В номере от 30 июля мы сообщали об окончании исследования, проведенного рядом российских консалтинговых фирм в рамках жилищного проекта Всемирного банка при финансировании Агентства международного развития США. Подобные исследования полезны, в первую очередь, потому, что они влияют на принятие инвестиционных решений. Сегодня группа недвижимости Ъ возвращается к этой теме, чтобы подробнее рассказать об одном из таких исследований, проведенном "Центром анализа рынков недвижимости" — исследовании вторичного рынка жилья в Москве.
Участвуя в отборочном конкурсе, фирма "Центр анализа рынков недвижимости" выиграла заказ на сбор и анализ сведений о сделках купли-продажи жилья на вторичных рынках трех городов — Москвы, Нижнего Новгорода и Барнаула. Результаты этого исследования предполагалось использовать при сравнении экономической эффективности различных вариантов застройки свободных территорий. Для этого необходимо было оценить степень развитости рынка в городах, изучить условия и факторы формирования цен и, наконец, построить карты относительной стоимости земли по городам (этот показатель отражает зависимость цены квартиры от ее местоположения). Наибольший интерес для заказчика представляла именно последняя задача: карты должны помочь оценить, насколько обоснован выбор площадок под застройку и типов застройки с точки зрения рынка.
Экспертам Ъ наиболее интересной представляется часть исследования, связанная с относительной стоимостью земли. Но начнем по порядку. Специалистам "Центра анализа рынков недвижимости" рассмотрели 1495 случаев купли-продажи жилья за период с апреля 1992 по февраль 1994 года. Анализируя эту выборку с помощью пакета прикладных программ, специалисты фирмы пришли к ряду интересных заключений.
На начальных этапах развития рынка (1992 год) в формировании цен на квартиры участвовало значительно меньшее число факторов, чем теперь. Постепенно степень влияния этих факторов на цену менялась. Например, при анализе данных за 1992 год выяснилось, что наибольшее влияние на цену оказывали такие показатели, как количество комнат, площадь квартиры, расстояние до центра города. В 1993 году наибольшее влияние на стоимость имели показатели, относящиеся к качеству дома и квартиры (см. таблицу). Интересно, что влияние на цену типа застройки возросло, а влияние характеристик самой квартиры (этаж, наличие балкона) — уменьшилось.
Оказалось, что местоположение квартиры определяется тремя факторами: расстоянием от ближайшей к дому станции метро до центра города, расстоянием от дома до станции метро и расстоянием до так называемых центров локального влияния — например, зеленой зоны, промышленных предприятий, крупных торговых центров, — близость которых может как увеличивать, так и снижать цену недвижимости.
Анализ средних цен показал, что цена 1 м2 общей площади падает с ростом расстояния от центра города, но это падение не равномерно: особенно резко цены падают при расстоянии от 1,2 до 6-7 км от центра города, затем падение становится более плавным. Однако здесь нужно отметить, что в радиусе 9 км от центра, то есть на границе окончания промышленной зоны и начала "спальных" районов, наблюдается подъем цен. По мнению экспертов фирмы, здесь действует фактор центров локального влияния.
Если же проследить за изменением относительной стоимости земли по мере удаления от центра, картина окажется иной. Например, удалось выявить, что стоимость двух абсолютно одинаковых квартир, одна из которых расположена в центре Москвы, на расстоянии в 2-2,5 км от Красной площади, а другая — на окраине города, различается почти в 1,8 раза. Это различие в цене определяется разницей в стоимости земли. Интересно, что с развитием рынка различия в стоимости земельных участков возрастали. До апреля 1992 г. они были совсем незначительны — в пределах 15%, к маю 1993 г. достигли 25%, а в феврале 1994 года разница составила почти 50% и продолжала увеличиваться.
Динамика показателя стоимости земли по разным направлениям от центра города также различна. На Юго-Западе Москвы этот показатель относительно высок, а в восточной части города он на 30-40% ниже и по мере удаления от центра падает значительно быстрее.
Интересным в этом плане оказывается сравнение Москвы с развитыми европейскими городами, в которых цена земли в центре и на окраинах города различается в среднем в 10 раз, в Париже — в 20 раз, а в Токио — до 100 раз. В Кракове, где рынок недвижимости начал развиваться раньше, чем в Москве, падение стоимости земли при движении от центра к окраинам увеличилось от 5 раз в 1992/1993 году до 10 раз по данным последних сделок. В Москве падение цен на землю пока менее значительно — всего в 1,8 раза.
