Спрос переехал во вторичку

Спрос на вторичное жилье в России вырос почти на 20%. Об этом пишут «Ведомости» со ссылкой на данные «Авито Недвижимости» и «Роскадастра». По их подсчетам, с начала 2026 года на рынке готового жилья заключили почти 570 тыс. сделок. На вторичку сейчас действует сразу несколько факторов, отмечают опрошенные “Ъ FM” риелторы.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Один из факторов увеличения спроса — постепенное ужесточение условий выдачи семейной ипотеки. С февраля работает правило «одна семья — один льготный кредит». А с 1 июля ставка должна стать дифференцированной и будет зависеть от количества детей. Так, для заемщиков с одним ребенком она может вырасти с текущих 6% до 10-12%, говорил глава Минстроя Ирек Файзуллин. Напрямую купить вторичную квартиру по этой программе нельзя. Но ужесточение правил на первичном рынке заставляет часть покупателей пересмотреть свои планы, отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов:

«То, что мы сейчас видим, — это активизация спроса, которую подтверждает Росреестр и статистика нашей компании. Вызвана она прежде всего снижением доходности банковских вкладов: падает доходность депозитов, и люди традиционно стремятся переложить накопления в недвижимость. Сколько это продлится, непонятно. На цены эта тенденция пока не повлияла. За май был рост на 5%, но, к сожалению, это просто статистический артефакт.

А если говорить именно про семейную ипотеку, то где вы видели доступное жилье в Москве? Его как не было, так и нет. То, что было раньше — 6%, — привело к безумному росту цен на рынке новостроек, и была бы достигнута цель, обратная той, которая ставилась. То есть это скорее был рыночный шаг для поддержки девелоперов. Они-то как раз действительно выиграли, как и банки, но выиграли ли люди, я, честно говоря, сомневаюсь».

В отдельных сегментах цены уже двинулись вверх. По данным агентства «ИНКОМ-Недвижимость», за май стоимость 1 кв. м в пределах старой Москвы выросла более чем на 5%. Сейчас это в среднем чуть больше 300 тыс. руб. Из-за ужесточения условий семейной ипотеки и роста цен на вторичку часть спроса может уйти в аренду, уверен руководитель проекта Dataflat Александр Пыпин:

«Ситуация на вторичном рынке сложная и для покупателей, и для продавцов. Для первых — потому что они все больше конкурируют с застройщиками, у которых остаются объемы после ввода в строй. Для вторых — потому что продавцы неохотно расстаются с недвижимостью. Доступность ипотеки низкая, поэтому возможность у людей брать кредиты маленькая. Говорить о том, что цены растут, я бы не стал. Чтобы они повышались, нужно, чтобы было больше денег у населения, а этого не происходит. Инвесторы с рынка ушли, поскольку никаких предпосылок для существенного роста цен на рынке нет. Есть отдельные сегменты, где, может быть, что-то выстрелит. А если смотреть в среднем по рынку, цены не растут. Поэтому для инвесторов этот рынок неинтересен.

Основной сегмент покупателей — это те, кто хочет улучшать жилищные условия, кто боится ухудшения экономической ситуации и поэтому отказался от покупки на первичном рынке. Ипотечные платежи станут существенно выше, чем платежи по аренде, соответственно, увеличится спрос на рынке аренды со стороны таких семей. Так что основным выигравшим будет рынок съема. Сейчас мы наблюдаем, что там ставки снижаются. Возможно, во второй половине 2026 года, тем более в 2027-м, мы увидим, что на рынке аренды цены начнут расти, особенно в сегменте двух-трехкомнатных квартир, которые интересны именно семьям».

Между тем доступность жилья по-прежнему остается одной из главных проблем. По расчетам издания «Т—Ж», чтобы купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке Москвы, нужно откладывать всю зарплату в течение 13 лет. При медианном доходе около 100 тыс. руб. средняя цена такой квартиры достигает 15,5 млн руб. — почти втрое выше среднего уровня по стране.

Андрей Дубков