Обманчивая выгода
Нестандартные схемы покупки жилья могут обернуться неожиданными рисками
В условиях высоких ставок по ипотеке в 2025 году стала расти популярность альтернативных решений по покупке недвижимости, которые позволяли либо не переплачивать по кредиту, либо купить объект без необходимого первоначального взноса и пр. Однако со временем у нестандартных способов приобретения жилья обнаружились свои риски.
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Неоправданные ожидания
Одной из популярных альтернатив дорогой ипотеке в 2025 году стала рассрочка. Это не новый инструмент для российского рынка. Более десяти лет застройщики дают возможность оплатить приобретаемый объект в несколько траншей без привлечения кредита и без процентов, однако именно в 2025 году на фоне высоких ставок по ипотеке популярность рассрочки резко пошла вверх.
В свою очередь, Банк России предупреждал покупателей о рисках — скрытой долговой нагрузке, непрозрачности правил продажи объекта, а также о кредитных рисках застройщиков из-за сокращения поступлений денежных средств на счета эскроу. В «Обзоре финансовой стабильности» за четвертый квартал 2025 года — первый квартал 2026 года Банк России отметил, что значительная доля рассрочки в продажах жилья несет риски для покупателей, банков и застройщиков. «Общая задолженность населения по рассрочке на 1 апреля 2026 года составила 1,5 трлн руб., или 17% от стоимости заключенных ДДУ»,— уточняется в обзоре Банка России.
Несмотря на рост популярности рассрочки, полноценной альтернативой ипотеке она стать не может, уверен управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкеви. В первую очередь из-за короткого срока и, соответственно, больших или неравномерных платежей. «Так, например, при оплате первоначального взноса 10–50% в период строительства (от полугода до двух лет) покупатель делает относительно небольшие платежи, однако в момент регистрации права собственности он должен выплатить оставшуюся сумму от стоимости квартиры»,— поясняет эксперт. В случае если до закрытия рассрочки у покупателя средств не появилось, необходимо оформить ипотеку.
При этом многие пользователи рассрочки выбирали этот формат с расчетом, что через несколько лет смогут оформить ипотеку по доступной ставке.
«Основная проблема состоит в том, что многие надеялись на быстрое снижение ключевой ставки ЦБ, но ожидания не оправдались, рыночная ипотека по-прежнему находится на заградительном уровне»,— говорит директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков. «Те, кто брал рассрочку два года назад, например, рассчитывали на низкую ставку. К сожалению, ее сейчас не получить. Самая низкая ставка по рыночной ипотеке сегодня около 17% годовых»,— уточняет основатель ипотечного агрегатора METR.club Анатолий Норштейн.
Переходный период
Банки фиксируют рост числа обращений покупателей жилья в рассрочку за ипотекой. Для перехода из рассрочки в ипотеку потребуется получить согласие застройщика, изменить условия договора купли-продажи, а также получить одобрение кредита банком, поясняют в пресс-службе ВТБ. «Кроме того, сам заемщик и объект должны соответствовать требованиям выбранной программы»,— сообщили в банке.
Соответствие требованиям — вопрос непростой. Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева поясняет, что банк будет очень серьезно изучать заемщика с точки зрения его доходов, возраста, а также оценивать текущую стоимость квартиры и остаток по платежам. «К этому переходу надо готовиться заранее: поставить в известность застройщика о том, что нет возможности исполнять график платежей по рассрочке, оценить свою кредитную историю, собрать пакет документов и подать заявку на ипотеку»,— рассказывает эксперт, уточняя, что нарушение графика платежей по рассрочке может стать причиной отказа банка в выдаче ипотечного кредита. «Особенно опасными для банка выглядят регулярные просрочки, накопление задолженности за несколько месяцев, расторжение договора рассрочки с застройщиком»,— предупреждает госпожа Чегодаева.
При этом среди тех, кто покупал недвижимость в рассрочку, много клиентов, которые готовились стать родителями и планировали получить после рождения ребенка ипотеку на льготных условиях. И в этой ситуации некоторые покупатели столкнулись с проблемой. «Если дом уже сдан, то можно перейти только на рыночную ипотечную программу. Переход с рассрочки на “Семейную ипотеку” возможен только до ввода дома в эксплуатацию»,— указывает руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Екатерина Жженова.
При этом даже покупателю, не претендующему на льготную ипотеку, нужно следить за готовностью объекта. «Если клиент опаздывает и объект вводится в эксплуатацию, то получить ипотечный кредит сложнее, потому что многие банки не кредитуют, если объект уже сдан или получено решение на ввод в эксплуатацию»,— рассказывает Анатолий Норштейн. Поэтому в случае с переходом с рассрочки на ипотеку лучше задуматься об этом заранее, резюмирует эксперт.
