Карта перспективных регионов расширилась
Кто и как застраивает присоединенные территории
Рынок строительства жилья на новых территориях РФ, присоединенных в 2022 году, демонстрирует динамичный рост. Сейчас в регионах возводится более 1 млн кв. м нового жилья, привлекая все новых системных игроков. Это стало возможно благодаря государственным механизмам поддержки отрасли, которые сделали покупку квартир привлекательной не только для местных жителей, но и для инвесторов.
Фото: предоставлено пресс-службой «Республиканской строительной компании»
Фото: предоставлено пресс-службой «Республиканской строительной компании»
В октябре 2022 года Владимир Путин подписал указ о вхождении ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей в состав России. Практически сразу в регионах стартовала широкомасштабная стройка. По словам пресс-секретаря президента Дмитрия Пескова, в процессе восстановления территорий задействовано 82 региона РФ, 41 федеральное ведомство, 26 госкомпаний. По данным Минстроя, с 2022 года восстановлено и построено более 23 тыс. объектов капитального строительства. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», всего в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях строительство жилья ведется силами 37 девелоперов. Почти половина этого объема (472 тыс. кв. м) приходится на Донецкую народную республику. В ЛНР строится 459 тыс. кв. м, в Херсонской и Запорожской областях — 121 тыс. и 46 тыс. соответственно.
«Рынок демонстрирует высокую концентрацию: топ-3 девелоперов в каждом регионе контролируют более 50% объемов строительства. Приход новых игроков свидетельствует о восприятии территории как перспективной для девелопмента, несмотря на риски»,— отмечает партнер практики инжиниринга консалтинговой компании Neo Яна Лебединская.
Первое место по объему портфеля занимает Республиканская строительная компания (РСК), которая строит 138 тыс. кв. м жилья. Застройщик сделал ставку на высокий уровень префабрикации и короткие сроки реализации проектов. Первый жилой комплекс «Кленовая аллея» в Мариуполе будет сдан менее чем за 20 месяцев с момента получения разрешения на строительство. Сейчас РСК возводит около 150 тыс. кв. м в ДНР, ЛНР и Херсонской области и готовится к выходу в Запорожскую область. До конца 2026 года компания планирует увеличить совокупный объем строительства до 500 тыс. кв. м. По данным РСК, девелопер «Садовое кольцо» строит 73 тыс. кв. м в новых регионах, «ЮгСтройИнвест» — 62 тыс. кв. м. Из почти 40 застройщиков только три работают более чем в одном регионе.
Если измерять общие объемы строительства в денежном эквиваленте, то с 2022 года рынок вырос в шесть раз и к 2025 году достиг 26,8 млрд руб., подсчитали в РСК.
Именно в такую сумму оценивается стоимость всего возводимого жилья в новых регионах. Таким образом, можно говорить, что рынок вышел из «красной зоны» и вошел в фазу рыночных отношений. «Динамика строительства — это самый показательный индикатор. Отрасль перешла от фазы восстановления к фазе активного развития. В ЛНР ввод жилья растет быстрыми темпами — 23 тыс. кв. м в 2023 году, 48 тыс. кв. м в 2024-м, 75,5 тыс. кв. м в 2025-м. План на 2026 год — уже 170 тыс. кв. м. В ДНР основной объем ввода запланирован на 2026–2027 годы — 363 тыс. и 215 тыс. кв. м соответственно, что говорит о выходе на плато активной фазы строительства»,— подтверждает Яна Лебединская.
Господдержка
Главным драйвером быстрорастущего рынка традиционно является ипотека. Благодаря наличию на новых территориях системных девелоперов в сочетании с доступным кредитованием в январе 2026 года договоров долевого участия в строительстве было на 3,8 млрд руб., подсчитали в РСК. Безусловно, такие показатели возможны при действующей льготной ставке 2%, которая эксклюзивно представлена лишь для новых территорий, остро нуждающихся в восстановлении, и приоритетно как поддержка местного населения и ветеранов СВО.
Субсидии в регионах предоставлены не только покупателям, но и девелоперам.
Для застройщиков предусмотрено субсидирование проектного финансирования: государство компенсирует банкам ключевую ставку сверх льготного порога, благодаря чему конечная ставка для девелоперов не превышает 3%.
Для сравнения: в среднем по РФ показатель превысил 10%, по данным Центробанка. Именно такой механизм позволяет застройщикам выполнять социальную нагрузку: безвозмездно передавать часть квартир в муниципальную собственность для нуждающихся групп населения.
