Рынок аренды нежилых помещений гораздо менее динамичен, чем квартирный рынок Москвы. События этого лета относятся здесь в основном не к сфере изменения конъюнктуры, а к области соблюдения законодательства. Существенные проблемы с арендными платежами из-за невнимательного заполнения "платежек" начали испытывать многие территориальные агентства. Головную боль доставляли агентствам и "левые" арендаторы.
Начнем с первичного рынка аренды. Как показывает практика, "муниципальная" часть арендного рынка на сегодняшний день наименее подвержена конъюнктурным изменениям, имеет четкую систему ценообразования и регламентируется исключительно постановлениями и распоряжениями московских властей. Сейчас территориальные агентства практически завершили перерасчет арендных платежей, связанный с изменением базовой ставки аренды с 1 апреля этого года. Однако именно с арендными платежами начали испытывать проблемы многие территориальные агентства. Есть арендаторы и есть ставки аренды, а вот поступлений в бюджет недостаточно. Выяснилось, что виной тому сами арендаторы, которые без должного внимания заполняют "платежки" по перечислению платежей. И сейчас в центре, например, ведутся поиски 14 млрд руб. арендных платежей.
Кроме того, первичный рынок аренды оказался втянут в новые выяснения отношений между арендодателями и балансодержателями. РЭО, ПРЭО, ЖЭКи и другие структуры, имеющие на балансе нежилые помещения, пытаются вернуться к временам, когда арендаторы напрямую переводили часть платежей на их счета. Это, в принципе, понятно, поскольку содержание зданий требует финансовых затрат, а поступления от аренды, которые идут к балансодержателям через бюджет, превращаются со временем в ничто. Однако пока эта ситуация не имеет никакого выхода, а пути разрешения проблемы может найти только московское правительство.
Головной болью для терагентств остаются "левые" арендаторы. Призывы легализовать договоры субаренды через терагентства остаются пока без внимания. Большинство таких арендаторов, опасаясь проблем с оформлением договоров в агентствах, продолжают платить своим арендодателям значительно большие средства, и нередко наличными. Москомимущество со своей стороны готово идти уже на более жесткие санкции в отношении таких договоров. А о том, что это возможно, свидетельствует, например, тот факт, что сейчас уже принят ряд решений по деприватизации отдельных предприятий за различного рода нарушения. Эти предприятия (точнее, их помещения) будут выставлены на конкурс. Сейчас в центральном административном округе идет подготовка к нескольким конкурсам по продаже прав долгосрочной аренды. Однако специалисты терагентств с недоумением констатировали, что ажиотажа вокруг таких конкурсов нет. На последнем из них два лота (полуподвальные помещения в центре) оказались невостребованными.
Что касается нежилых помещений вторичного рынка, то здесь за лето существенных изменений не произошло. Основным поставщиком нежилых помещений на вторичном рынке остаются приватизированные предприятия и предприятия, имеющие недвижимость на своем балансе. Кроме того, некоторый объем площадей появляется на рынке и благодаря арендаторам Москомимущества, которые часть своих помещений передают в субаренду и за счет этого счастливо существуют сами. Эти помещения представляют для арендаторов вторичного рынка наибольший интерес (хотя требуют значительных вложений — ремонт, телефонизация, охрана), поскольку ставки аренды здесь не поднимаются выше $300-400 за 1 м2 общей площади в год.
Другой значительной частью вторичного рынка аренды являются помещения в реконструированных офисных зданиях. Высокий уровень ставок аренды таких помещений ($700-1500 за 1 м2 в год) определяет и круг потенциальных арендаторов — банки и крупные иностранные компании. Надо сказать, что застройщики не жалуются на недостаток спроса на их помещения и портфель арендаторов формируется практически полностью еще на этапе реконструкции.
Приобрести высококлассный офис в отдельном офисном здании можно, внеся застройщику предоплату за будущий офис еще до начала реконструкции или строительства. При этом стоимость аренды обойдет несколько дешевле, нежели в случае, когда арендуются уже готовые помещения. Однако здесь следует сделать оговорку: подобную схему лучше реализовывать в случае, если застройщик имеет опыт, авторитет и может гарантировать выполнение всех работ в установленные сроки.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