Реакция на спад

Сибирские регионы вошли в новый 2026 год со снижением общих объемов строительства и ввода жилья в многоквартирном секторе. Это вызвано падением объемов продаж, среди причин которого — заградительные ставки рыночной ипотеки, ощутимое сокращение доступности льготных ипотечных программ с государственной поддержкой, снижение доступности покупки жилья для молодых людей без семьи, рост ключевой ставки. В сложившейся ситуации застройщикам приходится реагировать на рыночный спад: усиливать контроль за внутренними производственными процессами, укреплять отношения с подрядчиками и искать новые возможные пути развития и получения прибыли. Один из них — социальное строительство, но и здесь представители отрасли не видят существенной поддержки застройщикам.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ожидаемое снижение

В прошлом году в стране, по данным Росстата, введено в строй 108,1 млн кв. м жилья, практически столько же, как и в 2024 году. Немного увеличился ввод индивидуального жилья (ИЖС) и снизился ввод многоквартирного жилья, но в целом структура ввода осталась примерно такой же: объем ввода объектов ИЖС составил 58% в 2024 году и 59% в 2025 году. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева отмечает: «Такие результаты были вполне ожидаемы, поскольку в наиболее чувствительном к сегодняшним высоким процентным ставкам по ипотеке сегменте строительства многоквартирных домов (МКД) как в 2024 году, так и в 2025 году вводились дома, строительство которых было начато в 2021–2022 годах в условиях массовой льготной ипотеки. Прекращение массовой льготной ипотеки в середине 2024 года и высокие процентные ставки по рыночной ипотеке стали оказывать отрицательное влияние на начало новых проектов по строительству МКД в основном уже в 2024–2025 годах, что скажется на снижении объемов ввода в этом секторе в 2027–2028 годах».

Среди регионов Сибирского федерального округа снижение ввода жилья в прошлом году наблюдалось в Томской, Новосибирской и Кемеровской областях, а также в Красноярском крае. В то же время больше, чем в 2024 году, ввели жилья в Иркутской и Омской областях и в Алтайском крае. При этом практически во всех регионах, включая Иркутскую область как лидера общего роста жилищного строительства, было отмечено снижение вводов многоквартирного жилья, а рост в этом секторе был отмечен только в Алтайском крае и в Омской области. При этом объем и доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем объеме вводов заметно выросли, но, как отмечает руководитель Сибирского портала новостроек и недвижимости СИБДОМ Александр Шляхин, большая доля объектов в этом секторе была оформлена по дачной амнистии, не отражая фактические строительство и вводы.

Среди факторов, ведущих к снижению показателей строительства, эксперты выделяют существенное снижение продаж из-за заградительных ставок рыночной ипотеки и ощутимое сокращение в 2025 году доступности льготных ипотечных программ с господдержкой. «Вместе со льготной ипотекой рухнула доступность покупки жилья для молодых людей, не успевших завести семью или детей,— констатирует специалист по связям с общественностью ПАО «Томская домостроительная компания» Людмила Эсаулова.— Оставшиеся без изменений региональные лимиты семейной ипотеки в 6 млн рублей, как правило, не покрывают реальные затраты на приобретение жилья семейного формата. А рост ключевой ставки привел к внеплановому росту финансовых расходов по кредитам». Аналитик недвижимости Сергей Николаев на примере рынка новостроек Новосибирска указывает на наступление периода затоваренности: «Мы несколько лет строили больше, чем нужно, в общем-то, всегда так бывает, то есть, льготная ипотека простимулировала старт многих проектов, которые не закончить нельзя, потому что они идут по проектному финансированию, всегда после кризисов бывает перепроизводство».

Влияние и реакция

Людмила Эсаулова отмечает особое влияние снижения строительства на производственный комплекс компании и субподрядчиков. Как вариант урегулирования взаимоотношений с субподрядчиками она называет постоянное взаимодействие — реструктуризацию долговых обязательств, взаимозачеты. Нынешняя ситуация ставит перед многими игроками сложные задачи по оптимизации портфелей, отмечает директор по строительству ГК VIRA Дмитрий Шатилов: «Наша стратегия позволяет нам не снижать, а даже наращивать объемы, а что касается отношений с субподрядчиками — для нас это стратегические партнеры, ключевой принцип — это долгосрочные контракты и прозрачное планирование».

