Дома ушли в просадку
В Ростовской области ввод индивидуального жилья в первом квартале 2026 года сократился на 40%
Ростовская область по итогам января – марта 2026 года ввела 334 тыс. кв. м индивидуального жилья, что на 40% меньше результата аналогичного периода прошлого года. Такие данные приводит Дом.РФ. По объему ввода ИЖС регион занял десятое место среди субъектов России, при этом по объемам строящегося индивидуального жилья область сохраняет восьмую позицию в стране. Опрошенные «Ъ-Ростов» эксперты полагают, что спад связан сразу с несколькими факторами: дорогой ипотекой, переходом рынка на эскроу-счета, ростом себестоимости строительства и изменением поведения покупателей, которые предпочитают хранить средства на депозитах, а не инвестировать их в стройку.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Ростовская область в первом квартале 2026 года ввела 334 тыс. кв. м индивидуального жилья, что на 40% меньше результата такого же периода 2-2025 года. Снижение в регионе оказалось даже более заметным, чем в среднем по стране. По данным Дом.РФ, общероссийский ввод ИЖС в первом квартале сократился на 38% — до 15,3 млн кв. м. Участники рынка связывают спад, прежде всего, с высокой стоимостью заемных средств и сокращением доступности льготной ипотеки. В начале 2026 года сегмент ИЖС столкнулся сразу с несколькими ограничениями. Рыночные ставки на строительство частных домов в первом квартале держались на уровне 18–21%, а условия льготных программ с февраля были пересмотрены. Высокие ставки по депозитам также стали одним из факторов охлаждения рынка. По данным исследований на основе статистики Банка России, среднедушевой объем вкладов жителей Ростовской области к началу 2026 года вырос до 347,6 тыс. руб., увеличившись за год на 13,6%. На этом фоне часть потенциальных покупателей предпочитает сохранять средства на банковских счетах вместо вложений в строительство жилья.
Дополнительное влияние оказал и переход рынка на механизм эскроу-счетов. Несмотря на то, что новая схема действует с марта 2025 года, часть подрядчиков до сих пор перестраивает финансовые процессы и переходит на более дорогую модель банковского финансирования. По данным Южного ГУ Банка России, объем средств на эскроу-счетах в Ростовской области по итогам 2025 года достиг 136,2 млрд руб., увеличившись за год на 17,2%, а портфель проектного финансирования застройщиков вырос в 1,7 раза — до 227,2 млрд руб. При этом, по данным платформы «Строим.дом.рф», из примерно 370 компаний, работающих в сегменте ИЖС с использованием эскроу-счетов, строительство домов фактически ведут 256 подрядчиков.
Одновременно растет и себестоимость строительства. По данным участников рынка, за год металл и арматура подорожали на 15–20%, цемент и бетон — на 10–12%, пиломатериалы — на 8–10%. Существенно увеличились и расходы на рабочую силу. На фоне дефицита кадров зарплаты квалифицированных строителей продолжают расти быстрее средней динамики по экономике.
Участники рынка также отмечают, что на фоне охлаждения спроса в регионе сохраняется большой объем предложения готовых домов.
По данным «Яндекс.Недвижимости», в Ростовской области сейчас экспонируется более 13 тыс. домов, а на «Циан» количество объявлений о продаже объектов ИЖС превышает 10,7 тыс. Эксперты отмечают, что дома стали дольше оставаться в продаже из-за дорогой ипотеки и снижения покупательской активности.
«К числу рисков, которые могут отпугивать покупателей, можно отнести иски Генпрокуратуры об изъятии земель в госсобственность как неправомерно выделенных», — говорит руководитель агентства недвижимости «Иммобили» Алексей Олейников. По его словам, в южных регионах уже появились резонансные прецеденты, когда прокуратура через суд требует вернуть государству участки вместе с построенными на них коттеджами, а подобные споры активно обсуждаются и на фоне дел, связанных с бывшим главой Аксайского района Виталием Борзенко.
Господин Олейников также напоминает о расследованиях уголовных дел против застройщиков ИЖС в Ростовской области. Наиболее крупное связано с компанией «Сити-строй», где потерпевшими признаны почти 300 человек, а ущерб, по данным следствия, превышает 1 млрд руб. После подобных случаев в отрасли начали внедрять механизм эскроу-счетов, при котором деньги покупателей блокируются в банке до завершения строительства.
По оценке господина Олейникова, рынок ИЖС начал терять темпы роста в последние два года. Если с 2020 года сегмент ежегодно прибавлял 25–30%, а объемы индивидуального строительства превышали показатели многоквартирного жилья — около 1,6 млн кв. м против 1,1 млн кв. м в год, — то теперь доля ИЖС постепенно сокращается.
Эксперт также обращает внимание на резкий рост стоимости подключения к инфраструктуре. По его словам, после изменения системы техприсоединения на рынке фактически сложилась монополия, а стоимость подключения электроэнергии в отдельных случаях уже в 5–10 раз превышает цену самого земельного участка.
Директор ростовского офиса риелторской компании «Этажи» Андрей Иванов считает, что ситуация в 2026 году выглядит неоднородно. «С января по апрель рынок логично разделить на два этапа — до и после 10 февраля», — отмечает эксперт. По его словам, в начале года рынок фактически оказался парализован из-за ограничений на выдачу ипотеки под строительство в приаэродромных территориях Ростова, Батайска, Аксая и пригородов.
После снятия ограничений рынок начал восстанавливаться: выросло число обращений и сделок, а накопленный отложенный спрос обеспечил показатели выше прошлогодних. По словам господина Иванова, ключевыми факторами для рынка остаются динамика ключевой ставки и условия льготной ипотеки.
В отличие от части участников рынка, господин Иванов не фиксирует существенного роста стоимости стройматериалов и рабочей силы. По его оценке, наиболее заметно подорожало обслуживание проектного финансирования: после отмены льготных банковских программ ставки для застройщиков выросли в несколько раз. Отдельной проблемой эксперт называет фактическую остановку запуска новых проектов ИЖС в регионе. По его словам, согласование проектов планировки и межевания территорий оказалось практически заморожено, что в перспективе может привести к сокращению предложения и росту стоимости подготовленных земельных участков.
«Прогнозы на 2026 год пока остаются сдержанными», — считает аналитик рынка недвижимости Сергей Литвинов. По его мнению, рынок может продолжить замедляться из-за высокой стоимости заемных средств, снижения запусков новых проектов и роста кредитной нагрузки на застройщиков. Дальнейшая динамика ИЖС, по мнению господина Литвинова, будет зависеть от доступности льготной ипотеки и темпов снижения кредитных ставок.