Интересы арендаторов и арендодателей офисных центров прямо противоположны. Отношения обостряет сохраняющийся дефицит площадей, особенно качественных. Заключить джентльменское соглашение сторонам часто мешают правила, которые меняются "по ходу пьесы". Какие требования разумны и успели стать на рынке коммерческой недвижимости общим местом, а что следует отнести к разряду капризов?
Идея написать эту статью появилась после того, как сотрудник уважаемой на рынке компании, строящей и сдающей офисные центры, рассказал, что они требуют у кандидатов в арендаторы финансовую отчетность за предыдущие два-три года. "Кредиты подорожали, привлечь деньги на новые проекты стало значительно сложнее, а пул именитых и кредитоспособных арендаторов с длительными договорами аренды — весомый аргумент на встрече с инвестбанкирами",— объяснял он.
Жесткий критерий отбора — вторая из причин того, что в офисах этой компании располагаются представительства множества известных западных фирм. Первая же — высокое качество проекта и строительства.
Аргументы арендодателя понятны. Как очевидны и причины того, что далеко не все российские компании могут позволить себе такую роскошь, как открытая финансовая отчетность. Конфликт интересов очевиден. Особенно при нынешнем дефиците офисных метров. Мы решили выяснить у брокеров, какие требования арендодателя можно считать общепринятыми и разумными, а какие расценивать как самоуправство.
Неприличный вопрос
Обычно служба безопасности бизнес-центра проверяет компанию-кандидата на предмет ее репутации. И это нормально. Многие приличные люди (особенно требовательны к соседям инвестбанкиры) не хотят, чтобы однажды на их этаже появился УБЭП и уложил лицом в пол вместе с соседним офисом персонал их компаний, а особенно — оказавшихся тут же клиентов. Не всем, к примеру, понравился, но запомнился такой эпизод в БЦ, клиентом которого является PricewaterhouseCoopers.
Не обходится, конечно, и без курьезов. К примеру, набрав в интернете название одной известной сырьевой компании, которая в это время как раз занималась арендой офиса, любопытствующие (в том числе и служба безопасности бизнес-центра) натыкались только на публикации сайта compromat.ru. Нефтяникам пришлось заручиться рекомендательными письмами от "Газпрома" и "Роснефти", после чего компанию допустили к дальнейшим переговорам.
Традиции мономаркета также уже стали на московском рынке коммерческой недвижимости привычной практикой. Суть ее заключается в том, что арендаторы не хотят работать в одном здании со своими конкурентами, то есть нефтяники не хотят сидеть в одном бизнес-центре с нефтяниками, фармацевты — с фармацевтами и т. д.
Кроме того, арендаторам следует знать, что вопрос о классе бизнес-центра, заданный участнику этого рынка, может показаться ему обидным. В Москве, в отличие от Запада с его четкими критериями, классность объекта определяет его собственник. Именно поэтому редкий НИИ в пределах Садового кольца не относит себя к категории А+ или хотя бы А. Так что если вам необходимо узнать, каков класс интересующего вас объекта, спросите об этом брокера, а не собственника.
Подыскивающим себе офис лучше сразу забыть о том, что, к примеру, роскошный офис на Манхэттене стоит $400 за 1 кв. м в год. В Москве за квадратный метр приведенного в относительный порядок здания бывшего института в районе Планерной придется платить как минимум $1 тыс. в год. Такова цена офисов класса С. Класс А обойдется в $2,5-3 тыс. за 1 кв. м. При сравнении соотношения цена-качество офисов в Москве и в крупных городах других стран становится очевидно, что московские цены неоправданно завышены.
Единицы условности
Зато (и во многих случаях это вполне аргумент) управляющие компании многих бизнес-центров вполне лояльно относятся к внесению арендной платы наличными. Предполагается, что и арендаторы терпимо отнесутся к некоторым особенностям работы арендодателей.
"К примеру, в Москве принято обозначать стоимость аренды и прочих услуг в условных единицах. Курс у каждого арендатора свой собственный. Более того, он может меняться в зависимости от того, какой компании-арендатору выписывают счет, рассказывает Даниил Орлов, управляющий партнер компании WM Capital Partners, — К примеру, если арендодателю компания-кандидат нравится, курс для нее окажется равен курсу ЦБ. Если что-то не устраивает, он называет курс 28. Можно начинать торговаться".
