приватный двор. Его площадь сопоставима с футбольным полем, а дизайн будет выполнен в концепции альпийской долины. В одном из корпусов откроется детский клуб, а на первых этажах будут премиальная торговая галерея и панорамный ресторан. Девелопер недавно анонсировал долгосрочную модель управления коммерческой недвижимости в своих жилых комплексах, что позволит команде проекта контролировать качество сервисов.
Фото: пресс-служба «Галс Девелопмент»
Фото: пресс-служба «Галс Девелопмент»
Фото: пресс-служба «Галс Девелопмент»
По словам Анны Раджабовой, помимо статуса локации и привлекательного окружения, покупатели высокобюджетного жилья обязательно обращают внимание на уровень приватности в проектах.
«Клиенты заинтересованы в небольшом числе квартир на этаже, качественной шумоизоляции, комфортных общественных пространствах и наличии специальных помещений для персонала, включая курьеров. Дополнительным преимуществом служит наличие в комплексе охраняемого частного двора»,— перечисляет она, подчеркивая, что перегруженная собственная инфраструктура новостроек в этом сегменте сейчас не востребована.
«Избыточные опции, за которые приходится переплачивать, напротив, отрицательно отражаются на уровне продаж. Особенно негативно клиенты высокобюджетного рынка относятся к коммерческим объектам, которые ведут к увеличению внешнего трафика»,— добавляет госпожа Раджабова. Среди частых запросов клиентов высокобюджетного сегмента можно выделить еще круглосуточный сервис, высокий класс энергоэффективности и необычный архитектурный облик комплекса. Покупатели стали чувствительнее к цене: они тщательнее сравнивают первичный рынок с готовыми объектами и не готовы быстро принимать решение только из-за статуса проекта или локации, соглашается Екатерина Левина.
Учитывая непростую конъюнктуру, на полноценное восстановление рынка может уйти от года до нескольких лет. По прогнозам Анны Раджабовой, высокие темпы продаж будут наблюдаться только в отдельных проектах в востребованных локациях с дефицитом предложения. По оценке Дмитрия Халина, спрос может снова начать расти, если курс доллара превысит 85 руб. за $1, а доходность вкладов снизится до 7–8% либо при выходе на рынок крупных проектов с очень комфортным ценообразованием.
Проектная декларация на «наш.дом.рф».
Застройщик: ООО «СЗ Галс-Шлюзовая».
ООО «СЗ Галс-Шлюзовая»
Реклама