По семейным обстоятельствам

В преддверии изменения условий выдачи семейной ипотеки жители Санкт-Петербурга оформили рекордные за последние пять лет 8,3 тыс. кредитов на сумму 50 млрд рублей. Со вчерашнего дня, 1 февраля, действуют новые правила для супругов: одна семья — одна ипотека, при этом муж и жена должна выступать созаемщиками по договору. Девелоперы отмечают, что спрос на жилье сохранился и в январе, но в уже в феврале — марте ажиотаж, который был вызван решениями властей, упадет.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В 2025 году банки в России выдали 968 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 4,452 трлн рублей. По сравнению с 2024-м это на 26% меньше в количественном плане и на 9% — в денежном: на таких результатах сказалась ключевая ставка, которая в I полугодие держалась на уровне 20–21%.

Постепенный рост выдачи ипотечных кредитов начался с июня. Рекорд же был поставлен в декабре: 166,5 тыс. займов (+58% к ноябрю) на сумму 811,2 млрд рублей (+62%). Это максимум за полтора года по количеству: последний подобный всплеск был в июле 2024-го перед завершением программы с господдержкой под 8% годовых и отменой ИТ-ипотеки в Москве и Санкт-Петербурге. По объему предыдущий рекорд был поставлен в сентябре 2023-го, перед тем как ключевая ставка начала стремительно расти вверх.

В 2025-м спрос на жилье также продиктован «сверху»: постепенным снижением ключевой ставки и изменениями в выдаче семейной ипотеки, которую эксперты называли основным драйвером спроса.

Раньше и муж и жена могли по отдельности приобрести жилье по семейной программе. С 1 февраля правила изменились: теперь на одну семью можно оформить только один кредит по сниженной ставке, при этом супруги обязаны быть созаемщиками по договору. «Мера позволит предотвратить злоупотребления, сделав систему поддержки граждан более адресной. Это поможет поддержать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий»,— заявили в Минфине накануне вступления изменений в силу.

Нововведения, анонсированные еще в конце октября, стали основной причиной рекорда в декабре. По данным ДОМ.РФ, в последний месяц года по семейной программе россияне оформили 104 тыс. кредитов (+70% к предыдущему месяцу) на 605 млрд рублей (+69%), что стало рекордом за всю историю программы.

Кроме того, власти продолжают обсуждать введение дифференцированной ставки семейной ипотеки в зависимости от количества детей: при рождении первого ребенка ставка могла бы составить 10%, второго — 6%, третьего — 4%. Принять решение на этот счет депутаты Госдумы намерены уже в I квартале, сообщил в своем телеграм-канале глава комитета ГД по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

На предстоящие изменения и разговоры отреагировали во всех регионах России. В Северо-Западном федеральном округе в декабре было оформлено 18,4 тыс. кредитов (+58% м/м) на 93,5 млрд рублей (+64% м/м). Всего за прошедший год банки СЗФО выдали 103,5 тыс. кредитов на 494,3 млрд рублей.

В Петербурге в последний месяц 2025-го жители взяли 8,3 тыс. займов на покупку жилья на 50 млрд рублей — абсолютный максимум за последние пять лет.

Ипотека остается ключевым инструментом для приобретения собственной жилплощади. «В структуре сделок на первичном рынке Петербурга доля покупок с привлечением ипотечных средств находилась на уровне около половины всех продаж. При этом внутри года эта доля менялась: в периоды неопределенности росло количество сделок за собственные средства и в рассрочку, а ближе к концу года ипотека, прежде всего семейная, снова вышла на первый план как наиболее доступный и понятный инструмент для покупателей»,— подводит итог генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге.

«Текущая ситуация с ипотекой наглядно показывает, что рынок окончательно перестал жить собственной логикой спроса и предложения и все больше реагирует на регуляторные сигналы,— замечает коммерческий директор жилого комплекса "Охтинские высоты" (застройщик "Новое измерение") Виталий Голубев.— Конец 2025 года — это не восстановление, а классический эффект "форточки", когда спрос искусственно ускоряется перед закрытием окна возможностей. Такой спрос по определению неустойчив и всегда покупается ценой будущей паузы».

По данным девелоперов, высокий интерес сохранился и в январе, хотя, как показывает статистика предыдущих лет, первый месяц года обычно характеризуется снижением спроса. «Мы видим высокий темп сделок. Это говорит о том, что часть спроса не была полностью реализована в декабре и перешла на начало года. Около половины январских сделок в нашей компании пришлось на ипотеку»,— отмечает совладелец Fizika Development Александр Кравцов.

«Январь проходит очень нестандартно. Объемы продаж не сильно меньше декабрьских. Обычно агентский рынок в декабре отдыхает и доля сделок отдела продаж увеличивается. А тут ситуация обратная: у нас чувствуется активность агентского рынка»,— добавляет коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко. При этом, по словам Филиппа Шраге, январь все-таки будет слабее декабря: часть спроса была фактически реализована досрочно.

Охлаждение интереса к ипотечному кредитованию ожидается уже в феврале — марте, говорит основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов. По словам госпожи Вирченко, спрос упадет не более чем на 20–25%.

На фоне всплеска выдачи кредитов в конце года цены на жилье, как отмечает Филипп Шраге, вели себя довольно спокойно. «Средняя цена квадратного метра в новостройках Петербурга продолжила уверенный рост без резких скачков. Декабрьский спрос не стал триггером для разгона цен, так как застройщики старались удерживать баланс между скоростью продаж и сохранением ликвидности, а часть сделок проходила по ранее зафиксированным условиям»,— комментирует девелопер. По данным «СберИндекса», в IV квартале средняя цена за «квадрат» в Петербурге увеличилась с 245,3 тыс. (в октябре) до 253,1 тыс. рублей (в декабре).

«В 2025 году стоимость квадратного метра в наших проектах росла на 11–12% в элитном жилье и до 18% в премиум-классе. Ценовых скачков в декабре не происходило, однако с начала 2026-го запланировано дальнейшее повышение цен, что соответствует рыночной динамике и структуре спроса»,— говорит Александр Кравцов.

«Для девелоперов рынок входит в фазу точечной работы. Массовые инструменты стимулирования слабеют, а значит, на первый план выходят продукт, локация и гибкие финансовые схемы: рассрочки, комбинированные модели, работа с первоначальным взносом. В этом смысле 2026 год станет не годом обвала, а годом селекции: проекты с понятной экономикой и внятной аудиторией пройдут его относительно спокойно, остальные будут вынуждены пересматривать стратегию или темпы реализации»,— заключает Виталий Голубев.

Надежда Ярмула, Валерий Грибанов