Недвижимость в европейских странах становится сферой постоянного интереса российских предпринимателей. Ценовая ситуация на европейском рынке сейчас благоприятна для приобретения недвижимости: после нескольких лет заметного снижения цен наблюдается их некоторый рост. В последнее время особенный интерес российские бизнесмены проявляют к недвижимости на Кипре. Этот обзор посвящен причинам такого повышенного интереса.
Привлечение капитала — дело государственной важности
Характерные рынка недвижимости Кипра определяются прежде всего субтропическим климатом острова, благодаря которому он стал настоящей страной курортов. При постоянном населении около 700 тыс. человек Кипр ежегодно посещают 1,5 млн туристов. Своего рода рекорд был установлен в 1992 году, когда число туристов превысило 2,3 млн. Недвижимость в курортных зонах характеризуется важной особенностью: как правило, она не падает в цене. На Кипре, например, на протяжении нескольких десятилетий цены росли в среднем на 5-10% в год.
Весьма благоприятное влияние на кипрскую экономику оказывает последовательный курс правительства на создание в стране благоприятного инвестиционного климата и привлечение иностранного капитала. Был принят закон о защите инвестиций, с рядом стран (в том числе и с Россией) заключены соглашения об исключении двойного налогообложения. Кроме того, иностранные инвесторы на Кипре были освобождены от налога на инвестиции. Юридическая безопасность обеспечивается также международными конвенциями, самая важная из которых — "Конвенция Всемирного банка по урегулированию споров по инвестициям между государствами и гражданами других государств", ратифицированная в 1966 году как часть законодательства Кипра.
Сказать, что эти изменения на Кипре были заметны и для российских инвесторов, означает не сказать ничего, поскольку в последние годы наблюдается просто паломничество русских на Кипр. Сейчас там живет более 2000 русских. В 1993 году Кипр посетило 35 тыс. российских туристов, а по прогнозам на нынешний год это число увеличивается примерно втрое. По оценкам фирмы "ЮниФьючер", являющейся официальным представителем нескольких кипрских строительных и девелоперских компаний на российском рынке, каждый десятый российский турист интересуется приобретением недвижимости и примерно у 2% туристов этот интерес подкреплен финансовыми возможностями. Специалисты фирмы полагают, что в этом году российские граждане и организации приобретут более 600 объектов недвижимости на Кипре. Если покупки недвижимости россиянами в большинстве европейских стран носят эпизодический характер, то, с учетом размеров острова, можно говорить уже о массовом интересе россиян к кипрской недвижимости.
Сейчас на Кипре зарегистрировано около 2,5 тыс. фирм, в том числе офшорных, с участием российских частных и юридических лиц. В 40% случаев учредителями фирм являются жители Москвы или московские компании. 11 крупнейших российских банков (в их числе Инкомбанк, Внешторгбанк, Токобанк, Промстройбанк) открыли на Кипре свои филиалы. Судя по всему, благоприятная для иностранных инвесторов политика кипрского правительства делает свое дело.
Цены на кипрскую недвижимость всегда растут
Кипрская недвижимость привлекательна по многим причинам. Вкладывая деньги в курортных зонах, прогадать трудно. По данным фирмы "Открытый мир" (представитель кипрской компании Vertaco Enterprises), за последние полгода цены на некоторые типы жилья выросли на 50%, и в ближайшее время ожидается их дальнейший рост. По мнению президента фирмы "Интерстройсервис" Дмитрия Ковалева, столь быстрый рост цен был во многом спровоцирован повышенным спросом российских граждан на недорогие типовые объекты.
Интересно, что спрос сейчас так силен, что приобретаются не только готовые, но и строящиеся объекты, что для большинства стран нетипично. Строящаяся недвижимость привлекательна прежде всего уровнем цен — как правило, на 10-15% ниже, чем у готовых объектов. На острове благоприятен и налоговый климат.
Уровень цен на кипрскую недвижимость оказывается для большинства россиян приятной неожиданностью. В среднем он составляет $800-1000 за 1 м2 общей площади, включая стоимость земли. Например, в одной из самых развитых и дорогих курортных зон — Лимассоле — квартиру с одной спальней можно приобрести всего за $35 тыс. Цены на апартаменты с двумя спальнями колеблются от $50 до $90 тыс. Виллу с тремя спальнями можно приобрести за $95 тыс. Земельные участки размером от 6 до 25 соток стоят от $28 до $76 тыс.
Помимо инвестиционной привлекательности, есть и другие причины повышенного интереса к Кипру. Приобрести недвижимость на Кипре проще, чем в любой другой европейской стране. В большинстве случаев не имеет значения ни репутация банка клиента, ни источник поступления средств. Владение же объектом недвижимости автоматически дает право на получение многоразовой визы, которая каждые полгода автоматически продлевается. При желании владелец недвижимости может получить и вид на жительство. Приобретенное жилье его владелец может использовать как готовый юридический адрес, если решит организовать на Кипре свою фирму. Достаточно легко можно получить кредит под залог приобретенного объекта.
Как использовать жилье на Кипре
Схемы инвестирования в кипрскую недвижимость весьма разнообразны, и большинство из них связано со сферой туризма. Российские инвесторы сейчас в основном интересуются такими курортами, как Лимассоль, Ларнака и Пафос. Для физического лица может быть интересной покупка виллы на побережье с последующей сдачей ее в аренду. Например, виллу с четырьмя спальнями можно приобрести за $250 тыс. Аренда такого жилья стоит около $2 тыс. в неделю. При условии, что вилла будет сдаваться 5 месяцев в году, доход владельца (без учета налогов) составит примерно $40 тыс. То есть инвестиции окупятся в течение 6 лет.
