Покупатели разменяли сотку
В каких районах Подмосковья земля дешевеет, а в каких — дорожает
За последний год цены на подмосковные участки менялись неравномерно. В ряде городских округов области земля подешевела на 22%, а в других — повысилась на 49%. «Ъ-Недвижимость» разбирался, покупка земли в каких районах Московской области может быть перспективной.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Рекорды и антирекорды рынка
Сегмент продажи земельных участков куда более устойчив к сегодняшним ипотечным сложностям, чем продажа новостроек. В первом квартале 2026 года в Подмосковье продавалось примерно по 4,1 тыс. участков в месяц, что на 22% меньше год к году, следует из подсчетов ЦИАН. Эта динамика оказалась меньше, чем снижение спроса на новостройки Москвы и Подмосковья. По данным Dataflat.ru, в январе—марте 2026 года объем продаж строящегося жилья в регионе упал на 30% год к году, до 1,14 млн кв. м.
При этом снижение цены на участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) и садоводства разнится от района к району. Цена на участки под ИЖС в Подмосковье в апреле 2025 года снизилась на 12% год к году, до 476 тыс. руб. за сотку, следует из данных ЦИАН. Земля в СНТ, наоборот, прибавила 12% за последний год, до 332 тыс. руб. за сотку, уточняют аналитики.
Сегмент земель под ИЖС продолжает пополняться объектами из земельного банка небольших девелоперов, которые отказались от своих проектов из-за дорогого проектного финансирования и необходимости продавать коттеджи по схеме с эскроу-счетами, поясняет главный аналитик ЦИАН Алексей Попов. В то же время цены на участки в СНТ стабильно выросли примерно на уровень инфляции, уточняет он.
В отличие от других регионов, где цена определяется в первую очередь удаленностью от крупных городов, в Подмосковье на стоимость влияет сложная совокупность факторов.
Среди них — перспективы повышения транспортной доступности, административные решения и статус земли, перспективы развития территорий, близость к проектам комплексного развития территорий, перечисляет ведущий эксперт по недвижимости агентства «Этажи» Анна Зайцева.
Поэтому, продолжает она, цены на участки даже на отдаленных территориях могут быть высокими, если там выстроена хорошая логистика.
Один из ярких примеров — Бронницы, где после запуска трассы М-12 интерес к земле и, следовательно, и ее стоимость начали резко расти, говорит Анна Зайцева. По подсчетам ЦИАН, в январе—апреле 2026 года в Бронницах цены на участки выросли на 49% год к году, до 384 тыс. руб. за сотку.
Схожая ситуация с Клинским, Павлово-Посадским и Ступинским городскими округами (г. о.), где цену подогревает запуск МЦД и близость к ЦКАД, добавляет она. По данным ЦИАН, в январе—апреле 2026 года в Клинском г. о. цены выросли на 25% год к году, до 238 тыс. руб. за сотку, в Одинцовском и Павлово-Посадском — на 22%, до 1310 тыс. и 285 тыс. руб. соответственно, в Ступинском районе — на 21%, до 371 тыс. руб. Взлет цены в таких округах, как Павлово-Посадский или Ступинский, объясняются эффектом «низкой базы» прошлых лет в массовом сегменте и высокой активностью частных инвесторов на фоне инфляционных ожиданий, не исключает заместитель гендиректора бюро Modern House Яна Шамонаева. Одинцовский район стоит особняком: здесь цена растет из-за престижа этого направления, активного развития элитных коттеджных поселков и дефицита ликвидного предложения, поясняет госпожа Зайцева.
Вместе с тем в Московской области есть районы, где земля, напротив, просела в цене.
Так, в январе—апреле 2026 года средняя стоимость участков под ИЖС в Подольском городском округе снизилась на 22% год к году, до 611 тыс. руб. за сотку, говорится в подсчетах ЦИАН. В городском округе Королев цена упала на 11%, достигнув 969 тыс. руб. за сотку. В Чеховском округе стоимость составила 387 тыс. руб., что на 6% меньше год к году. Также земля немного подешевела в Ленинском и Дмитровском городских округах — на 2% и 1% соответственно. Здесь стоимость составила 1006 тыс. и 484 тыс. руб., уточняют в ЦИАН.
Это может быть связано с вымыванием наиболее ликвидных предложений и отсутствием выхода новых проектов, не исключает Яна Шамонаева. По ее мнению, общее падение цен в этих районах обусловлено стагнацией спроса на неликвидные лоты, которые не подходят под требования современной загородной жизни.
Факторы ценообразования
Говоря о ценах на землю в каждом отдельном городском округе Подмосковья, опрошенные «Ъ-Недвижимостью» эксперты выделяют несколько факторов, влияющих на показатель. В близких к Москве локациях покупатель платит не столько за землю, сколько за доступ к определенному сценарию жизни: быстрый выезд в столицу, сложившуюся социальную среду, престиж направления, готовую инфраструктуру и более предсказуемую ликвидность на выходе, перечисляет основатель агентства «БезФильтров» Ригина Гордеева. В более удаленных округах цена сильнее зависит от базовой доступности и общего качества предложения, продолжает она. Влияет на цену транспортная связность, но не в километрах, а во времени и качестве маршрута. Участок в 45–60 км от МКАД по скоростному шоссе с понятным трафиком может стоить дороже, чем формально более близкий участок на перегруженном или неудобном направлении.
К остальным факторам в агентстве «БезФильтров» причисляют инженерную подготовленность участка, подчеркивая, что «участок с понятным подключением к газу, электричеству, воде и доступу к дороге — это уже другой продукт». Из-за этого две внешне похожие локации могут иметь совершенно разную цену за сотку.
Влияет на цену и ликвидность вида разрешенного использования участка, продолжает Ригина Гордеева. Участок может находиться на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования земли под ИЖС, а может быть оформлен иначе, что влияет на возможность строительства, регистрации дома и в целом на ликвидность.
Например, участок может попадать в водоохранную зону, санитарно-защитную зону, зону подтопления, охранную зону инженерных сетей или другие.
«Формально земля может быть в собственности и продаваться, но возможности ее использования ограниченны, что автоматически влияет и на цену и на круг покупателей. Такие ограничения фиксируются в ЕГРН и должны проверяться до сделки. На практике это одна из причин, почему в двух соседних городских округах стоимость земли может сильно различаться»,— поясняет госпожа Гордеева.
Средняя цена по округу может резко двигаться не только из-за общего подорожания или удешевления рынка, но и из-за изменений в экспозиции. Если в округе стало больше дорогих, хорошо подготовленных или просто крупных участков, средняя цена сотки пойдет вверх.
Перспективы развития рынка
Подмосковные сотки будут дорожать, причем не только в долгосрочной, но и годовой перспективе. Тренд на жизнь за городом укрепляется, а дома на участках, расположенных в 10–15 км от МКАД,— хорошая альтернатива городской квартире, считает управляющий партнер группы «Мета» Максим Лещев. При этом число ликвидных участков уменьшается, из-за чего в ближайший год цены вырастут, ожидает он.
В ближайшие годы стоимость участков в Подмосковье может расти в среднем на 12–18% в год, то есть заметнее инфляции, считает Ригина Гордеева. «При этом динамика будет неравномерная. Ликвидные участки с инфраструктурой и коммуникациями будут дорожать, а “сырая” земля без понятного сценария использования — стагнировать или дешеветь»,— уверена она. Ключевым трендом 2026 года в сегменте станет смещение спроса в средний сегмент, где за разумные деньги можно получить землю с перспективой развития, а не просто дешевый участок «в поле», резюмирует эксперт.