Дисконт за долги
Стоит ли рисковать ради скидки на жилье
Одна из возможностей приобрести в Москве квартиру со значительным дисконтом — купить жилье с обременением. Такая недвижимость есть под любой запрос и в новостройках в бетоне, и готовая к проживанию, и под ремонт. Лоты в залоге или с долгами по оплате коммунальных услуг обычно на 10% дешевле сопоставимых «чистых» квартир. Риск оправдан в случае тщательной подготовки сделки, иначе покупку можно потерять.
Фото: Кирилл Каллиников / РИА Новости
Фото: Кирилл Каллиников / РИА Новости
Каждая пятая квартира на московском вторичном рынке продается с долгами, подсчитали в «Инком-Недвижимости». Обычно это задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, капитального ремонта или объекты в залоге. По данным компании, общий объем предложения таких квартир с прошлого года вырос на 5 процентных пунктов именно за счет увеличения числа залоговых квартир в экспозиции.
Сейчас около 20% жилья на вторичном рынке — с обременением.
«Ситуации бывают разные — как просрочка оплаты услуг ЖКХ за пару месяцев, так и регулярное уклонение от коммунальных платежей, которое является основанием для отключения коммуникаций и/или наложения запрета на регистрационные действия с квартирой. Также это может быть залоговый объект, когда продавец должен определенную сумму кредитной организации»,— рассказала «Деньгам» юрисконсульт офиса «Академический» «Инком-Недвижимости» Наталья Киселева. По ее словам, такие лоты можно купить на 10% дешевле рыночной цены.
Скидка на них в два раза больше обычного рыночного дисконта, который достигает в среднем 4,9%, но встречается все реже и реже. Так, в начале этого года с дисконтом продавалось 73% квартир, а в прошлом — 81%. К тому же размер дисконта постепенно уменьшается, в 2025 году он составлял в среднем 5,4%. Это происходит на фоне быстрого вымывания ликвидных квартир, которых в целом на рынке немного, следует из материалов «Инком-Недвижимости».
Откуда берутся квартиры с обременением
Руководитель офиса «Новослободский» «Инком-Недвижимости» Денис Васильев рассказал, что в продажу все чаще поступают квартиры, собственники которых по разным причинам перестали справляться со взятыми на себя финансовыми обязательствами по покупке. Покупатели новостроек входили в сделку с рассрочкой, рассчитывая на снижение ключевой ставки Центробанка и последующее улучшение условий по рыночной ипотеке, на которую можно перейти с рассрочки. «Но снижение ключевой ставки и стоимости ипотеки происходит медленнее, чем они надеялись, а уровень дохода пропорционально не растет»,— отмечает он.
В итоге переход на ипотеку оказывается очень дорогим.
Руководитель департамента консалтинга и инвестиций «Бест-Новострой» Андрей Стряпухин посчитал: при цене квартиры 20 млн руб. процентная ставка по ипотеке на вторичном рынке составит 21%, а ежемесячный платеж — 285 тыс. руб. Чтобы получить такой кредит, нужен доход 364 тыс. руб.
Ранее оформленные ипотеки тоже становится сложнее обслуживать. По данным Frank RG, доля просроченных ипотечных кредитов в начале 2022 года, до повышения ключевой ставки и подорожания ипотеки, была 0,51% и 59 млрд руб. К началу апреля 2026 года она выросла в два раза, до 1,04%, а сумма — почти в три с половиной раза, до 222 млрд руб.
В этом году у участников рынка — большие ожидания по снижению ключевой ставки, которое позволит ипотеку, оформленную сейчас, рефинансировать, когда условия смягчатся и ставки по кредитам упадут.
Жилье на вторичном рынке стоит в среднем 387 тыс. руб. за кв. м, посчитали в «ЦИАН.Аналитике». Это ощутимо дешевле, чем в новостройках, где средняя цена квадратного метра приближается к 500 тыс. руб.
Но если первичный рынок поддерживают оставшиеся льготные ипотечные программы, то вторичный — нет.
В «Инком-Недвижимости» говорят, что спрос на сделки скачкообразный и пиковые значения обычно совпадают с окончанием сроков банковских вкладов. Сейчас ставки по ним снижаются, и владельцы выводят деньги на рынок недвижимости, причем заинтересованы в бюджетных предложениях.
Залоговые объекты можно найти под любой запрос. «Новостройки в бетоне, квартиры с отделкой или старый фонд в состоянии "под ремонт". Но нужно иметь в виду, что экономия в случае покупки квартиры из-под залога будет отличаться в цене относительно аналогов. Это не означает, что можно купить лот бизнес-класса по цене квартиры в сегменте массового жилья»,— предупреждает руководитель офиса «Новослободский» «Инком-Недвижимости» Денис Васильев. По его словам, спрос на ликвидные объекты есть, и в последнее время этот параметр определяется ценой. «При правильном ценообразовании спрос будет, но не обязательно он перейдет в сделку. Появление новых вводных данных по квартире вызывает сомнение у покупателей, и если нет грамотного специалиста, который расскажет о нюансах оформления и рисках, то сделки, скорее, не будет»,— предупреждает господин Васильев.
