Сегодняшний обзор группы недвижимости Ъ посвящен арендному сектору рынка недвижимости в Санкт-Петербурге. За последние несколько недель здесь произошли традиционные сезонные изменения. Рост арендных ставок на коммерческие помещения, зафиксированный в мае-июне, практически прекратился, а на квартирном рынке наблюдается устойчивое снижение цен.
До недавнего времени вряд ли можно было всерьез говорить о сложившемся вторичном рынке нежилых помещений в Санкт-Петербурге. Сделки по аренде заключались эпизодически, и потому анализ ценовых тенденций не имел особого смысла. Однако два года малой приватизации и полтора года чековой сделали свое дело. Сегодня многие риэлтерские фирмы Санкт-Петербурга уделяют большое внимание аренде, а в некоторых из них даже созданы специальные отделы, занимающиеся этим сектором рынка.
Спрос на аренду офисов и магазинов как минимум в четыре раза превышает предложение, а в июне этот разрыв еще увеличился, в результате чего арендные ставки выросли на 10%. За последние три недели цены стабилизировались и составляют теперь $150-300 для оборудованных офисов в центре города и $50-50 в "спальных" районах. Арендные ставки существенно различаются в зависимости от типа помещений и их назначения. Дороже всего нежилые помещения под магазины (в центре города — $200-400 за 1 м2 в год). Несколько меньше стоят офисные помещения в центре — $150-300 за 1 м2. И самыми дешевыми являются помещения производственного назначения. Арендные ставки на них практически не изменяются по районам города и составляют всего $15-35 за 1 м2.
По мнению специалистов, одна из причин увеличения спроса на офисные помещения — пересмотр местными властями базовых ставок арендной платы за помещения муниципального фонда города, в результате которого арендные платежи возросли в 20-80 раз. В наибольшей степени новые правила расчетов коснулись помещений, расположенных в зданиях — памятниках архитектуры. Новые ставки аренды вплотную приблизились к рыночным, а в случае с памятниками даже превысили их. В результате часть спроса переместилась на вторичный рынок.
Недостаток предложений на офисном рынке принуждает риэлтерские компании искать новые формы работы. К одной из них можно отнести выкуп компаниями квартир и нежилых помещений за собственные средства с целью переоборудования под офисы и сдачи в аренду. Другую идею, связанную с созданием сети представительских офисов, выдвинула недавно компания "Дом Плюс". Ремонт и переоборудование офисных площадей компания намерена сочетать с последующим комплексным обслуживанием (охрана, уборка, ремонт оргтехники). К середине июля компании удалось подготовить три фешенебельных помещения в центре города, арендаторам которых предоставляется целый комплекс дополнительных услуг. К концу года фирма планирует довести число таких помещений до десяти. Ставка арендной платы установлена на уровне $420-500 за 1 м2 в год.
Особые надежды на оживление рынка нежилых помещений в городе риэлтерские компании связывают с началом выкупа арендуемых помещений в собственность по недавнему распоряжению Комитета по управлению имуществом. Первые сделки по организации выкупа с последующей их перепродажей или сдачей в аренду удалось провести агентствам "Бекар", "Дом Плюс" и объединению "Горжилье".
Анализ рынка аренды жилых помещений в Санкт-Петербурге показывает, что за последние два месяца наиболее существенные изменения произошли в сфере аренды элитного жилья. По данным риэлтерской фирмы "Дом Плюс", квартиры в старинных домах аристократического центра города сейчас пользуются повышенным спросом. По отдельным сделкам июля ставка аренды трехкомнатных квартир (Куйбышевский, Смольнинский районы) достигала $2700-3000 в месяц, тогда как в начале мая месячная ставка аренды аналогичного жилья не поднимались выше $2200.
Цена аренды стандартных квартир в удаленных от центра районах уверенно снижается. Так, по данным агентства "Горжилье", с апреля по июнь арендная плата за двухкомнатные квартиры снизилась с $210 до $200. Трехкомнатные квартиры подешевели более заметно — с $315 до $260, а резче всего упали в цене однокомнатные квартиры — с $130 в феврале до $80 в июле.
ФЕДОР Ъ-НЕСТЕРОВ