Под знаком дефицита

«Для большинства офисов класса А внутри Третьего транспортного кольца аренда составляет $650–900 за квадратный метр в год (не включая эксплуатационных расходов и НДС) и около $400–600 – за его пределами. Ставки на офисы класса В варьируются в диапазоне $350–700 за квадратный метр»,– говорит Ирина Виолина, старший консультант DTZ Zadelhoff Tie Leung. Однако $900 – не предел. В зданиях премиум-класса, таких как «Романов двор», арендные ставки достигают $1500 за кв. м в год.

В условиях роста арендных ставок и дефицита площадок под застройку все больший интерес девелоперов вызывает формат бизнес-парков. «Бизнес-парки обычно располагаются вдали от центра города – рядом с главными магистралями или вблизи международных аэропортов. В первую очередь они востребованы арендаторами, которым необходимы большие площади от 2–3 тыс. кв. м по невысоким ставкам аренды»,– объясняет Клавдия Чистова, специалист отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons. Подобные комплексы могут стать оптимальным решением для тех, кому необходимо недорого разместить обширный бэк-офис своей компании в современных помещениях. «Несмотря на востребованность этого формата на рынке, сегодня в Москве есть только один проект, который можно назвать бизнес-парком,– „Крылатские холмы”»,– считает руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Jones Lang LaSalle Ольга Батурина. Впрочем, уже создаются и другие бизнес-парки, например, Greenwood и Western Gate.

Перелом на рынке может произойти в 2009 году, когда будет завершен ряд очень крупных и знаковых для рынка объектов в деловом центре «Москва-Сити». «Именно в это время исчезнет дефицит на рынке офисных помещений. Совокупный объем офисных площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2009 году, приближается к 5 млн кв. м. Это будет способствовать плавному насыщению рынка и постепенному покрытию дефицита офисных площадей. Следствием чего станет стабилизация арендных ставок, снижение дефицита площадей и усиление конкуренции межу проектами»,– таким видит наиболее очевидный сценарий Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium.

На пороге перемен
На рынке торговых площадей внешне все очень спокойно: ставки высоки, уровень вакантности в торговых центрах очень низкий. Однако некоторые эксперты считают, что 2006 год в определенном смысле переломный: по сравнению с прошлым годом стала остро ощущаться конкуренции между торговыми комплексами. «Конкуренция переходит на другой качественный уровень»,– объясняет Ольга Кисарина. «Покупатели становятся все более „образованными”, происходит рост запросов и изменение потребительского поведения»,– говорит Екатерина Голикова, аналитик рынка торговой недвижимости Jones Lang LaSalle. «Такое положение вещей вынуждает девелоперов задуматься о реконцепции неуспешных торговых комплексов с привлечением к разработке проекта торгового центра еще большего числа профессионалов: архитекторов, брокеров, консультантов и т. д.»,– констатирует Нина Новикова, начальник отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons.

В связи с этим на рынке все острее ощущается нехватка новых форматов, хотя некоторые девелоперы пока робко, но все-таки пытаются их предложить. Среди них стоит выделить ритейл-парки, которые существенно отличается от так называемых торговых центров первого поколения, состоящих из торговой галереи с небольшими магазинчиками и якорных арендаторов – продуктового супермаркета, гипермаркета бытовой техники или универмага. По контрасту в ритейл-парках якорные арендаторы занимают 70–90% общей площади. Это позволяет привлекать покупателей, которые приезжают целенаправленно за конкретной маркой. Одна из особенностей ритейл-парка – минимум площадей общего пользования (галерей, лифтов, технических помещений, вестибюлей), которые в классическом ТЦ занимают до 30–40% общей площади, а прибыли не приносят. Если в некоторых европейских странах ритейл-парки состоят из множества небольших магазинов, торгующих различными товарами, то российский вариант отличается от этого стандарта. «На первый план выходит развлекательная составляющая»,– говорит Екатерина Голикова. Примером, иллюстрирующим формат ритейл-парка, можно считать комплекс на Варшавском шоссе почти на 50 тыс. кв. м, построенный группой «Гарант-инвест».

В 2006 году начал активно развиваться сегмент инвестиционных сделок, до этого практически не представленный на рынке торговой недвижимости Москвы. «На сегодняшний день активным инвестированием на российском рынке торговой недвижимости занимается австрийский холдинг Meinl,– рассказывает Екатерина Голикова.– В конце марта 2006-го эта компания купила принадлежавшую предпринимателю Шалве Чигиринскому сеть торговых центров. Права на два работающих торговых центра в Братееве и Отрадном и две строительные площадки обошлись Meinl в 400 млн евро». Еще одной значимой сделкой на рынке торговой недвижмости в июне этого года стало приобретение двух столичных торговых центров «Золотой Вавилон» компанией Immoeast. Приход западных инвестфондов открывает для российских девелоперов новые возможности финансирования своих проектов.

Эксперты отмечают, что рост инвестиционной активности будет способствовать активизации столичных девелоперов не только в Москве. Несомненно, со временем это приведет к насыщению рынка торговой недвижимости. Впрочем, по прогнозам Екатерины Голиковой, кардинальное изменение соотношения между спросом и предложением все-таки произойдет не ранее чем через три-пять лет.

Наращивание объемов
Рынок складской недвижимости сохраняет темпы развития, набравшие обороты в прошлом году. Однако, по прогнозам Регины Лочмеле, руководителя группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International, уже в ближайшем будущем соотношение спроса и предложения может измениться. Этому будут способствовать несколько факторов. Во-первых, рост числа заявленных крупных девелоперских проектов, каждый из которых предусматривает строительство 300–500 тыс. кв. м качественных складских площадей. По словам аналитика рынка складской и индустриальной недвижимости Jones Lang LaSalle Ольги Рыбаковой, на данный момент действительно ведется активное строительство в южном и юго-восточном направлении от столицы, где относительно меньшая транспортная загрузка магистралей. Кроме того, продолжается строительство на Ленинградском шоссе, а также происходит укрупнение проектов.

Еще одним фактором, способствующим изменению соотношения спроса и предложения, по мнению Регины Лочмеле, является сохранение в общем объеме нового строительства высокой доли складских объектов, реализуемых на основе схемы built to suit. Помимо этого аналитик отмечает рост интереса со стороны девелоперов к строительству индустриальных парков, включающих складские комплексы, что также является одним из факторов, влияющих на ситуацию на рынке складской недвижимости.

Но пока ситуация не изменилась. Дефицит площадей по-прежнему обуславливает высокий уровень арендных ставок, составляющих на сегодняшний день, по оценке Сергея Белошапко, руководителя отдела промышленной недвижимости DTZ Zadelhoff Tie Leung, $118–135 за кв. м в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС). Такая ставка, как прогнозирует Регина Лочмеле, сохранится ближайшие год-полтора. «Высокий спрос на складские помещения при нехватке предложения позволит девелоперу, реализующему в настоящее время проект, быть уверенным, что он будет сдан еще до окончания строительства»,– заявляет Ольга Рыбакова. Риски девелоперов складских помещений невелики, поскольку требования к складам достаточно стандартны и позволяют точно строить расчеты. «Здесь отсутствуют такие спорные моменты, как дизайн, что позволяет относительно легко создать продукт, привлекательный для институциональных инвесторов»,– поясняет Сергей Белошапко.

Юлия Рослик