Доля субсидированных ипотечных программ от застройщиков сократилась в два раза
В 2026 году доля субсидированных ипотечных программ, предлагаемых застройщиками, сократилась до 25-27%. Об этом заявил на Финансовом конгрессе Банка России директор департамента «Домклик» Алексей Лейпи. В 2024-2025 годах доля доходила до 50%, что зачастую приводило к росту цен.
По его мнению, сейчас, «когда речь идет о разнице ставки в 18% до 12% годовых, это больше выглядит как маркетинг». За это платит застройщик, потому что у застройщика есть выбор: либо он даст такую преференцию, либо даст скидку "в лоб". «Скидка "в лоб" в данном случае может привести к эффекту домино», так как застройщики в какой-то момент «просто не смогут остановиться в рамках конкуренции между собой», считает господин Лейпи.
По данным ПАО «Дом.РФ», объем выданных ипотечных кредитов за пять месяцев 2026 года превысил 1,7 трлн руб. Менее половины, около 817 млрд руб., пришлось на первичный рынок. За это же время застройщики реализовали 1,5 млн кв. м. жилья на 312 млрд руб., что меньше прошлогодних показателей на 10% и 4% соответственно. Рыночные ставки на первичное жилье при этом остаются на достаточно высоком уровне, более 18,7% годовых.
Сокращению доли субсидированных ипотечных программ от застройщиков предшествовали регуляторные меры Центрального банка, который неоднократно выражал обеспокоенность ростом рискованных кредитов и закредитованностью населения. Банк России вводил макропруденциальные лимиты (МПЛ) и повышал надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, особенно для тех, где первоначальный взнос составлял менее 20% или долговая нагрузка заемщика превышала 80%. Целью этих мер было снижение системных рисков на рынке и охлаждение спроса, а также предотвращение завышения цен на жилье.
Эффект от этих мер проявился в значительном снижении общих объемов выдачи ипотеки, особенно по госпрограммам. Например, в феврале 2026 года выдача льготных ипотечных кредитов сократилась вдвое по сравнению с предыдущим месяцем, что повлекло за собой сокращение общих выдач на треть. Схожее воздействие оказало прекращение действия массовой льготной ипотеки на новостройки в июле 2024 года и вступление в силу дополнительных ограничений по семейной ипотеке. Это привело к тому, что в марте 2026 года доля рыночной ипотеки в общей выдаче выросла до 58%, в то время как доля льготных программ снизилась до 42%.
Застройщики использовали субсидированные ставки как инструмент стимулирования спроса, компенсируя банкам разницу с реальной ставкой и предлагая покупателям кредиты под 1% годовых и ниже. Однако ЦБ ввел запрет на субсидирование ставок ниже 3%, а затем и ниже 6%. Это, наряду с высокими рыночными ставками (в районе 20% годовых), которые не могут быть полностью компенсированы застройщиками, привело к сокращению доли субсидированных программ. В связи со снижением предложения по льготным программам на первичном рынке, а также высокими процентными ставками на вторичном, ожидается снижение общего объема выдачи ипотечных кредитов.