Девелоперы давно определились в своих предпочтениях: им нужны "длинные" и "дешевые" деньги. Однако мировой банковский кризис внес свои коррективы в этот расклад: банки повышают процентные ставки финансирования и сокращают сроки кредитования. Впрочем, девелоперы готовы привлекать кредиты и на таких условиях.
До последнего времени, по оценкам экспертов, 80-90% коммерческой недвижимости в Москве строилось с привлечением банковских кредитов. Однако сейчас многие банки испытывают трудности с финансированием и приостанавливают программы кредитования коммерческой недвижимости. В результате девелоперам приходится выбирать из ограниченного числа банков. Более того, эта ситуация даже обострила конкуренцию между банками за крупные проекты. Однако кризис не мог не отразиться на стоимости ресурсов для самих девелоперов — она возросла.
"Сегодня сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны, у большинства российских банков были длинные дешевые деньги западного происхождения, поэтому из-за кризиса кредиты у нас подорожали. Но с другой стороны, вследствие застоя и кризиса на мировом финансовом и банковском рынке у нас появилось много лишних денежных средств, которые нужно куда-то вкладывать. Таким образом, ставки выросли, а спрос на кредиты упал. И зачастую банкам приходится самим искать клиентов и предлагать свои услуги. Выходит, что денег на рынке много, а проектов для их вложения мало",— рассказывает директор департамента инвестиций компании "Миэль — Коммерческая недвижимость" Максим Брусов.
Тем ни менее, даже до повышения кредитных ставок, условия были не слишком приемлемы для девелоперов, и заемщики стремились как можно быстрее рефинансировать кредиты. Как правило, перекредитовывались они в крупных западных банках. Так, компания Capital Partners получила в Eurohypo $130 млн, рефинансировав затраты на строительство логистического терминала "Пушкино", а кредит на строительство этим же девелопером отеля Ritz-Carlton в Москве рефинансировали Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank.
Однако главный игрок на рынке финансирования девелопмента, Сбербанк России, хоть и подтвердил увеличение ставок, но отметил, что это никак не отразилось на объемах кредитования. По данным Сбербанка, за последние полгода только центральным аппаратом банка было принято 16 положительных решений о кредитовании девелопмента — всего более чем на 145 млрд рублей.
Среди профинансированных Сбербанком проектов — многофункциональные деловые комплексы на Звенигородском шоссе ("Дон-строй") и на проспекте Вернадского (группа компаний МИАН).
"Прежде всего, следует отметить, что основные подходы по данному направлению деятельности банка сохранены. По-прежнему используется полный спектр банковских продуктов, обеспечивающий финансирование девелоперских проектов на любой стадии их развития, от предпроектной до эксплуатационной. Конечно, несколько выросли процентные ставки, хотя и в меньшей степени, чем у других банков. Кроме того, мы стали более консервативно подходить к прогнозам будущих денежных потоков клиента, оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, установлению дисконтов при определении залоговой стоимости",— объяснил директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка России Алексей Чувин.
Золотые метры
Профинансировать проекты в области коммерческой недвижимости сейчас все же готово достаточное количество банков: Сбербанк России, ВТБ, Райффайзенбанк, Абсолют-банк и др.
Абсолют-банк финансирует строительные проекты как под залог готовой коммерческой недвижимости, так и под инвестиционные права на строящийся объект. При этом собственных средств надо иметь не менее 25%, а максимальный срок кредита составит 7 лет. "Банку особенно интересны проекты с понятной и востребованной концепцией. Большое внимание привлекает региональный рынок строительства, который имеет более высокий потенциал роста, чем московский", — рассказывает заместитель председателя правления Абсолют-банка Анатолий Максаков.
Сбербанк выдает кредиты как под фиксированную, так и под плавающую ставку и на больший срок (10-15 лет в зависимости от типа кредита).
Плавающие процентные ставки очень популярны при финансировании строительных проектов. Так, Компания "С-Лоджистик" (входит в группу компаний "Смайл") привлекла кредит Райффайзенбанка под строительство складского комплекса в Казани. Сумма займа — 400 млн рублей. До регистрации договора ипотеки процентная ставка составила Mosprime + 6%, а после регистрации фиксированная часть снизилась на 1% и составила Mosprime + 5%.
Кризис ликвидности отразился на стоимости ресурсов для девелоперов. В результате банки стали более требовательно относиться к заемщикам.
Девелоперы должны представить целый ряд документов: бизнес-план, включающий экономическую и концептуальную модели, разрешительную и проектную документацию, инвестиционный контракт, договор аренды/право собственности на земельный участок и т. д. Причем окупаемость проекта, как правило, не должна превышать 7-8 лет.
По мнению вице-президента, директора по инвестициям компании "Торговый Квартал" Кирилла Машукова, на размер процентных ставок при прямом финансировании влияют такие факторы, как "успешный опыт реализации проектов и репутация девелопера, своевременная подготовка документов, долгосрочная аренда на землю, наличие разрешения на строительство, профессиональный бизнес-план и подписанные договоры аренды с "якорными арендаторами". Предпочтение отдается проектам, в которых принимают участие известные международные арендаторы и консультанты".
Хотя стоимость ресурсов для девелоперов существенно возросла, они привлекают займы даже на таких условиях. В банках предпочитают не называть свои процентные ставки, объясняя, что они могут зависеть даже от отношений компании с банком. Если банк финансирует уже не первый проект компании и уверен в ее стабильности, он готов предложить более лояльные условия. Однако эксперты рынка отмечают, что в целом по рынку ставки поднялись на 2-5%.
