Цены на новостройки идут на мягкую посадку
Исследование Домклик и Центра финансовой аналитики
В мае цена «квадрата» в новостройках увеличилась до 189,5 тыс. руб., в готовом жилье — до 125,8 тыс. руб. Годовой рост составил 9,3% и 9,4% соответственно. Однако рост цен на первичную недвижимость замедлился до 0,3%, на готовую — вырос до 1%. Темп роста в сегменте новостроек сокращается пятый месяц подряд, и на фоне снижения рыночных ставок свежая «вторичка» успешно конкурирует с первичным жильем. Цена «квадрата» в домах, построенных за последние десять лет, на 1,5% выше, чем в новостройках. Все говорит о том, что цены в ближайшие месяцы будут расти низкими темпами или даже стагнировать.
Это будет происходить на фоне роста проблем застройщиков: скорость продаж самая низкая с января 2025 года, объем непроданного жилья третий месяц подряд бьет рекорды, а на каждый метр стройки приходится уже почти 88 тыс. руб. кредитных средств.
Слабый рост цен в сегменте первичной недвижимости связан с проседанием рынков Московской и Ленинградской областей, где цены в мае снизились на 0,5% и 2,4% соответственно.
Лидерами по стоимости строящегося жилья стали Москва (402,5 тыс. руб. за 1 кв. м), Санкт-Петербург (270,5 тыс. руб.), Московская область (229,8 тыс. руб.), Республика Татарстан (197,2 тыс. руб.) и Нижегородская область (186,1 тыс. руб.).
Разрыв между ценой 1 кв. м в объявлениях и сделках вырос до 15,5% — это самый высокий уровень с ноября 2023 года. Самые высокие значения показателя отмечены в регионах, где аппетиты продавцов расходятся с ожиданиями покупателей — в Москве (38,5%), Санкт-Петербурге (22,9%) и Краснодарском крае (20,8%).
Что будет происходить с ценами на первичном рынке
Доля ежемесячных продаж от объема стройки потеряла за год 17,3%, упав до 1,24% — самого низкого уровня с января 2025 года. При этом на снижение темпов продаж наложился рост числа запусков новых объектов.
Объем непроданного жилья в текущем строительстве третий месяц подряд бьет рекорды и достиг уже 83,1 млн кв. м.
Уровень покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу снизился до исторического минимума (70,7%), доля средств на эскроу в пересчете на метр строящегося жилья стагнирует с декабря 2025 года, а доля задолженности в пересчете на тот же показатель выросла до рекордных 87,7 тыс. руб.
В этой ситуации застройщикам остается надеяться только на новый период ажиотажного спроса, которого может не случиться: рынок не реагирует на анонс ужесточения условий по семейной ипотеке с 1 июля.
Вторичный рынок
В мае средняя стоимость 1 кв. м на рынке вторичного жилья составила 125,8 тыс. руб. (+1% м/м, +9,4% г/г). Рост цен продолжается с сентября 2024 года.
Наибольшая стоимость готовых квартир — в Москве (350,2 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (226 тыс. руб.), Московской области (163,5 тыс. руб.) и Краснодарском крае (146,4 тыс. руб.). Цена предложения снизилась с 144 тыс. до 141,6 тыс. руб.
В целом вторичный рынок чувствует себя уверенно, и цены на готовое жилье, скорее всего, будут расти быстрее цен на новостройки.
«Домклик»