Ленинградская деревня добивается несносности в высшем суде

Конституционный суд (КС) принял жалобу жительницы Ленинградской области, оспаривающей снос ее дома в деревне Большие Пороги. Гражданка в 2021 году купила там два участка, построила и оформила на одном из них дом, успев даже получить материнский капитал на стройку. После чего выяснилось, что ее земля с 2015 года входит в охранную зону памятника «Безымянная высота», а ее дом власти потребовали снести как самострой. Суды признали, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не было сведений об обременениях на землю, но не сочли это достаточным аргументом. Опрошенные “Ъ” юристы считают иначе.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

С жалобой в КС, с которой ознакомился “Ъ”, обратилась Ирина Белова. В 2021 году она приобрела в деревне Большие Пороги Ленинградской области два участка (площадью 773 кв. м и 610 кв. м) под индивидуальное жилое строительство как разрешенный вид использования. В 2022 году госпожа Белова построила и оформила на одном из участков дом (96 кв. м), поставила его на кадастровый учет и даже оформила материнский капитал на стройку. Но в 2023 году Всеволожская городская прокуратура потребовала снести дом как самострой, сославшись, что участки входят в охранную зону памятника «Безымянная высота». Границы этой зоны были установлены приказом комитета по культуре Ленинградской области еще в 2015 году, но сведений в ЕГРН об этом не было.

Жительница обратилась в суды, требуя признать приказ недействительным. Но во всех инстанциях ей отказали со ссылкой на ст. 26 федерального закона №342 (им были внесены поправки в Градостроительный кодекс РФ).

• Так, Ленинградский областной суд указал, что границы участков со спецрежимами считаются установленными, если их до января 2031 года оформили решением исполнительного органа власти.
• Второй апелляционный суд общей юрисдикции решил, что отсутствие сведений в ЕГРН об обременениях не может быть аргументом в споре и является «неверным толкованием норм материального права».
• Тогда госпожа Белова обратилась в КС, требуя признать упомянутый приказ и ст. 26 федерального закона №342 неконституционными: она считает нарушенными нормы Конституции РФ о правовой определенности и принципы верховенства права (в частности, ст. 1, 4, 15, 19, 46 и 55).

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области расположено множество объектов культурного наследия, их «обширные территории» попадают в границы охранных и защитных зон, причем отсутствие сведений о них в ЕГРН — «характерная черта», говорит партнер адвокатского бюро Nordic Star Арина Довженко. Для «легитимации» таких территорий применяются положения ст. 26 федерального закона №342, по которому такие зоны считаются установленными даже при отсутствии сведений о них в ЕГРН, разъясняет госпожа Довженко. При этом она подчеркивает: «Эта ситуация создает неопределенность для приобретателей».

Руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова напоминает, что пленум Верховного суда (ВС) РФ в декабре 2023 года в постановлении №44 прямо указал: постройка не может быть признана самовольной, если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования участка, в том числе из-за отсутствия необходимых сведений в ЕГРН.

При наличии «четкой позиции» ВС РФ нижестоящие суды принимают «прямо противоположное решение», удивляется госпожа Колесникова.

Эксперт считает важным, что власти согласовали Ирине Беловой строительство дома на спорном участке и разрешили использовать материнский капитал. «То есть государственные органы совершали активные действия, подтверждающие правомерность строительства. Снос дома в такой ситуации не просто противоречит позициям высших судов, но и создает опасный прецедент»,— полагает госпожа Колесникова, отмечая, что в такой ситуации жительница Больших Порогов будет вправе требовать от местной администрации компенсации убытков за снос дома.

По мнению адвоката, в этой ситуации КС укажет на неверное толкование федерального закона №342 и «недопустимость возложения всех негативных последствий ошибки уполномоченных органов на добросовестного гражданина», но не станет признавать нормативный акт антиконституционным. В декабре 2025 года КС принял решение по похожему разбирательству москвича, требующего дать ему возможность продать свою землю властям. Через пять лет после покупки им участка в Подмосковье чиновники включили его территорию в охранную зону усадьбы Спасских-Трубецких, что наложило запрет на строительство. Владелец узнал об ограничении позже и несколько лет пытался добиться выкупа своей земли. В КС отметили, что чиновники неверно интерпретировали нормы Градостроительного кодекса РФ, которые не освобождают их от обязанности выкупа земель в подобных ситуациях (см. “Ъ” от 1 декабря 2025 года).

Александр Воронов