У собственников зданий есть еще несколько возможностей увеличить цену аренды. К примеру, не включать в стоимость аренды НДС и/или коммунальные платежи и называть их сумму по своему усмотрению. Кроме того, есть еще удивительное российское изобретение под названием "коридорный коэффициент". Это плата за места общего пользования, взимаемая с каждого арендатора пропорционально площади занимаемого им офиса. Начислять коридорный коэффициент тоже можно в зависимости от отношения арендодателя к арендатору.
"В Москве работает множество управляющих компаний, которые не являются собственниками офисных зданий и поэтому выдвигают требование не указывать адрес офиса в качестве юридического адреса компании,— жалуется Евгений Потапов, генеральный директор СК "Межрегионгарант".— Да и качество зданий оставляет желать лучшего. Недавно мы подыскивали новый офис, обговорили стоимость аренды, планировку, все детали и хотели уже подписывать договор, но тут выяснилось, что в здании (в районе Павелецкого вокзала) нет лифта! Шахты есть, а лифтов нет". Управляющая компания предложила кандидатам в арендаторы установить лифт собственными силами и средствами. "Разумеется, мы отказались от такого предложения",— говорит Евгений Потапов.
Лояльный покупатель
Что касается работы так называемой большой четверки международных консультантов — Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons, компаниям, ищущим офисные помещения, следует помнить о том, что права эксклюзивной продажи хороши тем, что брокеры берут проценты за свою работу только с бизнес-центров. При этом не стоит забывать, что, обладая уникальными правами продаж десятков офисных центров, брокеры этих компаний перестают мониторить рынок и предлагают арендаторам только те проекты, которые есть в базе компании.
Каждый арендатор решает сам, стоит ли ему проверить на собственном опыте эффективность работы корпоративной "китайской стены". Суть процесса заключается в следующем: компания-арендатор через одну из компаний-представительниц "большой четверки" нашла подходящий БЦ, но не хочет вести переговоры об условиях аренды напрямую. Потенциальный арендатор может нанять в качестве своего представителя на переговорах сотрудника той же компании-консультанта. То есть сотрудники одного отдела одной и той же компании будут вести переговоры с сотрудниками другого отдела, отстаивая при этом прямо противоположные интересы. Для того что бы исключить сговор персонала во время переговорного периода, сотрудники разных отделов не должны взаимодействовать — разделять их будет та самая умозрительная "китайская стена".
Уникальная и печально известная особенность российского рынка аренды офиса — это 11-месячные договоры. Согласно законодательству, все договоры на оказание услуг (аренды в том числе), если срок их действия дольше 12 месяцев, подлежат регистрации. 11-месячные и с меньшим сроком действия — нет. Некоторые собственники предпочитают не регистрировать договоры аренды. Регистрация — процедура недорогая и несложная, но вызовет вопросы налоговиков. Регистрируя договоры, арендодатель декларирует свою выручку, с которой затем платит налоги.
Арендодатели и арендаторы заключают джентльменское соглашение, согласно которому, например, арендодатель принимает в качестве оплаты "кэш", а арендатор соглашается на краткосрочный договор, который можно без штрафных санкций прервать в одностороннем порядке. Причем пострадать в такой ситуации может арендатор. 11 месяцев спустя договор с ним могут не продлить, а расторгнуть. Кроме того, в долгосрочных договорах обычно указывается размер увеличения годовой ставки (обычно он составляет 10% или равен инфляции), а в краткосрочных — нет. По истечении краткосрочного договора годовую ставку могут поднять с учетом роста рынка (в 2007 году, к примеру, рост составил 40%). Не хочешь — съезжай, у арендодателей и так очередь из кандидатов в арендаторы выстроилась.
"Кто-то действительно съезжает. А кто-то подсчитывает, во сколько компании обошелся предыдущий переезд, ремонт, комиссия риэлтерам, и соглашается платить больше, — рассказывает Дмитрий Павленко, управляющий партнер компании WM Capital Partners, — К примеру, только переезд и минимальный косметический ремонт офиса площадью 400 кв. м обходится арендатору в $200-300 тыс".