По словам Екатерины Жженовой, при оформлении ипотеки внесенные собственные средства клиента по рассрочке засчитываются в первоначальный взнос. Но, как уточняет Анатолий Норштейн, у застройщиков условия рассрочки отличаются: у некоторых в договорах рассрочки вовсе нет платежей в период действия рассрочки, у других платежи присутствуют, но небольшие. Однако при переходе в ипотеку обязательно должно быть оплачено 20% от стоимости объекта недвижимости. «Поэтому покупатели, приобретавшие жилье в рассрочку с внесением 5% от стоимости объекта, будут вынуждены довнести еще 15% от его стоимости»,— предупреждает Анатолий Норштейн.
Сжатие рассрочки
В этом году спрос на рассрочку для покупки недвижимости стал падать. По подсчетам заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, доля покупок новостроек в рассрочку снизилась с 20,8% в первом квартале прошлого года до 5,5% в первом квартале этого года (–15,3 п. п.). По мнению Валерия Кочеткова, одна из причин снижения интереса — неоправдавшиеся надежды покупателей на быстрый переход на доступную ипотеку.
Теряют интерес к рассрочке и застройщики.
«Застройщикам сейчас сложнее работать с рассрочками, поскольку часто это регулируется через проектное финансирование банком, но предложений на рынке остается много, и нередко они существенно отличаются»,— отмечает Татьяна Решетникова. «Сегодня банки заинтересованы в более скором наполнении эскроу-счетов. Если в предыдущий период наполнение эскроу поддерживалось за счет льготных программ, например “Семейной ипотеки”, то сегодня из-за изменений правил выдачи количество таких сделок существенно сократилось»,— добавляет Анатолий Норштейн. В результате наполнение эскроу-счетов, на которые поступают средства от продажи квартир по ДДУ и которые банк-партнер временно блокирует до выполнения застройщиком обязательств по проекту, происходит медленнее. В такой ситуации застройщик не может получить необходимое финансирование для своих дальнейших проектов как при продаже квартир в ипотеку, когда банк-кредитор перечисляет застройщику средства сразу.
Поэтому логично, что и условия рассрочки становятся жестче.
Срок рассрочки сократился до одного-двух лет, а минимальный платеж сейчас составляет от 20%.
«Доля рассрочки в структуре сделок сейчас не превышает 20%»,— отмечает Валерий Кочетков.
Сложная комбинация
Еще один популярный инструмент последних лет у покупателей недвижимости — комбо-ипотека, которая позволяла увеличить сумму кредита в результате оформления части займа по льготной программе («Семейная ипотека», ИТ-ипотека и другие), а недостающей части для покупки квартиры — по рыночной. При этом многие заемщики также рассчитывали снизить процент по дорогой части кредита (доля которой в общем долге доходила до 30% и выше) в результате рефинансирования.
Продукт оказался востребованным. Как рассказывает Валерий Кочетков, средний бюджет покупки квартиры в Москве составляет 24,5 млн руб. «В Московском регионе на долю комбо-ипотеки приходится до 25–30%»,— говорит эксперт. Но популярным продукт стал не только в столице. В ВТБ отмечают, что лидерами по активности клиентов помимо Москвы стали Татарстан и Иркутская область. «Подавляющее число заемщиков сочетают рыночные программы с “Семейной ипотекой”. Доля комбо в льготных сделках растет, сейчас это 7%. Средняя сумма кредита — 13,3 млн руб. при сочетании с “Семейной ипотекой” и 15,6 млн руб. при сочетании с ИТ-ипотекой»,— рассказали в пресс-службе банка. «В нашем банке средняя сумма рыночного кредита по программе комбо-ипотеки составила 7 млн руб. Ставка менялась в течение года вслед за изменением ставки ЦБ»,— сообщили в банке «Уралсиб».
Однако не у всех заемщиков ставка менялась, а с рефинансированием возникли сложности — банки отказывали.
Проблема состояла в том, что рефинансирование рыночной части кредита оформлялось как выдача нового займа, а поскольку льготный ипотечный кредит можно взять лишь один раз, при рефинансировании льготная ставка пересчитывалась по рыночной стоимости. Однако в конце прошлого года Минфин внес изменения, регламентирующие рефинансирование комбо-ипотеки, и заемщики получили возможность снизить рыночную составляющую ставки по льготным ипотечным программам «Семейная ипотека» и «Дальневосточная ипотека». Размер, на который можно снизить ставку, зависит от размера ключевой ставки и стоимости фондирования.
