Цены на недвижимость ничего не держит
Минимальный бюджет покупки жилья в Москве вырос на 50% за год
Квартиры в московских новостройках подорожали на 70% за три года, причем наиболее заметным рост стоимости оказался по итогам 2025 года. В наступившем году список факторов, которые будут влиять на динамику цен, расширился за счет повышения налоговой нагрузки. Участники рынка ждут роста цен на жилье в этом году не менее чем на 15%, отмечая важность «многих переменных».
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
За прошедшие три года средняя цена квадратного метра на первичном рынке в старых границах Москвы выросла на 72%. По словам управляющего директора «Метриума» Руслана Сырцова, на динамику существенно повлияли изменения в структуре экспозиции. «Доля наиболее доступных массовых проектов на столичном рынке новостроек с декабря 2022 года по декабрь 2025 года сократилась с 48,5% до 26,3%. Но реальный рост цен тоже был существенным»,— объясняет он. Так, в проектах комфорт-класса 1 кв. м за три года подорожал более чем в полтора раза — в среднем на 53,3%. «Это произошло под влиянием на рынок льготных ипотечных программ, из-за существенного увеличения стоимости материалов, услуг и юридических процедур в строительной отрасли, а также дефицита кадров, повышения налогов, изменения логистических цепочек (в том числе в связи с санкционным давлением)»,— перечисляет он.
Наиболее резкий скачок цены произошел в прошлом году: в 2025 году квадратный метр в новостройках в старых границах Москвы в среднем подорожал почти на 30%.
«Помимо все тех же изменений структуры предложения, повлияло распространение рассрочек»,— рассуждает Руслан Сырцов. Этот инструмент удобен для покупателей тем, что не подразумевает переплат. Но строя продажи на рассрочках, девелоперы относительно медленно наполняют эскроу-счета. «В результате для выполнения условий проектного финансирования им требуется чаще увеличивать стоимость квартир. Параллельно на цену влияет то, что в непростых экономических условиях ликвидность первичной недвижимости растет, так как ее инвестиционная ценность воспринимается иначе», — добавляет господин Сырцов.
Предпосылок для изменения динамики цен в 2026 году нет. «Высокий темп роста цен сохранится. Но основные причины будут другими»,— считает Руслан Сырцов. Во-первых, ожидается коррекция цен вверх в связи с отложенным спросом на фоне смягчения монетарной политики Центробанка. Во-вторых, рост цен, вероятно, простимулирует дефицит предложения, особенно в массовом сегменте, возникший вследствие исчерпания предложения в связи с резким снижением темпов старта новых проектов и корпусов. «Также повышению цен поспособствует увеличение НДС с 20% до 22%. Но есть и «охлаждающие» факторы. Главным образом это ужесточение условий семейной ипотеки и успешное таргетирование инфляции ЦБ»,— перечислил господин Сырцов.
Реальные и сопутствующие причины роста цен
По словам и. о. заместителя генерального директора по продажам и digital-маркетингу компании MR Артура Кулешова, строительные и отделочные материалы подорожали в прошлом году на 20–30%. «В основном импортные, которые не имеют аналогов на российском рынке: пигменты, пропитки, декоративные смеси, клеевые составы и красители, без которых невозможно обеспечить уровень качества, ожидаемый в проектах бизнес- и премиум-классов»,— перечислил он. Дополнительными факторами стали рост цен на энергоносители и услуги подрядчиков, а также дефицит кадров в рабочих специальностях. «Особенно востребованными специалистами стали фасадчики. Число вакансий для них увеличилось в 3,7 раза год к году. Предложений о работе для плиточников стало больше втрое, для каменщиков — в 2,3 раза, почти вдвое увеличился спрос на плотников и бригадиров»,— продолжает господин Кулешов.
В 2026 году эти факторы не исчезнут. Появится дополнительный — в виде выросшего НДС, из-за чего девелоперы могут столкнуться с ростом цен у подрядчиков и поставщиков материалов.
«Это может спровоцировать увеличение себестоимости строительства на 1,5–2%, что может привести к росту цен на жилье в новостройках примерно на 5%»,— оценивает Артур Кулешов.
