Кредиты уходят со стройки

Рынок кредитования строительной отрасли Петербурга в первом квартале 2026 года сжался на фоне высоких ставок и низкой активности самих застройщиков.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

С начала 2026 года сегмент кредитования строительства в Петербурге показывает существенно более низкую динамику по сравнению с прошлым годом. Объем выдач в январе и феврале 2026 года сократился, по данным ЦБ, на 29% по сравнению с тем же периодом прошлого года и составил 22,9 млрд рублей, приводит данные аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Задолженность строительных компаний перед банками с начала 2026 года уменьшилась на 4,3% и на 1 марта составила 323,1 млрд рублей.

Для сравнения, в целом по РФ объем выданных кредитов строителям за первые два месяца этого года вырос на 9,8% год к году, до 393,9 млрд рублей, а задолженность сектора понизилась на 4,9%, до 4,9 трлн рублей, добавляет господин Додонов.

Стоимость финансирования остается недоступной для многих компаний, поясняет управляющий партнер Puzzle Realty Марина Шкурко. По ее словам, текущие ставки по кредитным линиям для застройщиков остаются на высоком уровне, хотя и ожидается смягчение денежно-кредитной политики.

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик говорит, что стоимость проектного финансирования за последние два года выросла в разы, достигнув в отдельных проектах 20% годовых. При этом отрасль столкнулась с заметным разрывом между кредитной нагрузкой и наполнением счетов эскроу, подчеркивает он.

Общий объем средств на счетах эскроу в Петербурге на 1 марта достиг 540,5 млрд рублей, увеличившись с начала года на 8,9%, приводит данные статистики ЦБ Игорь Додонов. В целом по РФ объем средств на счетах эскроу повысился лишь на 0,3%, до 7,2 трлн рублей.

Однако, по словам Виктора Зубика, уровень покрытия долга средствами покупателей в среднем по рынку составляет всего 44%, что является довольно низким показателем устойчивости. «В отличие от московского рынка, где спрос в целом сохраняет устойчивость, в Петербурге довольно большая часть проектов находится в "красной зоне", то есть с покрытием эскроу-счетами менее трети проектного финансирования на момент ввода в эксплуатацию. Такая динамика эскроу напрямую ужесточает условия финансирования. Банки, фиксируя низкую скорость реализации, либо повышают ставку до уровня "ключ плюс несколько процентных пунктов", либо требуют увеличения собственного капитала девелопера»,— объясняет господин Зубик.

Крупные игроки, по его словам, сохраняют стабильность за счет высокой доли собственных средств и точечного вывода проектов, однако многие компании вынуждены замораживать новые старты и оптимизировать земельный банк.

Марина Шкурко отмечает ухудшение ситуации и в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в связи с переходом на счета эскроу. «Если раньше застройщик мог привлекать средства дольщиков напрямую, то теперь он вынужден открывать кредитную линию на весь период строительства. Это привело к беспрецедентному росту себестоимости: строительство одного квадратного метра загородного дома за последний год выросло на 50% и выше. Даже минимальный процент по такой кредитной линии становится существенной нагрузкой, которую застройщик вынужден закладывать в конечную цену объекта»,— указывает госпожа Шкурко.

Отрасль адаптируется

Несмотря на снижение спроса на ипотечное кредитование, сегмент проектного финансирования в Петербурге активно адаптируется к новым экономическим реалиям, считает директор по работе с корпоративными клиентами Т-Банка в СЗФО Светлана Линникова. «Девелоперы фокусируются на завершении текущих объектов и оптимизации долговых обязательств, но одновременно аккуратно пополняют земельный банк ликвидными участками с готовыми технико-экономическими показателями — это задел под новые проекты. Большинство участков выкупаются по схемам проектного финансирования»,— говорит она.

Заполняемость счетов эскроу, по словам госпожи Линниковой, отражает стадию их реализации: чем выше баланс, тем ближе проект к завершению. Если средств становится недостаточно, девелопер совместно с банком стимулирует продажи: например, через запуск маркетинговых акций, скидок. В такой модели строительная отрасль меньше зависит от уровня процентных ставок: застройщик платит умеренный процент при плановой наполняемости эскроу. В целом отклонений от нормальной динамики наполнения эскроу, по словам собеседницы, сейчас не наблюдается.

В Сбербанке сообщили, что динамика кредитования в Петербурге положительная. В первом квартале 2026 года банк выдал кредитов на 559 млрд рублей, что на 28% больше, чем годом ранее. Остаток средств на эскроу-счетах за год вырос в городе на 51%, до 293 млрд рублей. При этом уровень покрытия строительных проектов счетами эскроу в Петербурге увеличился за год на 8% и к концу первого квартала 2026 года достиг 52%, сообщили в пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка.

