Свет в окне
Видовые характеристики
Вид из окна остается одним из ключевых факторов, влияющих на привлекательность жилого комплекса для покупателей. Наиболее востребованы квартиры с видами на воду, зеленые зоны и городские достопримечательности. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за последние пять лет объем строительства в прибрежных зонах в Петербурге вырос примерно на 13%. Этому способствуют редевелопмент промышленных территорий и развитие набережных — особенно активно проекты реализуются на Васильевском острове и в Невском районе.
В среднем видовые квартиры в жилых комплексах высокого класса стоят на 30–50% дороже невидовых
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В среднем видовые квартиры в жилых комплексах высокого класса стоят на 30–50% дороже невидовых
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Видовые характеристики в Петербурге давно перестали быть просто приятным бонусом — это полноценный ценовой фактор. Эксперты говорят: в отдельных проектах на первой линии Невы или Финского залива разница между «видовым» и «внутридворовым» лотом может достигать и 40%, особенно если речь идет о панорамном остеклении и высоких этажах.
Наиболее ликвидными остаются виды на воду: Неву, Малую Неву, Финский залив. Зеленые массивы тоже работают на цену: квартиры с видом на крупные парки стабильно продаются быстрее и дороже аналогов без визуального преимущества. При этом важно не просто наличие воды или зелени, а качество обзора: если вид перекрывается будущей застройкой или инженерной инфраструктурой, премия исчезает.
Жилье с хорошим видом составляет относительно небольшую долю от общего объема предложения. Город исторически плотный, и большинство новых проектов реализуется в сформированной застройке, где возможности для панорамных видов ограничены. Именно поэтому такие лоты становятся дефицитными и формируют дополнительную премию.
По мнению аналитиков, потенциал территорий с видовыми характеристиками в Петербурге сохраняется прежде всего в зонах редевелопмента бывших промышленных территорий вдоль воды, а также в районах, где развиваются набережные. Это первую очередь участки вдоль Невы и Малой Невы, территории у Финского залива, а также отдельные локации на юго-западе и севере города, где возможна среднеэтажная застройка с открытой перспективой.
На треть дороже
Чтобы раскрыть видовой потенциал локации, девелоперы тщательно прорабатывают архитектурную конфигурацию зданий, проектируют панорамные окна и открытые террасы. «Вид становится важнейшей частью концепции дома, а также влияет на ценообразование проекта. В среднем видовые квартиры в жилых комплексах высокого класса стоят на 30–50% дороже невидовых»,— рассуждает Максим Ефанов, руководитель центра элитных проектов «Петербургской недвижимости».
Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers, считает, что уникальные видовые характеристики, например прямой вид на исторические объекты, Неву, Финский залив, могут увеличить стоимость «квадрата» (в сравнении с невидовыми квартирами в том же комплексе на более низких этажах) в среднем на 30–50%. «Если видовые характеристики не столь эксклюзивны или вид боковой — можно говорить о наценке в 10–20%»,— говорит она.
Управляющий партнер агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева замечает, что вид на зеленые насаждения продается немногим хуже «водного». «Наценка за вид парка составляет 10–15% от цены, а вот непосредственная шаговая близость с парком прибавляет до трети стоимости. Это имеют в виду и девелоперы при выборе места для стройки. Больше всего таких проектов в Приморском, Курортном, Выборгском и Красногвардейском районах города, а также во Всеволожском и Ломоносовском районах Ленинградской области»,— перечисляет она.
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, настаивает, что виды из окон на реки, парки или панораму исторического центра всегда являлись и будут являться одним из ключевых факторов ценообразования, независимо от класса. «Вид на воду — Неву, Малую и Большую Невку, Финский залив — может увеличивать стоимость лота в среднем на 20–40% по сравнению с аналогичными квартирами без видовых характеристик. В отдельных случаях, если речь идет о панорамных видах с высоких этажей или о первой линии у воды, разница может быть еще выше»,— указывает он.
В историческом центре новые проекты появляются точечно, а участки с выходом к воде или с панорамой на знаковые доминанты города практически исчерпаны. В последние годы девелоперы все чаще стараются формировать видовые характеристики самостоятельно — через создание внутренних садов, благоустроенных набережных, искусственных водоемов или при помощи архитектурных элементов проекта. Стоимость создания качественного благоустроенного общественного пространства с озеленением может достигать сотен миллионов рублей в зависимости от масштаба проекта, отмечает господин Кравцов.
