В апартаментах прописали инвестиционный спрос
Как продаются апартаменты на вторичном рынке
Первичный рынок апартаментов исчезает, а вторичный существует с особенностями: апартаменты можно купить, но их ликвидность заметно ограничена. Сегмент, который когда-то позволил девелоперам привлечь дополнительный спрос, так и не интегрировался в рынок жилья, но остается привлекательным для инвесторов: при более низкой цене покупки лота аренда апартаментов стоит столько же, сколько квартиры.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Активное строительство апарт-комплексов с фактическим жилым назначением в Москве началось после кризиса 2008 года. Девелоперы выводили такие проекты на рынок вплоть до 2024 года, когда власти столицы ввели мораторий на реализацию новых апартаментов. Максимальный объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы наблюдался в марте 2023 года — 9,9 тыс. лотов в 146 проектах, вспомнил управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Сейчас продается 4,3 тыс. апартаментов, в том числе 3,3 тыс. в строящихся корпусах. «За год объем предложения сократился на 35,5%. В 2025 году по ДДУ приобрели 4,7 тыс. апартаментов (без учета оптовых покупок, уступок и сделок с юрлицами). Относительно 2024 года показатель просел лишь на 8%. То есть на каждый реализуемый девелоперами апартамент сегодня приходится даже более высокий спрос, чем годом ранее»,— рассказал господин Сырцов.
Средняя стоимость 1 кв. м в апартаментах в Москве на первичном рынке составляет 620,3 тыс. руб. «За год цена выросла на 16,8%. Поскольку на апартаменты не распространялась массовая льготная ипотека, сегмент избежал галопирующего роста цен. В то же время новое строительство в сегменте приостановлено и объем предложения снижается. Первыми уходят из экспозиции наиболее бюджетные лоты, что подтягивает вверх цену предложения»,— рассуждает госпожа Доброхотова.
В структуре предложения на комфорт-класс приходится около 36% всего предложения апартаментов, на бизнес-класс — 54%, премиум — 6%, элит — 4%, посчитали в bnMAP.pro. «Объем предложения последовательно снижается с марта 2024 года — тогда в экспозиции было 8,5 тыс. лотов»,— отмечает основатель «БЕСТ-Новостроя» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Суммарно, по данным «Метриума», во всех классах в Москве сейчас реализуется 27 комплексов с апартаментами на разных стадиях строительства и 34 готовых проекта с пулом лотов от застройщиков.
Партнер NF Group Андрей Соловьев называет предложение апартаментов исчезающим — в классе элитных проектов в продаже осталось менее десяти комплексов апартаментов.
«Москва не заинтересована в развитии этого типа недвижимости. В связи с этим он находится в стадии завершения: когда существующие проекты будут распроданы, этот формат фактически прекратит свое существование»,— говорит Андрей Соловьев.
Если в 2019 году — начале 2021 года к формату апартаментов относилась половина, а в некоторые периоды и более половины предложения в элитных новостройках, то в конце декабря 2025 года на них пришлось всего 12%. Спрос на такие лоты еще есть: в 2025 году на первичном рынке элитной жилой недвижимости было реализовано около 180 апартаментов (–18% за год), или 10% от совокупного объема спроса за период (–2 п. п. за год).
По словам Руслана Сырцова, во всех классах покупательская активность де-факто не сократилась. «Особенной популярностью пользуются наиболее доступные микроапартаменты, которые обычно покупают родители для студентов, начинающие специалисты, молодые пары, пенсионеры и инвесторы-рантье. Также востребованы элитные лоты, покупатели которых, как правило, уже имеют постоянную регистрацию в Москве и для них юридический статус помещений не принципиален»,— рассказал он.
Текущее предложение апартаментов в новостройках будет распродано примерно за 22 месяца (без учета оптовых продаж), посчитала Ирина Доброхотова на основе текущего темпа сжатия рынка. «На январь 2026 года 51% лотов апартаментов в новостройках реализован, 49% не реализовано. В январе 2025 года соотношение составляло 34% реализованных и 66% нереализованных»,— приводит пример она.