Облигации в помощь

Одним из важнейших источников фондирования для крупных застройщиков остаются облигации. «В 2025 году объем размещения строительных бондов составил около 100 млрд рублей (рост к 2024 году в пределах 1%). При этом рынок достаточно концентрированный: размещения пяти крупнейших по объему выпусков эмитентов отрасли обеспечили 60% от общего объема. А в марте 2026 года, по данным Cbonds, эмитенты уже провели более 200 размещений на 1,3 трлн рублей, что примерно на 30% больше аналогичного показателя годом ранее»,— говорит генеральный директор инвесткомпании «Свой Капитал» (входит в финтех-группу «СВОЙ») Евгений Асламов.

Setl Group привлекает средства на публичном долговом рынке финансирования адресной программы, в том числе для приобретения земельных участков. «Наша стратегия предполагает пополнение земельного банка примерно на размер выбытия земельных участков в результате ввода объектов. А облигационные выпуски дают возможность привлекать денежные средства в значительном объеме и на длительный срок, что не всегда позволяют кредитные продукты. Кроме того, средства от размещений новых выпусков облигаций частично направляются на рефинансирование корпоративного долга»,— сообщили в пресс-службе Setl Group.

В условиях ограниченного кредитного предложения застройщики также все чаще привлекают финансирование и через цифровые финансовые активы (ЦФА). Объем токенизации недвижимости в России уже превысил 240 млрд рублей, что делает ЦФА удобным инструментом для короткого плеча без залога, говорит директор филиала компании «Цифра брокер» в Петербурге Игорь Василевский.

Светлана Линникова отмечает, что этот инструмент уже перестал быть нишевым. В числе последних кейсов в регионе — размещения GloraX (выпуск на 500 млн рублей) и «Эталон-Финанс» (выпуск на 365 млн рублей). Т-Банк в 2025 году реализовал 38 эмиссий ЦФА для 27 эмитентов. При этом лишь треть из них обладали внешними кредитными рейтингами, добавляет госпожа Линникова.

Евгений Асламов согласен, что интерес к ЦФА со стороны участников рынка недвижимости растет. Однако этот инструмент пока вряд ли можно считать альтернативой бондам и банковским кредитам из-за некоторых юридических аспектов сделки, считает эксперт. Из числа прошлогодних заметных сделок он выделяет выпуски Level Group и «ИНСИТИ».

«Выпуск ЦФА остается штучным инструментом для короткого бридж-финансирования, но не для закрытия кассовых разрывов в масштабах жилого квартала. Доля ЦФА в финансировании девелоперов пока не превышает 5%, и объемы выпусков обычно небольшие: в пределах 1–2 млрд рублей»,— добавляет господин Зубик.

ЗПИФы в нише

Еще один инструмент привлечения инвестиций в стройки — ЗПИФы недвижимости. За 2025 год активы таких фондов выросли в 1,5 раза, превысив 893 млрд рублей, а доходность составила 16–32% за счет аренды и переоценки активов, приводит данные Игорь Василевский. «Однако это инструмент на три-пять лет, и его низкая ликвидность требует от инвестора терпения»,— говорит он.

«Для частных и институциональных инвесторов на текущем рынке ЗПИФы недвижимости — одна из немногих возможностей получить доходность выше 20% за счет вложений в защитный актив с комфортным риск-профилем. Сопоставимые доходности демонстрируют сейчас бонды ВДО, которые не пользуются спросом у консервативных инвесторов»,— добавляет господин Асламов.

В то же время совладелец «Активо» Михаил Костромин отмечает, что на рынке ЗПИФ становится все сложнее находить инвестиционно привлекательные проекты с приемлемым капрейтом. «На рынке складской недвижимости таких проектов мы сейчас не видим. Интересные предложения есть в офисной недвижимости, но предложения с удачной локацией, хорошими арендными ставками единичны. Считаю, что в текущем году инвесторы почувствуют острый дефицит инвестиционно привлекательных проектов на рынке ЗПИФ»,— рассуждает господин Костромин.

Он добавляет, что в первом квартале прекратили существование несколько ЗПИФов недвижимости. «У одних фондов подошел к концу срок жизни, у других были достигнуты целевые показатели — например, реализовали активы и решили не приобретать новые. Есть примеры, когда УК не смогла собрать нужную сумму в фонд и приняла решение закрыть проект»,— говорит господин Костромин.

По словам господина Зубика, сектор ЗПИФов недвижимости переживает стагнацию. «В первом квартале 2026 года инвесторы заняли выжидательную позицию, фиксируя доходность ниже инфляционного ожидания. Единственными устойчивыми проектами в Петербурге остаются те, где цена квадратного метра находится в диапазоне 190–220 тыс. рублей»,— комментирует он.

Виктория Алейникова