На этом фоне медленное снижение ключевой ставки, о котором предупредила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, продолжит давить на стоимость кредитования. «Не последнюю роль для условий проектного финансирования играют инфляционные риски, которые девелоперы вынуждены закладывать в цену на весь период строительства. Кредиты стали откровенно дороже, как и инструменты поддержки покупательского спроса»,— говорит генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
Но произошли и качественные изменения строящегося жилья на фоне роста требовательности покупателей. «Многое из того, что еще пять-шесть лет назад было только в премиальной недвижимости, сейчас стало неотъемлемым в более бюджетных форматах жилья»,— обращает внимание господин Жалнин.
«Массовое жилье в новостройках хотя по-прежнему и остается наиболее доступным, постепенно сближается по стоимости с квартирами в проектах бизнес-класса»,— говорит основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Разрыв средней цены квадратного метра в новостройках комфорт- и бизнес-классов в «старой» Москве сейчас составляет 32% против 41% годом ранее.
Основная причина такого тренда — более чем двукратное сокращение объема предложения на рынке новостроек комфорт-класса.
Также на сокращение разницы влияет переход девелоперов к строительству комплексов класса комфорт-плюс. «В итоге значительно вырос порог входа на столичный рынок новостроек. Год назад минимальная стоимость квартиры в массовом сегменте «старой» Москвы составляла 5,1 млн руб., а сегодня — 7,7 млн руб. (рост на 51%)»,— приводит пример господин Гутнов.
«Такую же тактику применяют и застройщики премиальных комплексов в расчете на привлечение клиентов из элитного сегмента рынка, которые, очевидно, не в восторге от цен около 2,5–3 млн руб. за квадратный метр в новых проектах этого класса»,— добавляет член совета директоров «Плато Девелопмент» Станислав Коновалов.
В элитном сегменте динамика цен была более умеренной — 15% за прошлый год.
По словам директора по девелопменту Rariteco Екатерины Борисовой, она замедлилась на фоне слабой экономической активности и дорогого кредитования, которые останутся определяющими и в этом году. «Из-за этого спрос, скорее всего, будет слабым. Пока невозможно спрогнозировать, что сильнее отразится на ценовой динамике – факторы предложения или спроса, но в целом все они указывают на то, что ценовое ралли пока закончилось»,— считает госпожа Борисова. Хотя Станислав Коновалов полагает, что в текущих реалиях цена строительства должна расти не менее чем на 10–15% в год, иначе инфляция будет съедать всю капитализацию проекта.
Что делают участники рынка
Финансовые модели застройщиков предельно индивидуальны. Одни выводят комплексы с инвестиционно привлекательными ценами на старте, другие изначально устанавливают высокую цену на квартиры, но и повышают ее медленнее. Есть другие факторы, дополнительно влияющие на динамику цен в комплексе. «Анонсирование планов по строительству новой станции метро в шаговой доступности от строящегося дома может привести к росту цен в нем до ввода в эксплуатацию на 35–40%»,— говорит Ярослав Гутнов.
Плюс инфраструктурные совершенствования и благоустройство районов: строительство новых образовательных учреждений, физкультурно-оздоровительных центров, парков. «Ценовую политику девелоперов, безусловно, определяет ситуация в экономике. Компании готовятся к различным сценариям»,— отмечает господин Гутнов.
Так, спрос в этом году, скорее всего, станет сдерживающим фактором, нежели катализатором роста цен.
«Ставка по семейной ипотеке для семей с одним ребенком может вырасти с 6% до 10–12%. Хотя даже она выгоднее текущих рыночных значений»,— напоминает Руслан Сырцов. «Все может измениться во втором полугодии, если ставки по рыночной ипотеке снизятся до адекватных значений. В остальном ключевую роль в росте цен будут играть инфляция и проектное финансирование, которое фактически замораживает денежные средства от продажи на счетах эскроу до ввода дома в эксплуатацию»,— говорит Денис Жалнин.
По словам Сергея Зайцева, прогнозирование осложняет большое количество переменных, начиная с того, что трудно предугадать дальнейшие действия ЦБ относительно ключевой ставки, и заканчивая тем, что многое зависит от геополитической стабильности. «Согласно нейтральному сценарию, цены вырастут на 7–10%, чтобы покрыть реальную инфляцию и увеличение собственных расходов»,— полагает он. Давление на цены за счет снижения количества массового жилья в предложении в этом году тоже сохранится. По прогнозу MR Analytics, в 2026 году рост цен в сегментах «бизнес» и «премиум» в качественных локациях в Москве может также составить не менее 15–20%, если условия на рынке недвижимости не изменятся.