Дома с небольшим количеством квартир традиционно относятся к одному из самых привлекательных типов жилья. Строительство клубных комплексов на 20-50 квартир популярно у девелоперских компаний, работающих на рынке недвижимости класса А. Однако дома с небольшим количеством квартир — явление не только современное. Малоквартирные дома советского времени — отдельный сектор рынка, по многим параметрам привлекательный для покупателя.
Дома первых пятилеток
Клубные дома советского времени являются наследием традиций дореволюционных доходных домов.
Первую малоквартирную недвижимость советского времени обычно называют домами первых пятилеток. Они встречаются в самых разных местах Москвы, даже в историческом центре. Один из них, например, небольшое здание в самом начале Остоженки на углу Соймоновского проезда.
Если дом строился не в центре, вместо отдельных построек появлялись целые жилые комплексы. Один из известных примеров — жилой комплекс в начале Велозаводской улицы близ стадиона "Торпедо", известный тем, что в его дворе поставлен "памятник футболу". Квартиры в нем по сравнению с домами старой буржуазии невелики. К примеру, трехкомнатные квартиры в них редко превышали 80 кв. м. Несмотря на почтенный возраст, подобные квартиры пользуются очень хорошим спросом, но появляются на рынке крайне редко. Подобные предложения, например, в том же районе метро "Автозаводская" иногда можно найти по $4300-5000 за 1 кв. м (недавно квартира в подобном доме была выставлена на продажу), то есть чуть ниже столичного бизнес-класса при гораздо более удачных характеристиках местоположения.
Именно в подобных проектах сложились стандарты площадей, которые впоследствии предусматривались во множестве уже крупных сталинских домов — двух-трехкомнатные квартиры по 65-85 кв. м. А кроме того, от 1920-х годов сталинской недвижимости достались трехметровые потолки.
"Немецкая" застройка
Новое поколение малоквартирных домов выросло в послевоенные годы. Как правило, этими домами застраивались окраины тогдашней Москвы, причем высота этого жилья ограничивалась двумя-тремя этажами. Эти дома не стоит путать с массовой кирпичной и панельной пятиэтажной застройкой Москвы — речь идет о гораздо более качественной недвижимости, небольших домах на несколько десятков квартир с очень неплохим окружением.
Во множестве эти дома строились пленными немцами (по адаптированным немецким же проектам малоэтажного строительства), которые были распределены по военно-строительным организациям.
Считается, что в "немецких" домах устарели коммуникации, однако, как правило, в большинстве из них были сделаны капитальные ремонты. Кроме того, в этом жилье появились особенности, которые затем стали тиражироваться в проектах советских архитекторов времен массового строительства. Одна из классических особенностей квартир "немецкой" планировки — экономная по площади (около 16 м) комната в однокомнатной квартире и кажущаяся просторной по сравнению с хрущевскими домами девятиметровая кухня. Подобную квартиру сейчас можно купить за $135-145 тыс. При площади квартиры чуть больше 30 м получается вполне приемлемый и удобный формат жилья. Такая недвижимость на рынке появляется, но предложений очень мало. В географическом отношении речь идет о таких районах, как Измайлово или окрестности метро "Октябрьское поле" — например, такого рода удачный старый дом расположен на Пехотной улице в очень хорошем окружении (внутри лесопарковой территории).
В начале 1950-х годов малоэтажная застройка продолжалась уже по отечественным проектам. (По какой-то причине в риэлтерском мире всю невысокую застройку Москвы сталинского времени называют немецкой, но проводить тонкие различия, видимо, дело уже историков.) Это жилье было, как и немецкие дома, малоэтажным с двух-трехкомнатными квартирами по четыре или шесть на один подъезд. По характеристикам это жилье мало чем уступало известным сегодня домам 1950-х годов на Кутузовском или Ленинском проспектах. Подавляющее большинство квартир было ориентировано окнами на две стороны. Санузлы — раздельные. Комнаты, к примеру, в типовой "двушке" имеют площади 12,5 и 17,5 м (между ними располагалась печь), кухня — 11,5 м. Стоит, пожалуй, добавить еще высоту потолков в три метра, и портрет будет завершен. Сейчас сохранилось несколько небольших кварталов подобных домов, один из лучших расположен близ 1-й Парковой улицы, другой классический пример — малоэтажная застройка вдоль Сходненской улицы.
Даже в 1970-е и 1980-е годы в Москве появлялись малоквартирные дома, построенные по индивидуальным проектам. На рынке известен один из последних домов подобного рода. Он строился во второй половине 1980-х и был сдан в эксплуатацию еще при жизни СССР. Это четырехэтажный дом на 14 квартир, расположенный в Пожарском переулке. Понятно, что на цены предложений, которые могут появляться на рынке, влияет не только клубный статус недвижимости, но и уровень остоженских переулков. До недавнего времени в этом доме предлагалась к продаже квартира площадью 115 кв. м по цене $2,25 млн, то есть почти $20 тыс. за 1 кв. м.
По сути, такое жилье почти не отличается по маркетинговым характеристикам от современных клубных домов. Отличия в основном касаются площади: в подобных объектах можно найти удобную квартиру с хорошим ремонтом, меньшую по размеру, чем площади в современных домах, которые продаются в виде монолитных перекрытий и стен. Для части покупателей такие апартаменты будут гораздо более комфортны для проживания, чем огромные квартиры в домах последнего десятилетия.