Неудивительно, что в сложившейся ситуации компании, если у них есть свободные средства, стараются офис купить, а не снять. Особенно непросто тем, кого интересует настоящий класс А,— им прямой путь к Сергею Полонскому, Mirax Group в "Сити" поскольку офисные здания этого класса никто больше в Москве не продает. Цена квадратного метра в башне "Федерация" выросла до $16-17 тыс., хотя этажи остались уже не самые привлекательные и продаются "кусками" — от 900 до 1400 кв. м.
Другой способ обзавестись офисом — купить квартиру и перевести ее в нежилой фонд. К примеру, недавно компания, нуждающаяся в офисе в центре с хорошим видом из окон, попыталась купить пентхаус стоимость в $12,5 млн. в элитной жилой новостройке. У пентхауса отдельный вход, и его переделка в офис не должна была вызвать серьезных препятствий. Однако руководство компании отказалось давать взятку, юристы компании не гарантировали того, что при рассмотрении вопроса официальным путем он будет решен положительно, и от сделки пришлось отказаться. По неофициальным данным, "стоимость" подобных услуг составляет $100-150 тыс. в зависимости от округа и количества "рук"...
Впрочем, свои маленькие слабости есть и у компаний-арендаторов. К примеру, далеко не все из них (а точнее, редко кто) готовы без торга отдать брокерам причитающийся им за поиск офиса процент. Он составляет от 5 до 9% от годовой ставки. Однако избежать расплаты не удается: компании, занимающиеся брокериджем, много тратят на коллекторские услуги. Поэтому договариваться о скидке лучше до того, как подходящее помещение будет найдено, а не после совершения сделки.
Правила устанавливает арендодатель
По словам генерального директора компании "Бородино-Недвижимость" Геворка Казаряна, с учетом того, что спрос на офисные площади высокого качества относительно постоянен, предпочтительнее выставить объект и выждать один-два месяца, пока не придет арендатор, который предложит подходящую цену, чем торопиться сдавать площади со скидкой. "Необходимо понимать, что простаивающая площадь не становится дешевле, ее цена растет рыночными темпами",— объясняет господин Казарян.
О том же говорят и в консалтинговых компаниях. По мнению Натальи Москаленко, заместителя директора департамента офисной недвижимости Colliers International, все зависит от места, занимаемого тем или иным проектом на рынке. Например, собственники бизнес-центра "Четыре ветра" ST Group и AFI Development никогда не гнались за крупным арендатором, хотя предложения арендовать все офисные площади целиком получали неоднократно. Благодаря тому что здание расположено на 1-й Тверской-Ямской улице, имеет относительно небольшую площадь (арендуемая офисная площадь здания составляет примерно 18 тыс. кв. м) и первоклассные технические показатели, договоры аренды удалось заключить по рекордным для рынка ставкам. В числе арендаторов — два ведущих иностранных инвестиционных банка, а также французская нефтяная компания Total и рейтинговое агентство Moody`s. В то же время в "Москва-Сити" в шаговой доступности друг от друга расположено несколько объектов, где к аренде предлагаются десятки тысяч квадратных метров офисных помещений. Собственники зданий конкурируют друг с другом, но по-настоящему им интересны только крупные арендаторы.
"Если компания не хочет арендовать офис на предложенных условиях, всегда найдется 10-20 желающих занять ее место",— констатирует Екатерина Родина, административный директор УК "Альянс Континенталь". Но если хочешь располагаться в центре, со всеми условиями и даже капризами придется мириться. "В моей практике был случай, когда арендодатель запретил фотосъемку на балконе офиса, мотивируя это тем, что это занятие не согласовано с владельцем здания",— рассказывает Екатерина Родина.
Мировые рекорды
Несмотря ни на что, коммерческая недвижимость в Москве, в частности офисная, продолжает устанавливать мировые рекорды. Так, конец 2007 года ознаменовался крупнейшей в истории рынка сделкой. В декабре был подписан предварительный договор аренды сразу 13 этажей в Nordstar Tower — первом офисном небоскребе, строящемся за пределами "Москва-Сити". Девелопер проекта — компания "ДС-Девелопмент". Первым и якорным арендатором башни стала компания IBS, занимающаяся реализацией проектов в сфере управленческих и информационных технологий.