Однако такие вложения оправданны: качественная среда напрямую влияет на ликвидность проекта и его капитализацию. «Потенциал территорий с видовыми характеристиками в Петербурге существует, прежде всего — в зонах редевелопмента бывших промышленных площадок вдоль воды»,— говорит эксперт.
Начальник отдела маркетинга компании «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Ольга Ульянова замечает: «Видовые характеристики бывают разными. Наиболее ценный вид из окна — на воду. Наценка в этом случае может доходить до 250 тыс. рублей за квадратный метр (например, в элитном жилье). В сегменте масс-маркета она скромнее: 20–30 тыс. рублей за "квадрат"».
Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, подсчитала, что по состоянию на февраль 2025 года на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга ведутся продажи квартир и апартаментов в 19 комплексах. Из них каждый четвертый может «похвастаться» уникальными видовыми характеристиками. «Островной характер центра Санкт-Петербурга определяет наиболее распространенный для строящегося здесь элитного жилья вид — на воду. Так, в настоящее время около 60% элитных новостроек могут предложить покупателю квартиры и апартаменты с видами на реки или каналы города. Это преимущественно комплексы, расположенные на островах Петроградского района. Лоты еще в 20% новостроек обладают видами на зелень: на парки и сады. Наиболее эксклюзивный формат (около 5% новостроек) — это квартиры, из которых открываются виды на архитектурные доминанты. В настоящее время среди комплексов, представленных на первичном рынке элитного жилья Петербурга, наиболее ярким примером видового жилья является комплекс апартаментов Cheval Court от девелопера Vos’hod, из окон которого открываются виды на храм Спаса на Крови, Михайловский сад и канал Грибоедова»,— рассказала госпожа Ханбекова.
Пресс-служба ГК «Расцветай» в Санкт-Петербурге отмечает, что у 20% покупателей вид на воду или зеленые зоны играет первостепенное значение при выборе жилья. «В настоящее время девелоперы охотно развивают территории в части не только инфраструктурных объектов, но и благоустройства. Чтобы повысить привлекательность недвижимости и улучшить качество проживания будущих жильцов, застройщики обустраивают набережные, прогулочные зоны или экотропы в природных зонах. Причем тренд на качественное благоустройство присущ не только для элитных и премиальных сегментов, где вид является неотъемлемой частью предложения, но и для объектов комфорт-класса»,— рассказали в компании.
Сформировать характеристику
Девелоперы все чаще сами формируют видовые характеристики. В новых кварталах создаются искусственные водоемы, благоустроенные набережные, общественные пространства с ландшафтной архитектурой. Стоимость создания полноценного благоустроенного водоема с инженерией, укреплением берегов и прогулочной зоной может достигать 150–300 млн рублей в зависимости от масштаба. Качественное озеленение квартала с взрослыми деревьями, рельефом и малыми архитектурными формами обходится в среднем в 5–10 тыс. рублей на квадратный метр благоустраиваемой территории. Но эти инвестиции окупаются за счет более высокой цены реализации и ускорения продаж.
«Когда нет естественных водных или лесных объектов, застройщики могут создавать подобные зоны самостоятельно. Это недешево. Так, создание искусственного водоема или зеленых зон обходится в 3–8% от стоимости строительства и выше — для премиум-сегмента. А кроме того, мало сделать водоем или посадить пару неприхотливых кустов. За ними требуется уход, иначе место придет в упадок и вид из преимущества превратится в балласт»,— подчеркивает госпожа Косарева.
Валерия Савиных, управляющий партнер бюро городской среды Spaces, говорит: «По нашему опыту, стоимость создания искусственных водоемов, например на территории жилого комплекса или коттеджного поселка, стартует от 25 млн рублей и зависит от масштаба объекта и сроков его исполнения. Стоимость благоустройства зеленых зон в среднем составляет от 8 тыс. рублей за квадратный метр. Здесь чем дороже, тем пышнее и сложнее ландшафтные решения и концепции озеленения».