Компания заранее формирует детализированную программу работ на годы вперед и синхронизирует ее с подрядчиками. Это создает предсказуемую среду, исключает «шоковые» сокращения и позволяет им эффективно планировать свои ресурсы. «В условиях, когда некоторые застройщики вынуждены сворачивать проекты, для наших партнеров мы остаемся стабильным и надежным заказчиком. Сложности в регулировании возникают обычно там, где нет доверия и долгосрочного видения»,— поясняет он.

Снижение объемов строительства в первую очередь сказывается на компаниях, имеющих собственные производства материалов и конструкций. «Компании поменьше, с 3–4 проектами, имеют возможность гибко менять объемы привлечения подрядных организаций и при необходимости примораживать какие-то проекты до начала продаж,— поясняет Александр Шляхин.— Застройщик, доводящий один дом, вынужден оптимизировать штат и снижать темпы строительства». По словам президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, «для застройщиков МКД сегодня не лучшие времена, и они ведут себя вполне рационально: стараются завершить уже начатые проекты и придерживают начало новых проектов. Соответственно, это сказывается и на перспективе заказов подрядчикам в сфере жилищного строительства, которые начинают искать заказы в других строительных сегментах».

Альтернатива не полной меры

В условиях снижения жилищного строительства некоторые застройщики обращаются к социальному сектору рынка недвижимости. «Непрерывно ищем альтернативы потерянным объемам, например, выполняя бюджетные контракты,— делится Людмила Эсаулова. — Правда, это не в полной мере компенсирует упущенную экономическую выгоду для предприятия от снижения жилищного строительства. В 2025 году завершили строительство общеобразовательной школы на 1100 мест в Томске, поликлиники на 400 посещений в Томском районе и комплекса инженерных сооружений томского аэропорта». Но часть затрат на строительство этих объектов остаются некомпенсированными, констатирует эксперт. «Наш фокус остается на комплексном развитии территорий и жилищном строительстве, так как это наша ключевая экспертиза,— говорит директор по строительству ГК VIRA Дмитрий Шатилов.— Поэтому в новых проектах мы уже на этапе планирования закладываем места под детские сады, школы, объекты торговли и услуг. Это не взаимозаменяемые направления, а взаимодополняющие. Социальное строительство повышает привлекательность и ликвидность наших жилых комплексов, создавая полноценный продукт».

«Попасть в пул застройщиков, скажем так, заказчиков мэрии, очень сложно, нужно иметь безупречную репутацию, но, в принципе, там строить больше по объемам тоже не будут,— подчеркивает Сергей Николаев.— Мы перешли на комплексное развитие территорий (КРТ), и по всем этим участкам будут проводиться аукционы, то есть мэрия не может просто так назначить кого-то. Кто из надежных даст более адекватную цену, тот и будет строить, и это больше подходит вертикально интегрированным структурам, у которых есть заводы, есть свой хороший генподрядчик. Им нужно обеспечивать бесперебойную работу заводов строительных материалов, поэтому они будут готовы снизить цену на каждой стадии — на производстве строительных материалов, на гензаказе. Поэтому у таких застройщиков больше шансов. Однако в социальном секторе тоже не ожидается большого роста». Объемы бюджетного финансирования социальных объектов невелики, а новая программа КРТ переносит часть таких затрат на плечи застройщиков, подчеркивает Александр Шляхин. При этом рынок строительства апарт-отелей и многофункциональных комплексов, например, в Новосибирске, уже экстремально вырос за прошедшие два года, отмечает эксперт.

Застройщикам жилья гораздо сложнее переключиться на другие строительные рынки, чем подрядным строительным организациям, подчеркивает Надежда Косарева. «Дело в том, что девелопмент — это в первую очередь финансово-экономическая, а не строительная деятельность, и застройщиками годами нарабатываются финансовые модели, соответствующие определенному сегменту недвижимости. Поэтому не так просто переключиться на другие рынки». Например, даже рынок строительства поселков коттеджей — это совсем иная сфера, нежели строительство МКД, поэтому в этот новый сегмент жилищного строительства в основном приходят именно новые застройщики, отмечает эксперт.

Вероника Сенцова