Особенности сделки с обремененным жильем
Абсолютное большинство клиентов хотят приобрести жилплощадь без каких-либо задолженностей, поэтому реализация квартиры по договору купли-продажи (ДКП) с долгом встречается редко. Как правило, покупатели настаивают на том, что до подписания ДКП продавец должен погасить долги. Но если такой возможности нет, покупатель передает нужную сумму продавцу в день подписания ДКП, это фиксируют отдельным соглашением. Продавец сразу после заключения сделки проводит соответствующие платежи, и к моменту регистрации перехода права собственности квартира остается без задолженностей.
Сложнее, если есть запрет на совершение сделок с имуществом. Тогда долги, из-за которых он наложен, нужно погасить до подачи документов на государственную регистрацию, но и это давно отлаженная схема. Квартиры с долгами за ЖКУ почти не отпугивают клиентов, так как давно существуют схемы их купли-продажи, нивелирующие дальнейшие риски. Но стоит быть начеку, предупреждает управляющий партнер адвокатского бюро Pareto Legal Павел Желновод. «Долги предыдущего собственника могут неправильно отражаться в базе МФЦ. Тогда придется запросить в УК или в МФЦ excel-файл с разнесением платежей по категориям, обратиться в суд, получить решение и контролировать его исполнение МФЦ»,— советует он, добавляя, что это несложное разбирательство, но оно отнимает время.
По словам Павла Желновода, задолженность за ЖКХ не переходит на нового собственника. Но есть нюанс со взносами за капремонт, они переходят вместе с квартирой. Можно также столкнуться с претензиями со стороны УК — встречаются случаи, когда они выдвигают их уже новому владельцу, даже если долг образовался задолго до сделки. Такое возможно даже со справкой об отсутствии долгов по ЖКХ на момент сделки. «Поэтому перед сделкой стоит сходить с собственником в УК и пообщаться с отделом урегулирования задолженности»,— советует господин Желновод. Он отмечает, что проверки таких квартир перед покупкой должны быть особенно тщательными, потому что наличие существенного долга за ЖКУ часто говорит о серьезных финансовых проблемах. «Если у продавца кредиты, исполнительные производства или перспектива банкротства, то появляется другой риск — оспаривания сделки»,— предупреждает адвокат.
По словам Дениса Васильева, в случае с залоговыми объектами тоже могут возникнуть сложности, так как структурирование покупки зависит от регламентов конкретного банка, а они необязательно устроят покупателя.
«Схемы у банков-залогодержателей меняются, приходится подстраиваться под условия конкретной кредитной организации. Чем больше долг и сложнее сделка, тем меньше желающих в нее вступить. Если схема выглядит простой и по ней виден понятный результат, проблем с продажей залоговых объектов не возникает»,— делится эксперт.
Банки могут быть достаточно гибкими в политике управления залогами. Руководитель направлений «Ипотека» и «Кредиты на образование» в Т-Банке Иван Сафонов говорит, что сделку по продаже квартиры, находящейся в ипотеке, может инициировать сам заемщик. «Т-Банк помогает клиентам в проведении сделок по продаже недвижимости из-под залога и, как правило, одобряет такие обращения. Решение принимается индивидуально, а отказ возможен, например, при выявлении признаков мошеннических схем или иных рисков»,— пояснил он.
Павел Желновод считает, что покупка квартиры в залоге более прозрачна, если помнить об интересах третьей стороны, то есть банка. А утверждение о том, что это почти гарантированная потеря недвижимости в будущем, это распространенное заблуждение. «Риски создает не наличие ипотеки, а то, как оформлена сделка. Покупатель рискует остаться без денег и зарегистрированного права собственности, если стороны решили "упростить процесс", передали деньги напрямую продавцу, а банк в расчетах почти не участвовал»,— уточняет адвокат.
Безопасный алгоритм выглядит примерно так: банк официально подтверждает остаток долга, часть денег покупателя идет напрямую на погашение кредита, после чего банк снимает обременение и выдает закладную. И только потом продавец получает оставшуюся сумму. «Чем меньше договоренностей на словах, тем спокойнее покупателю»,— подчеркивает он.
До подписания договора необходимо обязательно получить и проверить выписку из ЕГРН. В ней должны быть видны все ограничения, аресты и обременения. Изучить историю квартиры: если ее несколько раз перепродавали в течение короткого периода времени, а текущая цена продажи сильно занижена, это повод насторожиться и углубить проверку. Состояние продавца тоже важно. Если он в долгах, под судом, в текущем исполнительном производстве или на грани банкротства, то будущие риски оспаривания сделки выше. Еще один тревожный сигнал — просьбы передать часть денег наличными «мимо договора». Проблемы появляются именно в таких сделках.
«Чаще всего сделки начинают оспаривать кредиторы, финансовые управляющие при банкротстве или родственники продавца, которые внезапно "не знали" о продаже квартиры. Поэтому экономия на юристе при покупке проблемного объекта — одна из самых дорогих ошибок»,— говорит Павел Желновод, подчеркивая, что дисконт может выглядеть привлекательно только до того, как покупатель начнет разбираться, почему квартира стоит дешевле рынка.