Рекламаwww.kommersant.ru/ad

Радио «ЪFM»

Слушать прямой эфир

Выпуск газеты №204

В архив

RuStore
Скачайте в
RuStore
AppGallery
Скачайте в
AppGallery
Android
Загрузите на
Android
Радио «ЪFM»«ЪFM»
Выпуск газеты №204«Ъ» Газета
Коммерсантъ. Инвестиции

Место встречи на бирже

26 районных торгцентров Москвы объединят в ЗПИФ
Девелопер ADG group вносит сеть районных ТЦ «Место встречи» в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) под управлением Parus Asset Management. Портфель включает 26 объектов класса А общей площадью 373 тыс. кв. м, стоимость активов оценивается более чем в 50 млрд руб. Интерес частных инвесторов к вложениям в коммерческую недвижимость через ЗПИФ растет, но пока значительная доля предложений приходится на фонды со складскими объектами.

Ирина Бужор / Коммерсантъ

Купить фото
Ожидается, что новый ЗПИФ пройдет листинг на Московской бирже, а его паи станут доступны квалифицированным инвесторам. Для Parus Asset Management он станет 11-м фондом недвижимости, паи которого доступны на бирже. Операционным управлением объектов продолжит заниматься команда УК «Место встречи», входящая в ADG group.
Запуск нового фонда происходит на фоне активного развития рынка ЗПИФ недвижимости. Объем рынка розничных фондов ежегодно увеличивается на 50% и сейчас составляет около 1 трлн руб., оценивают в Parus Asset Management. На складскую недвижимость приходится более 40% активов рыночных ЗПИФ, на офисную — около 11%, на торговую — 7%. Сегмент торговой недвижимости действительно «не самый большой с точки зрения доли в стоимости чистых активов», говорит старший аналитик «Эйлер» по паевым инвестиционным фондам Елена Бакланова. Но, по ее словам, при оценке потенциальной доходности следует «рассматривать конкретный объект».
Средние ставки капитализации объектов торговой недвижимости Московского региона по итогам 2025 года составили 12–13,5%, подсчитали аналитики NF Group. Капитализация офисной недвижимости росла на 11–12%, складской — на 11,5–12,5%, гостиничной — на 9,5–10,5%. Руководитель аналитического центра Parus Asset Management Елена Михайлова считает, что торгово-развлекательные центры интересны для хеджирования инвестиций от инфляции, так как договоры аренды предусматривают не только фиксированную ставку, но и переменную, зависящую от объемов товарооборота. «При правильной локации и управлении ТРЦ могут составить конкуренцию складам по доходности», — говорит госпожа Михайлова.

Сеть «Место встречи» была создана на базе реконструированных советских кинотеатров. По данным ADG group, заполняемость объектов составляет 96–97% при средней вакантности торгцентров Москвы на уровне 5,3%. В 2025 году трафик достиг 44 млн посещений, товарооборот арендаторов вырос на 34%. Более 83% арендного дохода обеспечено долгосрочными договорами с сетевыми операторами — «Пятерочкой», «Перекрестком», Familia, DDX Fitness, кинотеатрами «КАРО». Около трети площадей занимают социальные объекты: ОКЦ, МФЦ, «Московское долголетие», Москомспорт. «Объекты новые, большинство центров работает менее трех лет и имеет потенциал роста чистого операционного дохода», — отмечает Елена Михайлова.

По словам госпожи Баклановой, рынок ЗПИФ недвижимости продолжит расти в 2026 году — в том числе благодаря снижению ключевой ставки. «В отличие от других инструментов доходность фондов недвижимости напрямую определяется условиями арендных договоров. Поэтому фонды, у которых договоры были подписаны на пиковых значениях арендных ставок, выиграют от снижения ключевой ставки», — уверена эксперт.
По данным Parus Asset Management, внутренняя ставка доходности (IRR) в среднем по рынку ЗПИФ недвижимости в первом квартале 2026 года находилась в диапазоне 16–30% годовых. Появление новых фондов может дополнительно увеличить интерес инвесторов к сегменту. Рынок переходит в стадию масштабирования и может достичь 5 трлн руб. к 2030 году, пополниться новыми типами недвижимости и перейти от простых арендных стратегий к более сложным инвестиционным моделям, прогнозирует госпожа Михайлова.
Фондовый рынок. Ъ–Инвестиции