Новые правила рефинансирования заработали с 1 февраля 2026 года. Однако и тут есть нюансы. Во-первых, изменения не коснулись ИТ-ипотеки: при рефинансировании комбо-ипотеки, где часть кредита оформлена по ИТ-программе, новый кредит оформляется на рыночных условиях. Во-вторых, на форумах по-прежнему встречаются жалобы на сложности рефинансирования комбо-ипотеки. Анатолий Норштейн поясняет, что очень мало банков позволяют сделать рефинансирование именно комбо-ипотеки. «Заемщику необходимо получить справку с разбивкой суммы на субсидированную и на базовую и все-таки найти банк, который такой продукт реализует. Их на рынке сейчас единицы. И это главная проблема»,— резюмирует эксперт.
Субсидия от застройщика
В прошлом году Банк России ограничил практику субсидированной ипотеки, запрещая банкам предлагать сниженные ставки при завышении цен на приобретаемый объект. Однако такие предложения по-прежнему остаются на рынке. Елена Чегодаева добавляет, что каждый крупный застройщик предлагает до пяти-шести субсидированных программ, некоторые предлагают такие программы в партнерстве с банками. Правда, Валерий Кочетков уточняет, что, хотя пропали предложения со ставкой 0,01%, в линейке субсидированных ставок можно встретить 6% на весь срок. Елена Чегодаева добавляет, что встречаются программы при ставках 0,1–5% на ограниченный период действия, после чего происходит переход на рыночные ставки. «Как правило, застройщики предлагают пониженные ставки на период от одного до пяти лет, а не на весь срок, как было раньше, а также комбинацию “Семейной ипотеки” и субсидирования застройщиком»,— говорит эксперт.
На первый взгляд это хорошее решение, позволяющее сэкономить на процентах. «Однако в 90% случаев объект дорожает. Ведь для того, чтобы покупатель получил ставку ниже, чем по программе кредитования, застройщик оплачивает комиссию банку, и как правило, это влияет на стоимость квартиры»,— поясняет Анатолий Норштейн. По словам Валерия Кочеткова, программы с субсидированием ставок от застройщиков — очень популярный и востребованный продукт. «В 80% случаев клиентам важнее доступный ежемесячный платеж, чем итоговая цена лота. Поэтому застройщики не отказались от субсидированных ставок»,— отмечает эксперт.
Однако риски в данном случае оказываются на стороне заемщиков и банков.
По словам Валерия Кочеткова, основной риск всех нестандартных программ кредитования — завышенная стоимость лота объекта недвижимости. И если в краткосрочной перспективе придется продавать такую недвижимость, надо понимать, что всех денег, указанных в договоре приобретения, не вернуть. Хотя в долгосрочной перспективе этот риск нивелируется за счет постоянного роста цен на рынке новостроек.
Правда, не всегда по программам с субсидированием ставки застройщиком стоимость объекта завышена. «Застройщики с отдельными банками за счет своих ресурсов все-таки предлагают инструменты снижения ставки на весь период обслуживания без удорожания объекта. То есть для клиента это будет скрытая скидка»,— рассказывает Анатолий Норштейн.
Кризисное решение
На протяжении всей истории развития рынка ипотеки в России банки и застройщики регулярно предлагали более экономные варианты приобретения недвижимости. В разное время были популярны валютная ипотека (в том числе в экзотических валютах — швейцарских франках и японских иенах), ипотека с плавающей ставкой, ипотека без первоначального взноса и так далее. Однако в большинстве случаев для заемщиков погоня за выгодой заканчивалась плачевно — платеж по кредиту становился непосильной ношей.
Перечисленные форматы вряд ли станут очередным массовым негативным опытом для рынка, однако с определенными дополнительными финансовыми расходами клиенты могут столкнуться, предупреждают эксперты. Тем не менее спрос на нестандартную ипотеку сохранится и в этом году, уверен Валерий Кочетков. «Необычные финансовые решения по покупке жилья в этом году и в следующем будут появляться»,— прогнозирует эксперт. С ним согласна и Елена Чегодаева. «Пока процентные ставки не снизятся до приемлемого уровня, будут появляться различные финансовые схемы, чтобы сократить финансовую нагрузку на потребителя»,— считает она. Поэтому эксперты советуют следить за предложениями, но обращаться за консультацией к специалистам, потому что не всегда можно разобраться во всех нюансах.