Проблема нестандарта
Возможность найти выгодное предложение способна привлечь к малоквартирным советским домам покупателей с малым бюджетом. Часто они бывают потенциальными ипотечными заемщиками. Однако особенности небольших домов как товара оказываются зачастую проблемными в отношении покупки квартиры через ипотеку. Банки заинтересованы в том, чтобы жилье отвечало неким стандартам качества. Малоквартирные дома нестандартны, и жилье в них не всегда поддается точной оценке. По словам главы службы ипотечного кредитования компании "Инком-недвижимость" Льва Плецельмана, банки, как правило, не готовы кредитовать покупку квартир в старых домах, исходя из рисков сноса, также они могут стать неликвидными из-за несовременных перекрытий, старых коммуникаций, постройки рядом других объектов, ухудшающих качество местоположения дома и т. п.
Можно сказать, что ограничения по малоквартирной советской недвижимости, которые являются негласным правилом работающих на ипотечном рынке банков, сводятся к двум параметрам: дом должен быть не ранее 1970 года постройки и не стоять в плане на снос или реконструкцию. Таким образом, покупатель-заемщик, желающий обзавестись жильем в доме староклубного формата, оказывается крайне стеснен в выборе.
Идущие под снос
Старые малоквартирные дома в настоящее время в большом количестве сносятся. Это сладкие куски для любого девелопера: объем расселения низок, а построить можно современные 17-этажные дома. Прежде всего под снос идут именно "немецкие" кварталы. Например, все меньше остается двухэтажных домиков с эркерами в Измайлове, где их совсем недавно было множество, сносится целый квартал таких домов в районе улицы Берзарина.
О планах сноса можно узнать на официальном портале правительства Москвы. Однако эти планы верстаются на очень долгосрочную перспективу, и может оказаться, что, несмотря на планы, старые дома останутся стоять на долгие годы, а со временем в городе может измениться инвестиционная ситуация — уже сейчас московские чиновники высказываются по поводу необходимости строительства малоэтажного жилья.
Кроме того, проекты, связанные со сносом, иногда надолго задерживаются. Так, далеко не первый год продолжается реализация проекта "Южное Тушино", где снос старых домов считается предрешенным. Однако до сих пор на месте большинства будущих современных корпусов стоят благополучно обитаемые домики, в том числе совсем маленькие, частью деревянные, которые строились еще в конце 1940-х годов. При этом одновременно идет активная продажа будущих новостроек.
Квартал Южного Тушина, конечно, в конце концов снесут. Однако даже в местах, где запланированы проекты комплексной реконструкции, сносится не все. К примеру, в том же Южном Тушине никто не собирается сносить малоквартирные дома, выходящие с южной стороны на улицу Фабрициуса — это трех-четырехэтажные строения с эркерами и высокими потолками, которые не подпадают под реконструкцию.
Другой пример — малоэтажные дома в районе 2-й Парковой улицы. Здесь в настоящее время можно приобрести квартиру с неплохим ремонтом. Так, "трешка" площадью порядка 71 кв. м обойдется примерно в $380 тыс. Что интересно, в таких домах регулярно проводились капитальные ремонты, то есть состояние коммуникаций вполне приличное.
Хотя планы столичных строителей грандиозны, малоквартирную недвижимость приобретать можно. В числе прочего это бывшее ведомственное жилье, в наше время приватизированное и иногда появляющееся на рынке. Иногда у кого-либо возникает идея расселить старый ведомственный дом, но, как показывает практика, этим дело и ограничивается. В качестве примера можно назвать небольшой старый дом на Песчаной улице, в котором поселились когда-то создатели отечественной ядерной индустрии. По доступной информации, в прошлом году на потенциальную площадку претендовал некий международный общественный благотворительный фонд "Во имя мира и человека". На месте дома предполагалось возвести два грандиозных здания общей площадью около 60 тыс. кв. м. Фонду удалось пролоббировать выпуск постановления правительства Москвы о реализации данного проекта, но то ли у жителей старого здания нашлись собственные лоббистские ресурсы, то ли помогла поддержка общественной организации "Оборона Сокола" — строительный проект до реальности так и не дошел. Жилье физиков как стояло, так и продолжает стоять на своем месте.
В малоквартирных домах, не запланированных к сносу, иногда делают хороший ремонт. Однако, как правило, при появлении предложений по клубным домам советского времени можно столкнуться с интерьером советского же времени, зачастую с декоративными карнизами и обрамлением люстр, не менявшимися с момента заселения дома. Фактически это небольшой и слишком изученный мир недвижимости, которая по комфорту превосходит множество иных видов жилья, но по цене оказывается при этом в категории относительно недорогого столичного бизнес-класса.
Подписи
"Дом первой пятилетки" в начале Остоженки ценится немногим ниже, чем его современные собратья в этом же районе
Элитный дом в Пожарском переулке, построенный в 80-е, знавал лучшие времена
Создатели отечественной ядерной индустрии пока отстояли свой дом на Песчаной улице
Малоквартирные дома на 1-й Парковой улице по привычке называют "немецкими", хотя они строились уже по отечественным проектам