С развитием строительной индустрии многие российские предприниматели, работающие в этой сфере, стали обращаться к западному опыту. Он, как известно, предусматривает максимальное использование полезных площадей, и одна из его находок — мансарды. Интерес к мансардам в Москве возник недавно, однако достаточно быстро они вошли в моду и стали одним из признаков жилья высокого класса. Группа недвижимости Ъ не могла обойти своим вниманием эту тему еще и потому, что создание мансард не требует значительных усилий от застройщиков и вполне щадяще сказывается на их кармане.
Исторический экскурс
Слово "мансарда" появилось в Западной Европе еще в XVI веке. Именно тогда французский инженер Жиль Ордуэн Мансар предложил использовать чердачные помещения под жилье. Эти комнатки предназначались для студентов и прочих не очень обеспеченных людей. Жилье располагалось высоко над землей — над последним этажом, а добраться туда было не так-то просто. Кроме этого, часто чердаки были с низкими потолками, да и вообще не обладали, говоря современным языком, "высокими потребительскими качествами".
В XX веке отношение к мансардам изменилось. Из жилья "для бедных" они постепенно приобретали статус "элитарного жилья". Серьезный интерес к мансардам возник после Второй мировой войны, когда большие потоки беженцев и различных мигрантов привели к тому, что в некоторых странах, например Дании и Голландии, сказалась нехватка жилья и офисных помещений. Тогда и вспомнили о традициях использования чердаков в Западной Европе. При этом их стали облагораживать за счет увеличения и перепланировки чердачных помещений. Большим шагом вперед стало изобретение датского инженера Рассмусена — мансардные окна, известные сейчас как окна фирмы Velux. Эти окна встраиваются в крышу любого наклона. Благодаря им комната освещается значительно сильнее, чем при использовании обычных вертикальных окон. Лифты решили проблему доступа к высоко расположенным помещениям. Таким образом, оказалось, что, перестроив крышу, можно за небольшие деньги получить хорошее помещения (перестройка крыши стоит гораздо дешевле, чем строительство нового дома).
Изменение качества мансард повлекло за собой и изменение их социального статуса. Оказалось, что жилье в мансардах обладает рядом весьма привлекательных характеристик. Во-первых, при надстройке мансарды нет необходимости возводить тяжеловесные и неудобные несущие конструкции. Это позволяет осуществлять свободную планировку всей квартиры. Ее можно выполнить в виде помещения с легкими, изящными перегородками; геометрия жилых помещений может быть самой причудливой. Короче говоря, планировка зависит только от фантазии заказчика.
Еще одна отличительная черта мансарды — возможность работать с пространством квартиры не только в горизонтальном, но и в вертикальном направлении. Увеличив расстояние между последним этажом и крышей, можно сделать квартиру в мансардном этаже двухуровневой. Такая свобода очень важна, ибо она открывает широкие возможности для самого разнообразного дизайна. Мансардная квартира становится штучным товаром, который в век унифицированности и усредненности ценится особенно высоко.
Двухъярусное жилье в мансарде — пентхаус — имеет очень высокую репутацию. Отсутствие соседей сверху и сбоку (если на мансардном этаже расположена только одна квартира) создает эффект отстраненности, изолированности от окружающей среды. Таким образом, пентхаус представляет собой своеобразный "особнячок" внутри большого дома. Особенно любимы мансарды творческими людьми — художниками, музыкантами, литераторами, которые используют их в качестве мастерских.
Экономика мансарды должна быть экономной
Теперь посмотрим, выгодно ли надстраивать мансарды и сравним экономическую целесообразность надстройки мансард и нового строительства. Анализ этого вопроса дает однозначный ответ: "Да, выгодно". И сразу по нескольким соображениям. Во-первых, строительство жилого дома предусматривает подведение коммуникаций. Это весьма дорогостоящая процедура: примерно половина суммы строительства тратится на коммуникации, то есть это существеннейшая из расходных статей. А если надстраивать мансарду, то можно избежать таких расходов, подключившись к уже существующим сетям. Разумеется, это возможно в тех случаях, когда они позволяют "навешивание" дополнительной нагрузки. А в общем, надстройка мансарды незначительно увеличивает нагрузку на существующую инфраструктуру.
Во-вторых, поскольку мансарда представляет верхний этаж, над которым нет ничего тяжелого, то возможно применение легких и дешевых строительных материалов. Кроме этого, нет необходимости тратить средства на строительство фундамента. В совокупности перечисленные факторы приводят к тому, что себестоимость 1 м2 надстроенной мансарды обходится в 2-3 раза дешевле, чем при строительстве нового жилья аналогичного качества. И если стоимость строительства 1 м2 нового жилья иностранной подрядной фирмой составляет $800-1000, то при строительстве мансарды — $300-400. Выгода налицо.
Но на этом преимущества мансард не заканчиваются. Одной из важных характеристик инвестиционного процесса является период инвестирования — в данном случае строительства. Чем меньше это время, тем быстрее начнет возвращаться капитал. Так вот, время надстройки мансарды гораздо меньше, чем строительства нового дома. За счет двух моментов. Во-первых, строится только один этаж, а не несколько. Во-вторых, отпадает необходимость в проведении "нулевого цикла" — рытье котлована и закладке фундамента. А ведь именно эти работы занимают львиную долю времени при строительстве.