На данный момент единовременная аренда бизнес-центра площадью 36 840 кв. м — самая крупная сделка аренды офисных помещений класса А на столичном рынке коммерческой недвижимости за всю его историю. Всего в Nordstar Tower 42 этажа общей площадью 147 тыс. кв. м.
Взаимовыгодное соседство
В историческом центре Санкт-Петербурга строится общественно-деловой комплекс "Невская ратуша", на территории которого разместится новая резиденция петербургской администрации "Смольный-2" и бизнес-центры класса А. Проект не получил такой широкой известности, как питерский "Охта-центр", к примеру, но из компаний, желающих арендовать площади в престижном комплексе, уже выстроилась очередь.
Банк ВТБ инвестирует в проект $500-800 млн, поручив контроль над его реализацией своей дочерней структуре ЗАО "ВТБ-Капитал", которую возглавляет сын губернатора Санкт-Петербурга Сергей Матвиенко.
"Невская ратуша" разместится на территории бывшего трамвайного парка площадью 6 га недалеко от Смольного — основной резиденции городского правительства. Будущий офисный комплекс "Смольный-2" займет треть построенной площади будущего делового квартала (400 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, включая подземный паркинг площадью 100 тыс. кв. м). Таким образом губернатор Валентина Матвиенко сможет собрать под одной крышей разбросанные по центру Петербурга подразделения администрации, а затем более эффективно распорядиться освободившейся городской собственностью (стоимостью $1-7 тыс. за 1 кв. м).
Согласно инвестиционному контракту, петербургское правительство выкупит предназначенные для него более 100 тыс. кв. м у ВТБ по себестоимости (ориентировочно по цене не менее $1 тыс. за 1 кв. м).
Таким образом, город вернет ВТБ значительную часть налоговых поступлений в бюджет от перерегистрации в Петербурге в 2005 году головного офиса банка (оцениваются не менее чем в $37 млн в год). Одновременно "Смольный-2" станет для ВТБ якорным жильцом, который повышает привлекательность остальной коммерческой недвижимости "Невской ратуши" — бизнес-центров класса А (площадью 200 тыс. кв. м), где кроме офисов разместятся кафе и магазины, фитнес-центр и гостиничный комплекс на 300 номеров.
Московский опыт
Проект "Невской ратуши" разработан петербургским бюро "Евгений Герасимов и партнеры" совместно с немецким NPS Tchoban Voss во главе с выходцем из Петербурга Сергеем Чобаном (один из соавторов башни "Федерация" в "Москва-Сити").
В конце прошлого года этот международный тандем победил в конкурсе, обязательным условием которого было соавторство петербургских и западных проектировщиков. Вдохновившись примерами немецкого Рейхстага и английского парламента, архитекторы предложили смелую политическую идею "прозрачности и открытости власти", поместив в центре административного комплекса стеклянный цилиндр с видовыми площадками на разных этажах, завершающийся прозрачной "летающей тарелкой". Купол станет доминантой "Невской ратуши", высота которой, в отличие от аналогичного проекта "Москва-Сити", не должна превышать 48 м.
Овальное здание главного бизнес-центра (куда глава ВТБ Андрей Костин пообещал перевести головной офис банка) в сочетании с круглым атриумом для чиновников будет символизировать гармоничный союз бизнеса и власти.
Управляющей компанией по проектированию и строительству в результате конкурса выбрана Bovis Lend Lease International Ltd. Сроки завершения строительства в ВТБ предварительно оценивают в пять лет. По прогнозу девелопера проекта компании "Охта Групп", арендная ставка в "Невской ратуше" составит не менее $800 за 1 кв. м в год без оперативных расходов и НДС. Себестоимость будущего комплекса, по разным оценкам, составит $1,1-2 тыс. за 1 кв. м, продажная цена площадей в нем — $2,5-5 тыс. за 1 кв. м. Срок окупаемости проекта составит семь-восемь лет.