Подмосковной земле определили конституционный выкуп
КС обязал пересмотреть дело об отказе властей купить участок в охранной зоне
Конституционный суд (КС) РФ принял решение по делу москвича, требующего дать ему возможность продать свою землю властям. Через пять лет после покупки участка в Подмосковье чиновники включили территорию в охранную зону усадьбы Спасских-Трубецких, что наложило запрет на строительство. Владелец узнал об ограничении позже и на протяжении нескольких лет пытался добиться выкупа своей земли, но власти и суды опирались на нормы Градостроительного кодекса РФ. В КС отметили, что чиновники неверно интерпретировали закон, который не освобождает их от обязанности выкупа земель в подобных ситуациях. Эксперты считают, что решение КС является «революционным».
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Опубликованное в понедельник, 1 декабря, постановление КС касается жалобы москвича Михаила Малинова. В 2010 году он купил участок под индивидуальное жилое строительство в подмосковной деревне Прохорово близ города Чехова. Правительство Московской области в 2015 году включило его участок в охранную зону объекта культурного наследия (усадьба князей Спасских-Трубецких; на таких землях строительство жилья запрещено). Господин Малинов узнал об этом в 2021 году, когда не смог построить дом, через год потребовал у Московской области выкупить участок, но получил отказ. Чиновники сослались на ч. 23 ст. 26 федерального закона №342 (им были внесены поправки в Градостроительный кодекс РФ), которая не обязывает власти выкупать участки, если спецрежим на них был установлен до вступления в силу этого нормативного акта. Участок господина Малинова был включен в охранную зону усадьбы в 2015 году, а 342-ФЗ вступил в силу в 2018 году, так что и платить власти, по словам чиновников, оказались не обязаны. Позднее их позицию подтвердили суды нескольких инстанций. Тогда Михаил Малинов обратился в КС, заявив о нарушении ст. 35, 36 и 46 Конституции РФ (об охране права частной собственности, праве на свободное владение землей и судебную защиту). Заявитель требовал отменить ч. 23 ст. 26 федерального закона №342 как неконституционную.
Опрошенные “Ъ” эксперты обращали внимание, что сведения об охранной зоне участка не были внесены властями в Единый государственный реестр недвижимости, что лишь усиливает аргументацию заявителя.
Михаил Малинов напоминал в жалобе также о существовании ст. 57 Земельного кодекса (ЗК) РФ, гарантирующей владельцу участка выкуп государством при «ухудшении качества земель», в том числе при переводе их в другую категорию без согласования с правообладателем. А в ст. 57.1 кодекса говорится, что «при ограничении прав» в зонах «с особыми условиями использования территорий» владелец участка имеет право возместить убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду от установления на его землях спецрежимов.
В постановлении КС также говорится об этих нормах. Суд напоминает, что норма о выкупе участка властями (из-за невозможности его разрешенного вида использования) была внесена в ЗК РФ в 2018 году. Однако поправки, на которые жалуется Михаил Малинов, фактически отменили их действие для зон со спецрежимами, если такие режимы действовали там до 2018 года. Судебная практика, сетуют в КС, стала складываться так, что собственники подобных участков оказались лишены права на возмещение убытков. Но ст. 57 ЗК РФ, действовавшая на момент установки спецрежима на землях в деревне Прохорово, все равно предусматривают полное возмещение убытков собственникам участков при ограничении их прав. «Это правило в деле заявителя не могло быть истолковано как исключающее возмещение и отменяющее гарантии права частной собственности»,— сообщили в КС. В суде подчеркнули, что оспариваемые поправки к Градостроительному кодексу не противоречат Конституции РФ, но и не освобождают власти от обязанностей выкупа. Дело господина Малинова отправлено на пересмотр.
В Москве и Московской области широко распространен режим зон с особыми условиями использования территорий, а чиновники зачастую «вольно ограничивали» права пользования и распоряжения землевладельцев, комментирует постановление руководитель практики сопровождения сделок с недвижимостью адвокатского бюро «А-Про» Павел Марущак. Документ он находит «революционным» и меняющим сложившуюся судебную практику, поясняя, что до сих пор суды «тотально поддерживали административные органы». КС, подчеркивает эксперт, дал «строго правовую оценку ситуации»: «если вы ограничили право использования земли собственником до такой стадии, когда он реализовать права не может,— выкупайте землю».