Применяя современные технологии, можно надстроить этаж за 3 месяца, даже не отселяя жильцов с верхнего этажа. Это делается следующим образом: на земле монтируется новый участок крыши, часть старой крыши снимается, на ее место устанавливаются новые опорные конструкции, а на них надевается часть новой крыши. Затем приступают к монтажу нового прогона крыши. Все несущие элементы и крыша полностью заменяются за несколько циклов.
И наконец, главное. С помощью мансардного строительства можно получить новое жилье и офисы там, где их очень трудно построить — в центре города. В центре, как все знают, плотность застройки весьма велика, и получить площадку под строительство, не снося каких-то построек, весьма проблематично. Надстройка мансард позволяет получить новые площади, как мы видели, весьма изящным способом. Следует отметить, что в силу всем понятных причин "элитное жилье" и офисы в центре стоят особенно дорого.
Российские особенности, они же трудности
Жилье в мансардах обладает рядом неоспоримых, с точки зрения потребителя, преимуществ. Спрос на такой товар велик, а надстройка мансард весьма прибыльно для застройщика. Возникает вопрос: почему же в Москве мансарды можно буквально пересчитать по пальцам?
Ответ дать непросто. В первую очередь надо отметить, что применение тех или иных архитектурных приемов во много зависит от градостроительной моды. Долгое время в России правил бал классицизм, который не приветствует возникновение помещений под крышей. Но при этом нельзя не отметить, что сложившаяся городская среда достаточно эклектична. Достаточно привести в пример Манежную площадь: тут и Кремль со своей старорусской архитектурой, и чистый классицизм — здания по Моховой и сам Манеж. Но на этой площади и гостиница "Москва", детище сталинских 30-х. Так что площадь составлена из весьма разнородных элементов разных эпох, и для Москвы это не исключение, а правило.
В такой застройке надстроенные мансарды не только не будут портить среду, а напротив, станут, где это возможно, связующим звеном между разнородными ее элементами. К сожалению, такие взгляды появляются только сейчас, а еще десяток лет назад попытки использовать мансарды как элемент застройки подвергались безжалостной критике. Архитекторам вменялось в вину, что они якобы хотят превратить Москву в близнец Парижа с его многокрышьем.
Эти обвинения сейчас сняты, так как никто и не собирается надстраивать каждый дом, тем более в историческом центре Москвы, где любое вмешательство должно быть серьезнейшим образом продумано. Но ведь достаточно мест, где мансарды явно украсят пейзаж, и зданий, в которые мансарды органично впишутся (самый простой случай — "хрущевки", которые с надстроенной мансардой и скатной крышей будут выглядеть по-человечески). Более того, политика надстройки мансард получила в начале 1993 года и официальное одобрение московского правительства.
Власти дали "зеленый свет", но дело не идет. Почему? Существуют две основные причины. Первая достаточно универсальна и заключается в инвестиционном кризисе, свойственном всем областям экономики. Период высокой инфляции — это время быстрой оборачиваемости капитала, ждать крупномасштабных инвестиций можно только при снижении темпов инфляции. Кроме того, недостаточно проработана проблема защиты собственности и инвестиций. Западные партнеры готовы вкладывать средства только тогда, когда уверены, что с их недвижимостью ничего не случится из-за непредвиденных политических событий.
Еще одна проблема, связанная с развитием недвижимости (и надстройкой мансард в частности), — трудности в получении разрешительной документации на строительство. Иностранцы, уже приступившие к осуществлению проектов в России, часто говорят: "Если бы мы знали, что перед началом строительства надо получить разрешение в трех десятках организаций, мы не стали бы и начинать". Мало того, что получение разрешительной документации и подготовка проекта растягивается на полтора-два года — прохождение столь многих инстанций требует не только крепких нервов, но и изрядных финансовых вливаний в каждую организацию. Перед лицом таких трудностей инвесторы готовы отказаться от будущих прибылей, и многие интересные проекты умирают на стадии подготовки проекта.
И последнее. Практика московского правительства предполагает предоставление участка под застройку или разрешения на надстройку мансарды к существующему зданию на условиях передачи половины новых помещений муниципалитету. Такой натуральный оброк на застройщика приводит к тому, что построенные метры обходятся инвестору в 2 раза дороже.
Заключение оптимиста
Несмотря на все связанные с ней трудности, надстройка мансард, по мнению специалистов, является одним из перспективнейших направлений в строительстве недвижимости в Москве. Даже при сохранении существующей ситуации можно получать хорошие прибыли за счет деятельности в этой области.
А в случае общего улучшения инвестиционного климата и некоторых шагов московского правительства, направленных на упрощение получения разрешительной документации (не помешали бы и некоторые шаги по борьбе с коррупцией), надстройка мансард может стать гвоздем уже следующего строительного сезона. Ну а если заодно снизят натуральный оброк...
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН,
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