Поскольку действие закона 214-ФЗ уже полностью оправдало себя на «материке», естественным образом его распространение на новых территориях также служит развитию цивилизованного рынка, создавая понятные и прозрачные правила для всех участников рынка. Сегодня все проекты здесь реализуются с использованием счетов эскроу: деньги покупателей не уходят застройщику напрямую, а замораживаются в банке до передачи ключей новым владельцам. Это полностью исключает появление обманутых дольщиков, поскольку застройщик получает средства только по факту выполнения своих обязательств. Дополнительную безопасность и устойчивость проектам обеспечивают банки, которые проверяют каждый проект на всех этапах. По данным Минстроя, сегодня сформирован значительный банк земельных участков под застройку в виде 349 участков: 167 в ДНР, 120 в ЛНР, 41 в Херсонской области и 21 в Запорожской области. Кроме того, каждая стройка синхронизирована с планами развития социальной инфраструктуры.
Банки вносят лепту
В выдаче льготной ипотеки под 2% сегодня задействованы крупнейшие банковские структуры — Сбербанк и ВТБ, которые не только финансируют проекты, но и активно открывают отделения, наращивая портфель кредитов населению. Так, за 2025 год «Сбер» выдал более 2 тыс. жилищных кредитов на сумму около 11 млрд руб., у ПСБ общий объем ипотеки за этот период составил 8,3 млрд руб., у ВТБ — более 9 млрд руб.
Впрочем, в присутствии только крупных игроков в этом сегменте есть свои минусы.
Отсутствие конкуренции становится причиной медлительности банков: выдача ипотеки населению и проектного финансирования застройщикам осуществляется крайне неспешно, что, в свою очередь, становится серьезным сдерживающим фактором для дальнейшего развития как жилищного, так и перспективного курортного строительства, уверены в РСК.
Рассмотрение заявок здесь в разы превышает среднероссийские сроки, а проблемы с кросс-ипотечным кредитованием вызывают нарекания у участников рынка, добавляют в компании: «В условиях, когда курортные территории (Херсонская область, Приазовье) требуют быстрых решений и длинных денег, банковская медлительность тормозит запуск новых проектов и сдерживает интерес девелоперов. Для полноценного функционирования рынка должны одинаково активно развиваться два направления: и кредитование девелоперов, и кредитование населения».
Инвестиционный спрос
Сегодня в фокусе инвесторов и местных жителей в первую очередь оказываются приморские территории. Херсонская область привлекательна близостью к морю и курортным потенциалом: стоимость квадратного метра здесь уже сопоставима с «материковыми» курортными регионами. Наиболее насыщенный предложением Мариуполь, являясь лидером по темпам восстановления, показывает и наиболее высокий спрос. По данным РСК, cредний бюджет проданной в 2025 году квартиры здесь составляет 6,8 млн руб., средняя цена — 149,8 тыс. руб. за 1 кв. м, средняя площадь объекта — 45,6 кв. м. С учетом средней цены квартиры в 6,8 млн руб. и льготной ипотеки под 2% ежемесячный платеж значительно ниже, чем в большинстве субъектов РФ. Мотивация покупки тоже очевидна.
«При достаточно низких ценах в регионе для покупателей очевиден их рост в будущем. Мы полагаем, что 98% сделок здесь заключаются с инвестиционными целями»,— считают в РСК.
Безусловно, любая деловая активность и строительство косвенно служат появлению новых рабочих мест. Несмотря на сохраняющиеся риски безопасности, жизнь в городах стремительно наполняется новыми людьми. Строители, медики, учителя, инженеры едут работать в новые регионы.
Взгляд в будущее
Сегодня рынок, формирующийся на новых территориях, сталкивается с объективными сложностями: дефицит рабочих рук, рост стоимости материалов из-за логистики. Однако ааналитики не ждут перегрева: ожидается плавная коррекция цен вслед за себестоимостью и стабилизация спроса.
Учитывая уже достаточный объем предложения, застройщики переходят на новый виток развития: от точечных проектов к комплексному освоению территорий.
РСК, к примеру, планирует реализовывать эксперимент по массовому строительству индустриальных индивидуальных домов (ИЖС) по программе льготной ипотеки, что позволит предложить цену на дом до 6 млн руб. «При этом региональный рынок имеет ряд потенциальных возможностей: программы переселения, обеспечивающие приток населения из других регионов РФ, а также восстановительный спрос — значительная часть жилого фонда требует замены»,— резюмирует Яна Лебединская.