Лозунг государственных руководителей "Сделаем ипотеку доступной", казалось бы, адресован ее потенциальным потребителям — это нуждающиеся в жилье и не обремененные большими доходами россияне. Однако прийти в банк за кредитом не стесняются и состоятельные клиенты. Для них выгоднее взять крупную ссуду, чем изымать деньги из бизнеса.
Богатые тоже кредитуются
Бум на рынке недвижимости, которая продолжает дорожать, задает рост и планке VIP-кредитов. "Если год назад самый распространенный бюджет у нашего клиента был $1 млн, то сегодня таких предложений практически нет,— рассказали "Ъ" в агентстве Penny Lane Realty, специализирующемся на обслуживании богатой клиентуры.— Средний бюджет сегодня от $2,5 млн". Впрочем, в коммерческих банках, выдающих кредиты на покупку жилья, планка кредита "для богатых" все еще находится на уровне от $500 тыс.
Банкиры так описывают "стандартного" богатого заемщика: как правило, это мужчина от 30 до 45 лет, работающий на должности не ниже управленца высшего звена и имеющий семью с детьми. Однако и богатых потенциальных клиентов они делят на условные группы. К первой относятся молодые (чуть за 30 лет) топ-менеджеры крупных российских компаний, которые имеют достаточно средств, чтобы снимать квартиру за несколько тысяч долларов, но приобрести жилье без привлечения кредита пока не могут. Ко второй условной группе VIP-заемщиков участники рынка относят владельцев крупного или среднего бизнеса, которые имеют достаточно средств, чтобы приобрести жилье и без привлечения кредита. "Однако они понимают, что им намного выгоднее получить заем под 10-11% годовых, чем извлекать крупную сумму из оборота",— говорит директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Банки, безусловно, отдают предпочтение "семейным" заемщикам. Считается, что они более ответственно относятся к финансовым обязательствам. "Однако это совсем не означает, что если потенциальный заемщик не женат, то он не сможет получить кредит не менее $1,5 млн",— добавляет Александр Зиминский. Конечно, потенциальному заемщику необходимо доказать банку и свой стабильный высокий доход. При этом сумма денежных средств, с которой банки готовы расстаться ради богатого клиента, не может быть более 55-60% от ежемесячного дохода заемщика.
Впрочем, наличие крупного ежемесячного дохода не освобождает потенциального клиента банка от несоответствия другим требованиям банка-кредитора. "Наш банк предъявляет одинаковые требования ко всем заемщикам независимо от размера кредита,— говорит старший вице-президент Ипотек банка Елена Шилина.— Мы также одинаково анализируем стабильность и долгосрочность доходов заемщиков, его непрерывный стаж на рабочем месте, общий трудовой стаж и наличие постоянной регистрации на территории РФ".
При этом при высокой стоимости квартиры, приобретаемой в кредит, банкиры (а точнее, аккредитованная при банке оценочная компания) особо тщательно анализируют саму квартиру и даже могут сделать второй акт оценки. "Дорогое жилье значительно менее ликвидно, чем жилье экономкласса,— поясняет Елена Шилина.— И таким образом, в оценке стоимости жилья легко ошибиться". "Большое внимание уделяется кредитной истории заемщика,— добавляет начальник управления продаж банка "Жилфинанс" Сергей Суэтин.— Предполагается, что покупатели жилья от $0,5 млн кредитуются не в первый раз, покупали в кредит уже бытовую технику или автомобиль. Мы всегда смотрим на наличие просрочек по предыдущим кредитам". При этом банкиры не скрывают, что если у заемщика достойный официальный доход, но плохая кредитная история, банк может вынести негативное решение по кредиту вплоть до отказа.
VIP-менеджер для VIP-клиента
Все банки, которые опросил корреспондент "Ъ-Дома", имеют в своем штате менеджеров для работы с VIP-клиентами. Тем не менее критерии оценки VIP-клиентуры и методы работы с ними различаются. "Наш банк заинтересован во всех добросовестных и ответственных заемщиках, и мы не делим их на очень богатых, богатых и не очень богатых",— призналась вице-президент ДжиИ Мани Банка Екатерина Тутон.
