Склады разложились по корзинам
Спрос на логопарки со стороны маркетплейсов сократился вдвое
Объем сделок со складской недвижимостью с участием онлайн-ритейлеров в Москве и Подмосковье за январь—март 2026 года сократился вдвое год к году, до 30 тыс. кв. м. Маркетплейсы, которые ранее арендовали избыточный объем складских площадей, сейчас оптимизируют пространства и занимают новые логопарки точечно. Охлаждение интереса к складам со стороны ключевых потребителей отразилось на вакантности и арендных ставках.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
По итогам первого квартала 2026 года компании из сферы электронной коммерции заключили сделок с логопарками в Москве и Подмосковье на 30 тыс. кв. м — это вдвое меньше год к году, следует из подсчетов Bright Rich | CORFAC International. О похожем тренде говорят в IBC Real Estate: объем спроса на складскую недвижимость со стороны онлайн-ритейлеров в Москве и области сократился на 78% год к году, до 42 тыс. кв. м.
При этом доля маркетплейсов в общем объеме спроса на логопарки продолжает сокращаться: по итогам января—марта 2026 года она составила 13% против 31% годом ранее, по данным руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина.
Для сравнения: в 2023–2024 годах доля онлайн-ритейлеров в общем объеме проданных и арендованных складских площадей составляла около 50%, уже в 2025 году показатель снизился до 34%, говорит управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский.
В период пиковой активности маркетплейсы арендовали избыточный объем складских мощностей, отмечает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. Однако в условиях охлаждения экономики и снижения покупательной способности населения они заняли выжидательную позицию, говорит Николай Казанский. По его словам, сейчас онлайн-ритейлеры переориентировались на оптимизацию своих площадей и расширяют объем занимаемых складских пространств точечно.
8,3 миллиарда заказов
сделали российские потребители в интернете в 2025 году, по данным Data Insight
Некоторые компании вовсе отказываются от занимаемых ранее площадей. Например, ритейлер «ВсеИнструменты.ру» подыскивает субарендаторов для части своих складских площадей в логопарке «NK Park Чашниково», где он занимает 115 тыс. кв. м (см. “Ъ” от 12 марта), а осенью 2025 года компания отказалась от аренды 110 тыс. кв. м в складском комплексе «Обухово».
Кроме того, часть спроса на складскую недвижимость сместилась в российские регионы: доля онлайн-операторов в общем объеме сделок с логопарками в регионах по итогам января—марта 2026 года увеличилась на 30 процентных пунктов год к году, до 55%, отмечает Евгений Бумагин. В натуральном выражении такие компании заключили сделок на 175 тыс. кв. м — это почти вдвое больше год к году, по данным эксперта. Коммерческий директор RDS (ранее Radius Group) Александра Шакола предполагает, что в следующем цикле складской экспансии ключевая роль будет именно у регионов.
Охлаждение интереса со стороны самых активных потребителей складских площадей сказалось на вакантности в сегменте.
Так, по данным Николая Казанского, доля свободных площадей в логопарках Москвы по итогам января—марта 2026 года составила 6,9%, увеличившись на 5,4 процентного пункта. Уже к концу 2026 года вакантность может достичь 9%, прогнозирует Евгений Бумагин. Сейчас часть спроса на склады формируют транспортно-логистические компании, розничная торговля, дистрибуция и производственные организации, отмечает партнер NF Group Константин Фомиченко.
В этих условиях арендные ставки уменьшаются: в складах класса А в Москве и Подмосковье они снизились на 25% год к году, до 9,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитал Евгений Бумагин. При этом отдельные объекты в субаренду предлагаются по ставке 7–8 тыс. руб. за 1 кв. м в год, добавляет эксперт. Тем не менее господин Бумагин считает, что по мере восстановления деловой активности избыточная вакантность будет поглощена, а ставки аренды вернутся к росту.