Недвижимость чувствует дисбаланс

Спрос на первичном рынке недвижимости продолжает сокращаться, несмотря на снижение ставок рыночной ипотеки. Интерес покупателей в январе–июне, по оценке представителей рынка недвижимости, упал на минимальный уровень за последние годы. Вместе с тем эксперты отмечают дисбаланс: при незначительной динамике снижения кредитных ставок стоимость жилья демонстрирует устойчивый рост. Объем ввода жилья при этом продолжает сокращаться. Объективных предпосылок для роста рынка во втором полугодии нет, делают выводы участники строительной отрасли.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Без поддержки

Активность на рынке новостроек снизилась после изменения условий семейной программы в 2024 году и к настоящему времени не восстановилась, считают эксперты ЦИАНа. При этом все большее значение приобретает выдача кредитов на рыночных условиях. Если на пике доля ипотечных сделок с господдержкой в Сибири в общей структуре продаж достигала 78%, то к сегодняшнему дню она сократилась до 45–50%.

Перераспределению способствует проблема доступности льготной ипотеки из-за высокого по абсолютной сумме первого взноса и ужесточенных требований. Но вместе с тем отмечается постепенное снижение ставок по рыночным жилищным кредитам. Если в 2025 году ключевая ставка Центробанка находилась на историческом максимуме за предыдущие 15 лет (на уровне 21%), а стандартные ставки по ипотеке составляли 27–30% годовых, то уже в середине 2026 года ставка опустилась до 14,5%, что улучшило доступность ипотечного кредитования. Сегодня рыночные ставки по ипотеке снизились в среднем на 10–12%.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на начало 2026 года средний ипотечный процент для новостроек в регионах Сибири составлял 19,11%. Впрочем, ставки все еще остаются высокими для того, чтобы кардинально изменить ситуацию на рынке, отмечают аналитики.

Банк России на заседании 19 июня снизил ключевую ставку с 14,5% до 14,25%. Однако ставка по ипотеке практически не сдвинулась, сохранившись в коридоре 18–20%. Банки не будут оперативно пересматривать условия, тем более что текущие условия кредитования застройщиков остаются, скорее, заградительными, считает операционный директор ГК «А101» Дмитрий Горелов. «Спрос во втором квартале просел относительно первого квартала — среднемесячные продажи оказались на 22% ниже. По сравнению со вторым кварталом прошлого года число сделок ниже на 17%. Показатели на уровне многолетних минимумов: даже после завершения льготной ипотеки летом 2024 года продавали больше»,— отмечают аналитики ЦИАНа.

Дорогая ипотека остается главным фактором, который сегодня оказывает давление на рынок недвижимости, считает руководитель отдела ипотеки Level Group Юлиан Овечкин. По словам эксперта, небольшое снижение стоимости кредитов не изменит финансовую нагрузку для семей, планирующих покупку жилья. Поэтому спрос на квартиры по-прежнему ограничен. Для большинства покупателей текущие условия кредитования остаются слишком дорогими, а значит, активного оживления рынка ожидать пока не приходится.

Во многом это связано с высокими ценами на жилье, которые нивелируют эффект снижения процентных ставок. По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС), цена 1 кв. м в новостройках в первом квартале 2026 года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года выросла на 26%. По сравнению с прошлым годом она увеличилась на 14,5%. «В условиях ограниченного спроса девелоперы аккуратнее подходят к индексации цен и активнее используют скидки. Массовых распродаж, при этом, на рынке сейчас нет, а средний дисконт составляет всего 6%»,— считают аналитики ЦИАНа.

Заметное оживление спроса станет возможным только тогда, когда ключевая ставка опустится ниже 13%, а средние ипотечные ставки — ниже 17%, предполагает директор по маркетингу October Group Евгений Межевикин. Аналогичный прогноз дают аналитики «ДОМ.РФ»: устойчивое восстановление спроса возможно при приближении рыночных ставок предложения к уровню 12–13%.