Как показало исследование "Ъ-Дома", банки с российскими акционерами все-таки готовы предложить более изысканные условия работы для VIP-клиентов. В Ипотек банке, например, признак VIP присваивается клиенту не по сумме кредита, а в зависимости от его социального положения, например топ-менеджер крупной компании. "Такие клиенты предъявляют более высокие требования в обслуживании,— поясняет Елена Шилина.— Им важна легкость и быстрота процесса оформления кредита. Сделка должна занимать минимум времени и происходить в одном месте". В банке организовали так называемую систему одного окна: клиенту не нужно ехать ни в страховую или оценочную компанию, ни к нотариусу. И само оформление сделки занимает не более трех часов, обещают в Ипотек банке.
А в банке "Жилфинанс" готовы провести встречу с клиентом в выходной день или же у него в офисе. "Мы считаем, что покупка квартиры — это большой стресс, а обременение сделки еще и ипотекой требует особого подхода, внимания и концентрации усилий. Поэтому мы стараемся, чтобы клиент ни о чем не беспокоился, и весь груз рутинной работы берем на себя",— рассказал Сергей Суэтин. В Альфа-банке VIP-клиентам обещают рассмотреть заявку на кредит всего за одни сутки, и за такое же время оформить сделку. Кроме того, VIP-клиенту Альфа-банка предложат скидки на риэлтерские услуги.
Иногда банки могут "адаптировать" стандартную ипотечную программу под конкретного заемщика. "Не так давно мы оформляли кредит для клиента, имевшего бизнес в нескольких городах,— рассказывает Александр Зиминский из компании Penny Lane Realty, которая работает совместно со многими банками.— Это был первый такой заемщик в практике банка. Фактически с нашей помощью в банке был создан прецедент по оценке кредитоспособности "нестандартного" состоятельного клиента".
Немал кредит, но дорог
В большинстве банков условия по кредитам не привязаны к сумме кредита, ставки варьируются в зависимости от первоначального взноса и "длины" кредита. И тут действует то же правило, что и для обычных покупателей недвижимости: чем меньше можешь внести первоначальный взнос за жилье, тем больше плати за заемные деньги; чем длиннее кредит по времени, тем дороже. Таким образом, условия по крупным кредитам могут быть хуже, нежели по среднестатистическим займам. "Богатый человек берет кредит не потому, что у него не хватает денег, а потому, что они все вложены в бизнес,— поделился один из банкиров.— А когда он сможет вывести деньги из одного проекта, то и долг нам сразу погасит в полном объеме. Поэтому мы вписываем в договор и штраф за досрочное погашение, и чуть более высокую ставку по кредиту. Ведь нам тоже надо зарабатывать на своем бизнесе".
Тот факт, что элитная недвижимость менее ликвидна в случае ее реализации, также влияет на стоимость кредита для ее покупки. "В известной степени состоятельным заемщикам проще получить кредит, поскольку они имеют больше возможностей подтвердить свою платежеспособность,— говорит руководитель дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев.— Однако сам кредит для них может оказаться дороже, в том числе из-за потенциальной неликвидности дорогого жилья".
Нам не удалось найти ни один банк, который специализировался бы на выдаче кредитов на покупку жилья только для VIP-заемщиков. Руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев пояснил, что большой кредит — это большой риск для банка. Ведь в случае его непогашения банк теряет огромную сумму. Поэтому многие игроки ипотечного рынка, имеющие хорошую репутацию, не стремятся выдавать много таких займов. Большинство кредитных организаций ставит риски во главу угла и ограничивает сумму займа, повышает ставки или не выдает кредиты собственникам бизнеса.
Многие банки ограничивают сумму кредита на покупку жилья даже для VIP-клиентов. Чаще всего они готовы их кредитовать на сумму до $1,5 млн. А в Банке Москвы и Райффайзенбанке никто не ограничивает заемщика в сумме кредита, а значит, и в комфортности приобретаемого жилья. Тем не менее в этих банках также не делают ставку на работу только с VIP-клиентурой. В Райффайзенбанке не более 10% заемщиков, получивших кредит на сумму свыше $0,5 млн, в Ипотек банке таких заемщиков порядка 5%. Аналогичные доли среди заемщиков назвали в "Абсолют банке", Собинбанке и Альфа-банке. В Банке Москвы кредиты VIP-клиентам составляют не более 3% ипотечного портфеля.