При анализе сделок оказалось, что квартиры с самыми высокими ценами 1 м2 расположены в районах станций метро "Пушкинская" и "Кропоткинская". Другие зоны высоких цен — Крылатское, Кутузовский и Комсомольский проспекты. Центры понижения цен — районы станций метро "Семеновская", "Краснопресненская", Коптево и Перово. Исходя из высокой цены квадратного метра в центре города (с пиками в районе станций метро "Пушкинская", "Кропоткинская", "Смоленская") можно было бы ожидать высокой стоимости земли в этих районах. Однако в районе Кутузовского проспекта индекс цены земли значительно выше, чем в районе Пушкинской. Это можно объяснить следующим образом. Кутузовский проспект расположен близко к центру города, имеет выход на основные магистрали города, хорошо развитую инфраструктуру. Это запад Москвы — один из наиболее чистых с экологической точки зрения районов города. Кроме того, в этом направлении располагается правительственная трасса (Рублевское и Можайское шоссе). Сам Кутузовский проспект строился для советской и партийной номенклатуры, и весь он является однородным по застройке. Здесь не существует обычных для центра города различий в качестве домов, где рядом могут стоять дом для работников ЦК и дом с коммунальными квартирами, требующий капитального ремонта.
Самый низкий индекс цен имеют такие районы, как Черкизово, Марьино, Орехово-Борисово, Выхино. Транспортное сообщение развито здесь очень слабо. В этих районах много промышленных предприятий, и с экологией здесь дело обстоит крайне неблагополучно.
Анализ изменения цены земли по различным направлениям позволил выявить центры локального влияния, в зависимости от близости к которым цена земли существенно меняется. На территории Москвы к таким центрам, безусловно, относятся станции метрополитена. Но, помимо этого было выявлено еще пять центров отталкивания (район станции метро "Ботанический сад", железнодорожная станция "Ленинградская", Тушино, район в 2 км к западу от станций метро "Текстильщики", "Тимирязевская") и пять центров притяжения (Крылатское, район станции метро "Университет", Кутузовский проспект, начало Ленинского проспекта, Ясенево).
Центры влияния в Москве начали выявляться весной-летом 1993 г. Первым выделившимся центром было Крылатское, которое до сих пор сильно влияет на стоимость земли в близлежащих районах. Наиболее дифференцированными являются районы Ясенево, Крылатское, станции метро "Университет" и "Ленинский проспект" (буквально каждые 200 метров расстояния от центров изменяют цену квартиры).
Для района Кутузовского проспекта характерна компактность и сильно выраженное значение местоположения квартиры. Центр этого района находится между станцией метро "Кутузовская" и Площадью Победы. Первые два километра движения от этого локального центра показывает быстрое падение стоимости земли (см. график 1), затем падение замедляется, и в районе трехкилометровой удаленности от центра кривая переходит в относительно прямую линию.
Расстояние до центра Ясенево, которым является станция метро, наиболее существенно с точки зрения влияния на цену и сохраняется лишь в радиусе 5 км, причем чем дальше от метро, тем медленнее падает индекс.
Район в 2 км к западу от станции метро "Текстильщики" — самый интересный из центров локального отрицательного влияния. По мере приближения к нему стоимость земли падает на 24%. Как показали результаты исследования, при удалении на 1 км от локального центра "Текстильщики", стоимость 1 м2 квартир падает на $332, а при удалении на следующие 1,2 км — всего лишь на $97. То есть, чем ближе к локальному центру, тем резче падение цены недвижимости. Что и показано на графике 2.
Интересно сопоставить полученные результаты с картой территориальных оценочных зон, утвержденной мэрией г. Москвы (распоряжение мэра Москвы от 30.12.1993 г. #768-PM). Эта карта используется для исчисления ставки земельного налога. При сопоставлении выявляются определенные деформации в структуре ставок арендной платы. Например, ставки налога на землю в районах Кунцево и Волгоградского — Рязанского проспектов практически одинаковы, тогда как относительная стоимость земли, выявленная из анализа рынка жилья, сильно различается. Возможно, данные отклонения оправданы и объясняются проведением со стороны властей целенаправленной политики вытеснения предприятий. Однако, в любом случае, исследования, подобные вышеописанному, помогают сформировать обоснованную политику налогообложения, направленную на повышении эффективности землепользования.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