Вторичное на первом месте

Ситуация осложняется еще и увеличением объема активного предложения, который к июню вырос на 7%, посчитали аналитики ЦИАНа. Лоты накапливаются в экспозиции на фоне низкого спроса при стабильных объемах вывода новых объектов, отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

На начало июня на рынке новостроек в Сибири зафиксирован рекордный объем нераспроданных квартир. Сегодня у застройщиков округа, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), более 4,6 млн кв. м непроданных квартир в строящихся домах — новый рекорд за последние два года. Доля этого сегмента в общем объеме новостроек достигла 49%. На этом фоне ввод жилья продолжает сокращаться, снизившись в Сибири по итогам января–мая на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным Росстата, в январе–мае в СФО сдали 2,9 млн кв. м. При этом население собственными силами из этого объема ввело 2 млн кв. м, что составляет 70%.

В условиях повышения цен на квартиры в новостройках и дорогой рыночной ипотеки происходит переориентация потребительского спроса с новостроек на вторичный сегмент. Так, в мае жилье на вторичном рынке в Новосибирске стоило в среднем 150 тыс. руб. за 1 кв. м, всего на 13% дешевле, чем новостройки, по подсчетам ЦИАНа. С начала года разрыв между ними сократился на 3 процентных пункта (п. п.): в январе «вторичка» была в среднем на 16% дешевле. В Омске разрыв составил 30%. Это связано с тем, что в локациях с большой долей старого фонда разница в стоимости между первичным и вторичным жильем зачастую выше. Например, в Барнауле строящиеся объекты дороже готовых на 61%. Тем не менее показатель в целом по стране снижается пятый месяц подряд, констатирует главный аналитик ЦИАНа Алексей Попов. Ранее, по его словам, столь длительного и устойчивого сокращения разрыва на рынке не наблюдалось. Эксперт связывает динамику с перераспределением спроса. Если интерес к новостройкам в начале года сократился на 42% к значениям второй половины 2025 года, то к готовому жилью — лишь на 2,2%.

Директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин считает, что разница в стоимости между первичным и вторичным предложением продолжит сокращаться. В нормальных рыночных условиях, без субсидируемой ипотеки, она не может превышать 5–15%. Это сумма, которую покупатель готов переплатить за качество и новизну проекта, но применима она лишь к объектам в завершающей стадии строительства. Проекты на этапе котлована, по мнению господина Амелина, в рыночных условиях все же должны предполагать дисконт 10–20% за ожидание и риски неопределенности.

Без этого вторичный рынок продолжит лидировать по спросу благодаря более привлекательной стоимости, считают опрошенные эксперты. Однако сегодня цены на готовые новостройки сравнялись со стоимостью жилья на начальном этапе строительства — на фоне удорожания себестоимости проектов.

Стагнация новостроек

По мере снижения ключевой ставки и удешевления рыночных ипотечных кредитов привлекательность льготных программ будет уменьшаться, что приведет к сокращению их доли на рынке. Это замедлит опережающий рост цен на новостройки и в перспективе послужит оздоровлению рынка, полагают аналитики. «Вероятнее всего, мы увидим дальнейшее развитие программ рассрочки, субсидированных ставок от застройщиков и индивидуальных условий покупки. Именно эти инструменты во многом могут компенсировать сокращение государственных мер поддержки»,— говорит собственник агентства недвижимости Noble Estate Лилия Работяева. Вместе с тем участники рынка отмечают, что динамика ставок по рыночным программам во многом зависит не только от движения ключевой ставки, но и от внутренней политики банков.

В свою очередь банки сохраняют высокий уровень настороженности «из-за неопределенности на финансовых рынках, инфляционных рисков и стремления поддерживать доходность своих активов», указывает младший директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Алексей Кирюхин. В связи с этим аналитики не прогнозируют появления предпосылок для дальнейшего роста рынка новостроек и ожидают его стагнации из-за высокого уровня нераспроданных площадей и смещения спроса в пользу вторичного жилья.

Лолита Белова