Апартаменты с рук
На вторичном рынке на продажу выставлены 3,8 тыс. апартаментов, посчитал для «Ъ-Недвижимости» главный аналитик ЦИАН Алексей Попов. «И сейчас, и два года назад это стабильные 10–11% от общего объема предложения жилья на вторичном рынке»,— отмечает он. Их цена уверенно растет. Средний бюджет предложения в 2024 году составлял 17,5 млн руб., в 2025 году — 21 млн руб., в 2026 году — уже 23 млн руб. «На увеличение влияют общий рост цен на вторичном рынке и более высокая инвестиционная привлекательность апартаментов по сравнению с квартирами: в них есть дисконт при покупке, но почти нет дисконта на рынке аренды»,— комментирует господин Попов. «Апартаменты во всех ценовых сегментах стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры — это привлекает покупателей»,— напоминает Руслан Сырцов.
Росреестр не выделяет апартаменты в отдельную строку в статистике по вторичному рынку Москвы, поэтому официального объема вторичного рынка такой недвижимости нет — апартаменты учитываются в составе общего массива сделок с готовым жильем. «И если в объеме предложения апартаменты занимают около 10%, то в объеме продаж их доля заметно меньше»,— считает директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин.
По его словам, вторичный рынок апартаментов существует с нормальным предложением, но со структурно более слабым и узким по сравнению с квартирами спросом.
Нежилой статус этой недвижимости отпугивает значительную часть аудитории, для которой постоянная регистрация является критически важной.
«Таким образом, объектов в экспозиции достаточно много, но продажи идут медленнее, поскольку ликвидность апартаментов почти всегда хуже, чем у квартир»,— объясняет Роман Амелин. «Продать апартаменты сложно, потому что покупатели требуют дополнительный дисконт, чтобы компенсировать все риски и издержки. Продавец, не готовый его дать, часто не находит покупателя»,— подтверждают в Kalinka Ecosystem.
По данным аналитиков Kalinka Ecosystem, предложение на вторичном рынке апартаментов в элитном сегменте снижается в среднем на 5% в год, но не за счет продаж. Многие собственники, купившие апартаменты как инвестицию или для жизни, не могут реализовать их по цене, близкой к цене покупки. Покупателей сдерживают распространенные недостатки этого вида недвижимости: отсутствие инфраструктуры в комплексах, высокие коммунальные платежи, правовой статус. «Они не выставляют объекты на продажу, предпочитая сдавать их в аренду или просто удерживать до лучших времен»,— объясняют эксперты Kalinka Ecosystem.
По словам директора портала «Всеостройке.рф» Светланы Опрышко, в бюджетном сегменте, где есть предложение за 2,5–2,7 млн руб., говорить о ликвидности апартаментов трудно. И из-за качества помещений, так как это может быть цокольный этаж с отдельным входом, и из-за того, что для покупателей с небольшим бюджетом важен правовой статус недвижимости. «Апартаменты высокого класса в престижном районе города могут стоить более 400 млн руб. В этой нише покупатели могут целенаправленно выбирать конкретную статусную локацию, не привязываясь к юридическому статусу “жилье”»,— считает она.
Запрет согласования новых проектов повлиял на вторичный рынок апартаментов неоднозначно. С одной стороны, он создал эффект искусственного дефицита в перспективе, поддержав цены в том числе на построенные объекты. С другой — подчеркнул статус апартаментов как квазижилья. «На рынке остались те, кто понимает и принимает все плюсы и минусы апартаментов и заинтересован в этом формате»,— убеждена Светлана Опрышко.
Генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин считает, что в год меняют своих владельцев несколько сотен лотов. «В первую очередь покупатели ориентируются на крупные проекты, где уже есть инфраструктура, благоустройство. Не будем забывать и про “Москва-Сити”, где практически в каждой башне есть апартаментная компонента — все эти лоты активно предлагаются на вторичном рынке»,— рассуждает он.
В основном в апартаментах сегодня заинтересованы инвесторы, отмечает господин Халин. Однако он напоминает, что из-за роста налогового давления владение апартаментами требует подготовленности. «В последнюю переоценку заметно повысилась кадастровая стоимость именно апартаментов. Если раньше она была в три-четыре и более раз ниже, чем жилья, то сейчас как минимум выровнялась с жильем, а где-то стала выше. При этом ставка налога на апартаменты выше, чем на жилье»,— рассказывает господин Халин, подчеркивая, что профессиональные инвесторы закладывают такие изменения в арендные ставки. Он уверен, что со снижением ключевой ставки спрос на апартаменты вырастет, так как доходность от сдачи апартаментов в аренду будет постепенно сравниваться с депозитами и в какой-то момент станет выше.