Для крупного инвестора более выгодной будет покупка комплекса вилл или мезонеттов (многосекционных домов) с последующей организацией чартерных рейсов из России и размещением туристов на приобретенных жилых площадях. В этом случае потребуется вложить около $2-4 млн, но срок окупаемости проекта сократится до 2-4 лет.
Еще одна интересная возможность — покупка акций крупных строящихся объектов, в большинстве случаев отелей. Например, приобретение пакета акций, выпущенных компанией The Leptos Group под строительство пятизвездочного отеля в Пафосе, дает покупателю целый ряд возможностей. Став туроператором отеля, он сможет не только получать дивиденды, но и пользоваться скидками на оплату проживания в гостинице участников организованных им туров. Держателю пакета из более 50 тыс. акций (то есть стоимостью более $100 тыс.) будет предоставлена 75-процентная скидка за проживание в зимние месяцы, 50-процентная за проживание в летние месяцы, а также скидка за еду и напитки (50%). Благодаря этому он сможет успешно конкурировать с другими туристическими агентствами на российском рынке, предоставляя клиентам более дешевые туры и имея при этом не меньшую прибыль.
О заполняемости гостиниц на Кипре можно судить по отелю Coral Beach в Пафосе. В зимние месяцы он заполнен на 40-60%, в летние — на 95%, что дает среднегодовую заполняемость на уровне 60-70%.
Интересную возможность предоставляет своим клиентам компания Vertaco Enterprises. Купив объект недвижимости через эту компанию, клиент может сдать его в траст. Переоценка объектов на Кипре производится 1 раз в 7 месяцев. А поскольку темпы роста цен достаточно высоки, владелец собственности может после переоценки либо получить сумму арендных поступлений, либо обменять объект на недвижимость большей площади. Например, уже через год после покупки владелец квартиры с одной спальней сможет обменять ее на квартиру с двумя спальнями.
Осталось рассказать лишь о возможностях и способах приобретения недвижимости на Кипре. Разумеется, покупатель может обратиться как в российскую фирму, так и в кипрскую. При покупке недвижимости у малоизвестных кипрских компаний не исключены проблемы. Например, можно нечаянно купить дом без "титула": жить-то в нем можно, а оформить кредит под его залог нельзя. Необходимо помнить, что далеко не все кипрские компании, предлагающие услуги по приобретению недвижимости, имеют официальную правительственную лицензию на эту деятельность. Хорошо, если кипрская компания застрахует сделку на крупную сумму.
Практически все российские компании работают как представители в России своих зарубежных партнеров. При этом российские фирмы, как правило, не берут комиссионных со своих клиентов, а ведут расчеты с кипрскими компаниями после заключения сделки. Набор предоставляемых ими услуг различен. Ряд фирм просто отсылают клиентов к своим партнерам, и даже за консультации клиент платит на Кипре почасовую ставку. Другие организуют ознакомительные туры. Например, фирма "Открытый мир", ориентированная в основном на оказание туристических услуг, устраивает для клиентов индивидуальную ознакомительную поездку, в которой сотрудники ее партнерской компании Vertaco Enterprises покажут имеющиеся в наличии объекты недвижимости и оформят покупку при достижении договоренности. Стоимость тура клиент выплачивает российской фирме. Интересно, что при покупке через Vertaco Enterprises клиент может не выплачивать всю сумму сразу, а ограничиться 20%. Оставшуюся сумму он может внести в течение 10 дней с момента покупки. Сделка, вне зависимости от стоимости объекта, будет застрахована на $200 тыс.
Российская фирма "ЮниФьючер" использует несколько другую схему. Прежде чем послать клиента в ознакомительную поездку, с ним проводится предварительная работа по выяснению его намерений и платежеспособности. При достижении положительного результата клиент отправляется в тур, который оплачивает сам. Если поездка заканчивается покупкой недвижимости, стоимость тура возвращается клиенту. Фирма предоставляет услуги и по открытию офшорных компаний. Стоимость регистрации компании без офиса составляет $3-4 тыс., из которых $2 тыс. сразу зачисляются в уставный капитал компании.
Офшорные прелести
Кроме общеизвестных налоговых льгот офшорных компаний (их чистая прибыль облагается по ставке 4,25%), существует еще ряд преимуществ, делающих офшоры незаменимыми для российских предпринимателей. В частности, законодательство освобождает от налогов на прибыль офшорные филиалы (при условии что их администрация и управление расположены за пределами Кипра; если они находятся на Кипре, ставка составляет 4,25%). Не удерживается также налог на дивиденды, декларированные офшорными компаниями. Освобожден от налогов и прирост капитала с продажи недвижимости, находящейся за пределами Кипра. Компания может иметь свой счет как на Кипре, так и за рубежом в разных валютах и переводить ее без ограничений.
По условиями Центрального банка Кипра офшорные компании должны ограничиваться деятельностью (кроме управления) за пределами Кипра, а держателями акционерного капитала должны быть лица, не являющиеся гражданами острова. Кроме того, все поступления компании должны идти из внешних источников. Необходимо отметить, что только одна организация на Кипре будет знать настоящее положение дел акционеров — это Центральный банк Кипра. Но при этом гарантируется полная секретность всей поступившей к нему информации. По законам ЦБ Кипра все работники банка дают подписку о неразглашении тайны. Сама же процедура создания офшорной компании очень проста и заключается в получении разрешения от ЦБ Кипра и регистрации в Отделе регистрации компаний.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