Страх коммуналки
Почему комнаты в Москве спросом не пользуются
В Москве выросло предложение комнат в продажу. Покупка комнаты — самый бюджетный способ купить жилье в Москве: они минимум в пять раз дешевле квартиры. Но из-за особенностей структурирования сделки и рисков делить кухню и ванную с неприятными соседями они почти не продаются.
Фото: iStock
Фото: iStock
За прошедшие 12 месяцев предложение комнат в продажу в Москве выросло на 22%, следует из материалов «Инком-Недвижимости». В общем объеме продаваемого жилья их доля составляет лишь 4,5%. Комнаты в Москве стоят в среднем 4,67 млн руб., за год средняя цена выросла на 3,3%. Самые дорогие комнаты — в Центральном административном округе: 6,9 млн руб. Самые дешевые — в ТиНАО и ЗелАО: 3,2–3,5 млн руб.
Больше всего продается комнат в Южном и Восточном округах: 765 и 723 соответственно. Третье место — у ЦАО: 652 лота. Наименьшее число объектов — в экспозиции Новой Москвы и Зеленограда: 24 комнаты — в ТАО, 53 — в ЗелАО, 79 — в Новомосковском округе. В остальных округах на продажу выставлено от 273 до 615 комнат. Прирост предложения за год зафиксирован во всех округах: от 14,3% в ТАО до 36,2% в НАО.
«Несмотря на то что комнаты являются одними из самых доступных по цене объектов недвижимости, назвать их популярными и ликвидными нельзя. Именно из-за низкой востребованности они накапливаются в экспозиции»,— говорится в материалах «Инкома». Комнаты — это нишевый, специфический товар, в отношении которого редко бывают колебания спроса. Их обычно покупают не для прописки, а для проживания. «Покупка с целью прописки не выглядит конструктивной, так как цена комнаты выше, чем, например, доли в квартире»,— говорит руководитель офиса «Тургеневский» «Инком-Недвижимости» Мария Варьяс.
Покупают комнаты те, у кого нет другого жилья в Москве и бюджета на покупку квартиры, но есть желание жить именно в столице, или люди, вынужденные продать свое жилье, разъехаться с содольщиками, но без возможности доплатить за покупку отдельного жилья. Вместе с низкой ценой покупатель получает все прелести совместного проживания с чужими людьми. Наиболее острые из проблем — деление общих зон: кухни, ванной и туалета. Споры возникают, начиная от графика уборки и соблюдения базовых правил порядка до оплаты и проведения ремонта. Число соседей и их социальный портрет влияют на цену комнаты. «Если соседи злоупотребляют алкоголем или ведут антиобщественный образ жизни, продать комнату в такой квартире сложно даже за небольшую сумму»,— сетует Мария Варьяс. В остальном на цену влияют такие факторы, как статус локации, близость к метро и МЦК/МЦД, тип дома, состояние объекта, этаж.
Формат продажи комнат не новый, но оформление сделки требует соблюдения ряда условий. Главную опасность создает возможное нарушение права преимущественной покупки, которое есть у соседей. По закону (ст. 250 ГК РФ) собственники соседних жилых помещений в квартире имеют приоритет приобретения. То есть, начиная продажу, нужно в первую очередь предложить комнату соседям и только потом, в случае их письменного отказа, заверенного у нотариуса, выставлять комнату на свободный рынок. Кроме заверения отказа от преимущественного права у нотариуса есть и другой вариант. Уведомить собственников-соседей нотариально заверенной бумагой, и, если они не ответят в течение месяца, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, с которым можно проводить сделку. «Если преимущественное право покупки нарушено и объект предлагается третьему лицу без надлежащего уведомления, то сосед может обратиться в суд, оспорить сделку и перекупить право собственности»,— говорит госпожа Варьяс.
Основная опасность — это ненадлежащее уведомление. Проверить нарушение права преимущественной покупки крайне сложно. Как правило, у покупателя нет адреса собственников соседних комнат, он не имеет доступа к почтовым документам. «В случае, когда сделка проходит со свидетельством о передаче заявления, а не отказом от права преимущественной покупки, покупатель всегда рискует быть втянутым в судебный процесс»,— предупреждает Мария Варьяс.
Дополнительные сложности возникают из-за того, что сособственники злоупотребляют своим преимущественным правом. Например, игнорируют уведомления о намерении продать комнату, уклоняются от официального оформления отказа от покупки либо заявляют о своем желании купить и не покупают. Но, по словам Марии Варьяс, в последние годы судебная практика складывается в интересах покупателей: «Суды встают на их сторону, если доказано, что собственник соседней комнаты злоупотребил своим правом преимущественной покупки».
Партнер адвокатского бюро Pareto Legal Алексей Истомин объясняет непопулярность комнат тем, что их покупка связана со слишком большим числом бытовых рисков, которые нельзя увидеть по документам. «Поэтому перед покупкой комнаты недостаточно просто проверить документы. Нужно смотреть квартиру, разговаривать с соседями и пытаться понять, как там живут люди»,— говорит адвокат, добавляя, что ликвидность комнат ограничивает также настороженность банков к такой форме собственности. «Одобрение ипотеки получить сложнее, значит, продать потом тоже»,— предупреждает он.