«Квадраты» из загашника

За четыре месяца 2026 года на Дону введено в эксплуатацию около 398 тыс. кв. м жилья, что на 78% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Опрошенные «Ъ-Ростов» эксперты считают, что взрывной рост обусловлен преимущественно запуском проектов, отложенных в ожидании стабильной ипотечной ставки, и отражает эффект низкой базы. На фоне замедления спроса и жесткой монетарной политики девелоперы вынуждены пересматривать стратегии масштабного строительства.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

За первые четыре месяца 2026 года в Ростовской области было введено в эксплуатацию около 398 тыс. кв. м жилья. Этот показатель на 78% превышает данные за аналогичный период прошлого года. При этом основной прирост обеспечен запуском отложенных проектов предыдущего периода, в то время как общий рынок демонстрирует признаки охлаждения.

Председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «Асториус» Екатерина Авдеева констатирует структурный дисбаланс на строительном рынке Ростовской области, где формальное увеличение объемов ввода маскирует снижение инвестиционной активности. По ее оценке, сектор демонстрирует разнонаправленные тренды: в первом квартале 2026 года сегмент многоквартирного жилья вырос на 83% (до 383 тыс. кв. м), в то время как сфера индивидуального жилищного строительства (ИЖС) сократилась на 40%.

«Ключевая ставка 14,5% и рост стоимости проектных кредитов оказывают серьезное давление на девелоперов. Портфель проектного финансирования в регионе достиг 227,2 млрд руб, при этом средневзвешенная ставка для застройщиков ЮФО составляет 13,4%, что превышает общероссийский показатель в 10,2%. Совокупная процентная нагрузка на бизнес оценивается в 30 млрд руб. В этих условиях сегмент ИЖС зафиксировал 40%-ное падение из-за дефицита доступных ипотечных программ. Масс-маркет и комфорт-класс продолжают функционировать преимущественно за счет регионального субсидирования процентных ставок, тогда как премиальный сегмент сохраняет стабильность благодаря высокой доле покупателей с собственным капиталом», — пояснила госпожа Авдеева.

В среднесрочной перспективе Екатерина Авдеева прогнозирует рост рисков по переносу сроков ввода в эксплуатацию и заморозки новых очередей строительства, что наиболее критично для сегмента ИЖС и региональных застройщиков малой мощности.

Для удержания темпов продаж, по мнению собеседницы «Ъ-Ростов», девелоперы продолжат модифицировать продуктовый портфель в сторону компактных форматов (студии от 18 кв. м), а также расширять применение финансовых инструментов: беспроцентных рассрочек до трех лет и прямого дисконтирования. Административные меры поддержки в виде сокращения сроков выдачи разрешений на строительство с 91 до 77 дней в 2026 году окажут положительное влияние на операционную деятельность, однако базовый прогноз эксперта на вторую половину года остается сдержанным. Полноценное восстановление маржинальности бизнеса и возвращение отложенного спроса возможны только при снижении ключевой ставки Центробанком РФ до уровня 11–12% годовых.

Коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов связывает текущие операционные показатели девелоперов Дона с прохождением нижней точки отраслевого цикла.

По его словам, после резкого замедления рынка в 2025 году, когда объем новых запусков сократился на 30%, за первые четыре месяца 2026 года строительный сектор показал восстановительный рост на 78% (до 398 тыс. кв. м).

«Такую динамику нельзя интерпретировать как полноценное восстановление рынка: речь идет об эффекте низкой базы прошлых периодов и выводе проектов, которые девелоперы ранее сознательно аккумулировали в ожидании макроэкономической стабилизации. Текущая структура спроса зависит от девелоперской маржинальности от класса возводимых объектов»,— считает собеседник издания.

Юрий Балабанов также уверен, что в условиях жестких лимитов капитала застройщики массово перешли к тактике минимизации рисков. Вместо публичной заморозки площадок девелоперы используют скрытый перенос стартов последующих очередей и дробление крупных ЖК на меньшие этапы с целью снижения кредитной нагрузки. Для удержания темпов продаж компании смещают фокус с ценового демпинга на оптимизацию ежемесячного платежа для покупателя.

Риелтор АН «Бюро Имущественных Решений» Раиса Муза указывает на фактическое сворачивание девелоперской активности в границах ростовской агломерации. Согласно ее аналитике, за три года интенсивность запусков новых жилых комплексов в Ростове, Аксае и Батайске сократилась почти на 60%: с 22 проектов в квартал до рекордного минимума в 8 объектов к началу 2026 года. Города-спутники при этом первыми приняли удар — строительный сектор Батайска парализован, а девелоперы Аксая полностью отказались от освоения новых площадок. Эксперт аргументирует этот спад резким ужесточением банковского андеррайтинга и удорожанием целевых займов, которые сделали традиционные бизнес-модели нерентабельными.

«Коммерческий сектор столкнулся со скрытым кризисом ликвидности. Ставки по кредитным линиям под эскроу-счета подскочили до 13–15% годовых, а требования финансовых институтов к финансовой устойчивости застройщиков стали беспрецедентными. Банки требуют обеспечивать треть сметной стоимости за счет собственных средств девелопера, удерживать планку предпродаж на уровне не менее 25–30% еще до раскрытия лимитов и обеспечивать ежемесячную оборачиваемость портфеля в размере 8% от объема очереди. Масс-маркет в таких условиях стал планово-убыточным — за прошлый год в Ростове сорвался запуск двух третей заявленных комплексов эконом-класса».

Раиса Муза уточняет, что сроки одобрения проектного финансирования выросли до 8–11 месяцев, вынуждая компании предоставлять в залог материнские активы и земельные банки.

Следствием этого стал вынужденный перенос или полная отмена четверти анонсированных строек, среди которых оказались ЖК «Аксайский посад» и «Левобережный 3», а также проект «Золотой город» в Батайске, выставленный на продажу. По оценке аналитика, вторая половина 2026 года пройдет под знаком стагнации и достройки старых заделов.

Нурий Бзасежев