"Ставка ощутимо выросла в этом году по сравнению с началом--серединой 2007-го, когда первоклассные заемщики в секторе недвижимости могли привлекать кредиты по ставке около 8-8,5% в рублях. Сейчас эта ставка скорее близка к 12%, а для менее крупных или иным образом менее привлекательных компаний и проектов ставка может достигать 18% годовых. Сроки финансирования сократились на фоне увеличения требований к предметам залога",— говорит начальник департамента корпоративных финансов "Система-Галс" Мария Лейвиман.
Особенно трудно в условиях кризиса придется небольшим строительным компаниям. Некрупные компании обычно привлекают кредит либо под определенный проект, либо ипотечный кредит под готовую коммерческую недвижимость. Более того, им придется доказывать свою благонадежность, а до этого платить за кредит довольно дорого. Банки больше доверяют известным компаниям и в некоторых случаях готовы предоставлять даже недорогие кредиты. Например, когда компания "Система-Галс" проводила тендер по привлечению финансирования для реконструкции здания "Детского мира" на Лубянской площади, многие банки были готовы финансировать проект по сниженным ставкам.
Делайте ставки
Кризис ликвидности может сослужить хорошую службу российским банкам. Во-первых, при финансировании девелоперов они выдвигают условие, чтобы генподрядчиком проекта выступала западная структура или компания с участием западного капитала. К тому же многие зарубежные банки испытывают трудности с финансированием и поэтому сокращают объемы кредитования строительных проектов. А это заставляет девелоперов привлекать деньги в российских банках.
"Некоторые наши наиболее близкие зарубежные relationship-banks существенно сократили свои лимиты кредитования российских заемщиков и в особенности отрасли недвижимости, что часто не дает им возможности участвовать в тендерах на организацию финансирования, которые проводит наша компания. Таким образом, основными нашими кредиторами в этом году, скорее всего, будут российские банки",— рассказывает Мария Лейвиман.
Как правило, девелоперы привлекают банковское финансирование уже после получения разрешения на строительство, а до этого обходятся собственными средствами. Привлечь банковское финансирование на начальном этапе под силу далеко не всем девелоперам: в этом случае банки требуют в залог уже имеющуюся недвижимость, или необходимо наличие постоянного сотрудничества с банком. Банковские кредиты наиболее востребованы по мере продвижения проекта.
Выбор вида кредитования зависит от целей девелопера. Если деньги нужны на длительный срок и под меньшие проценты, эксперты советуют проектное финансирование. В этом случае обеспечением платежных обязательств будут доходы от функционирования проекта. Так девелопер снизит риски и сдаст объект в положенный срок. Каждая компания сама выбирает оптимальный способ финансирования.
"Оценку того, какой вариант для них наиболее выгоден, компании делают самостоятельно, принимая во внимание собственные возможности текущих платежей по долговым обязательствам. Наиболее выгодным финансированием, на наш взгляд, является размещение облигаций. При прочих равных условиях такой вид заимствования позволяет в некоторых случаях снизить долговую нагрузку по обслуживанию кредита на 2-3%",— считает заместитель финансового директора группы компаний "Смайл" Андрей Сабанцев.
"Если говорить о потребности в частичном финансировании, которое может быть запланировано, а может быть вызвано непредвиденными обстоятельствами, например неучтенные строительные или финансовые риски и др., то здесь подойдет краткосрочная схема кредитования, в том числе различные инструменты долгового рынка",— добавляет заместитель генерального директора РТМ Алексей Селезнев.
Пик интереса
По итогам прошлого года Россия вышла в лидеры среди европейских стран по объемам публичных размещений акций. По данным консалтинговой компании The PBN Company, российские компании и банки в 2007 году провели публичные размещения на $29,4 млрд (цифра почти на четверть больше, чем у offerings.ru), что составило 86% от общего привлеченного капитала по всем IPO компаний из стран СНГ. При этом объем российских IPO превысил объем средств, привлеченных компаниями из Великобритании ($22 млрд или £11,3 млрд), Германии ($11 млрд) и значительно отстающих от них Италии ($5,8 млрд) и Франции ($4,9 млрд).
По словам главного управляющего The PBN Company Питера Некарсулмера, в 2007 году российские компании продемонстрировали, что они стали настоящими глобальными игроками на рынках акционерного капитала. "Российские компании показали, что они достаточно развиты, чтобы выдерживать потрясения на мировых рынках, и поэтому являются сравнительно надежной гаванью для международных инвесторов, ищущих новые возможности для вложения средств. Всего пару лет назад мало кто мог предположить, что такое будет возможно",— заявил Питер Некарсулмер.
Качественным изменением рынка IPO в 2007 году может считаться резкое снижение доли привлекаемых средств, в дальнейшем не работающих на компании, что позволило PBN Company заявить о том, что первичные размещения акций больше не являются синонимом обналичивания денег для основных акционеров. В частности, 81% всех привлеченных в прошлом году в ходе IPO денежных средств было реинвестировано в компании, тогда как в 2006-м — лишь 35%, а в 2005-м — 46%.
Изменилась и отраслевая структура состоявшихся IPO, где лидерство по объемам привлекаемых ресурсов перехватили компании финансового сектора — на их долю пришлось 52% всех привлеченных в ходе IPO средств. Компании же сырьевого и горнодобывающего секторов привлекли лишь 15% поступлений, в отличие от 56% в 2005-2006 годах.
Что касается перспектив рынка IPO, то в 2008 году, как ожидают аналитики PBN Company, должны будут активизироваться компании из таких быстрорастущих и политически значимых в России секторов, как инфраструктурный, инжиниринговый и сельскохозяйственный. Однако достичь показателей прошлого года вряд ли удастся.