Разморозка года

Сегодня в Петербурге снимается с заморозки так называемый закон о комплексном развитии территорий (КРТ), предполагающий расселение хрущевок и переселение их жителей. Действие закона было приостановлено осенью 2022 года после протестов горожан. Новая редакция документа, по мнению властей, учитывает мнение граждан. Последние, в свою очередь, заявляют, что точка в вопросе КРТ еще не поставлена и с момента вступления закона в силу жильцы хрущевок снова начнут судиться.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Программа КРТ — это два городских закона «О жилищной политике Санкт-Петербурга» и «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге». Первая версия документа была принята петербургским парламентом летом 2022 года по инициативе губернатора Александра Беглова. Проект предполагал расселение типовых панельных домов, в первую очередь хрущевок, построенных в 1957–1970 годах. Взамен жилец мог получить квартиру (где именно, не оговаривалось) или денежную компенсацию. В таком виде документ вызвал протест жителей. Депутаты Заксобрания создали общественный штаб для переселенцев, а осенью 2022-го по инициативе главы Северной столицы действие закона было заморожено.

Городские парламентарии утверждали, что для изменения условий закона о КРТ необходимо внести изменения в федеральный. Петербургские депутаты направили предложения по его корректировке в Госдуму. Параллельно 570 жителей Санкт-Петербурга опротестовали местный закон через суд: иск дошел до Верховного суда РФ, который в 2023 году поддержал позицию губернатора. Господин Беглов просил прекратить судопроизводство, так как действие закона заморожено и, следовательно, права жителей он не нарушает. В июне 2025-го президент РФ Владимир Путин подписал ранее принятые Госдумой поправки к федеральному закону о КРТ. Документ разрешил властям Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя самим решать, куда расселять жильцов домов по КРТ, а также определять, включать ли дома-«молчуны» в программу принудительно.

Было — стало

Проект поправок к замороженному закону был внесен в ЗакС в ноябре 2025 года. В обновленном документе говорится: если многоквартирный дом подпадает под действие программы КРТ жилой застройки, новое жилье должно выделяться в пределах этого или соседнего муниципального образования, и лишь при письменном согласии собственника квартиры — в другом районе. Оговаривается, что многоквартирные дома (МКД), в которых не проведено общее собрание собственников (ОСС) жилья, не включаются в КРТ. Дома смогут попасть в программу, если за это на собрании высказались две трети владельцев квартир. Закон был принят парламентом 10 декабря.

В этот день спикер ЗакСа Александр Бельский заявил, что, принимая новую редакцию, парламентарии «выполнили обязательства перед избирателями». «Людям не стоит беспокоиться — без их желания никто не сможет включить дом в программу КРТ»,— подчеркнул председатель регионального парламента.

Один из авторов поправок депутат Денис Четырбок («Единая Россия») считает, что итоговый закон «получился таким, каким его хотели видеть жители». «Документ гарантирует добровольное участие в программе и близость переселения. Теперь мы можем говорить, что КРТ в Петербурге может быть реализовано только с добровольного согласия, а барьер в две трети голосов на ОСС усиливает этот фактор»,— заявляет парламентарий и советует нежелающим съезжать из привычного жилья голосовать на ОСС против участия дома в программе.

По мнению депутата от фракции «Справедливая Россия — за правду» Михаила Амосова, в результате работы общественного штаба были найдены и устранены болевые точки закона. Однако парламентарий полагает, что в нынешней ситуации без привлечения в программу бюджетных средств реализация КРТ невозможна и неперспективна. Господин Амосов предлагает сосредоточиться на комплексном развитии нежилых территорий: «Там этот механизм был бы полезен».

Во фракция «Яблоко» считают, что обновленный «закон снимает некоторые острые проблемы КРТ», но отмечают, что он не закрепляет принцип равнозначности. «Минус в том, что петербуржцам, попавшим под программу КРТ, не гарантируется равнозначное жилье взамен того, которое они теряют, а также то, что при включении в КРТ не учитывается степень износа домов. И хорошие крепкие дома могут попасть под снос наряду с теми домами, которые уже реально находятся на грани аварийности»,— указывают «яблочники».

В середине декабря фракция разработала законопроект, который учитывает «равнозначность» и степень износа МКД. Аналогичные меры депутаты предлагали еще в 2022-м, однако их предложения не были приняты.

«Это принципиально для жителей: гарантирует им, что их жилищные условия не ухудшатся при участии в КРТ. Право ввести такие гарантии дано Законодательному собранию согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ, но не реализовано в действующем законодательстве города,— добавляют "яблочники".— Мы направили разработанный нами законопроект руководителям всех фракций, предлагая стать его соавторами и вносить его совместно. Ответов пока не получили».

Территории, подлежащие комплексному развитию, и застройщики, которые им займутся, еще не определены.

Александр Бельский сообщил, что пока ни одной заявки на реализацию программы КРТ от строительных компаний не поступило.

Неснятое напряжение

Тем временем горожане по-прежнему не разделяют оптимизма властей и депутатов в отношении КРТ. В телеграм-каналах инициативных групп с момента принятия закона в новой редакции размещен обратный отсчет до дня его вступления в силу. Представительница Кировского района в общественном штабе по КРТ, автор телеграм-канала «(Не) Пропаганда» юрист Александра Турапина рассказала «Ъ Северо-Запад», что ключевым моментом в документе остается отсутствие обязанности предоставить собственнику равнозначное жилье без доплаты в том же квартале. «Веерную застройку с изысканием "стартовых пятен", как в Москве при старте программы реновации, власти Петербурга отмели. Вариант с зачетом стоимости изымаемого жилья может только на данный момент ухудшить жилищные условия петербуржцев. Так как очевидно, что ценность квадратного метра в старом жилье и в новом абсолютно разная»,— перечисляет оставшиеся претензии к закону общественный деятель. Семья из четырех человек, которая раньше имела пусть маленькие, но отдельные комнаты, рискует съехать в однушку или студию, убеждены горожане.

«Разрыв стоимости между новостройками и вторичкой достиг 84%. Мое жилье будет оценено в копейки, а значит, чтобы получить квартиру такого же метража, мне нужно будет доплачивать — выкупать у застройщика по актуальным ценам»,— говорит участница штаба по КРТ Татьяна Атанасова.

Денис Четырбок отмечал, что «равнозначность» обсуждалась несколько лет назад, однако нормативы строительства хрущевок в 1960 годах не соответствуют современным: «Обеспечить такое же количество комнат на такое же количество квадратных метров просто невозможно». Впрочем, например, в Москве, где в октябре заявили о запуске в двух районах пилотных проектов по переселению жителей из ветхого жилья по механизму КРТ, собственникам обещают предоставить именно равнозначное жилье.

С учетом еще и спорной формулировки о том, что предоставляемое через зачет новое жилье должно быть расположено в пределах того же или смежного муниципалитета, вариант переезда становится для жителей хрущевок неприемлемым. «Хочу напомнить, что, например, для родного мне МО "Княжево", расположенного в шаговой доступности от метро "Ленинский проспект", смежным муниципалитетом является и МО "Пулковский меридиан" — часть Пулковского шоссе, вечно стоящая в пробках и активно застраиваемая сегодня целыми "полями" без адекватной инфраструктуры. Появляется прекрасная перспектива вместо зеленого благоустроенного квартала жить где-то между Южным кладбищем и дурно пахнущим Волхонским полигоном»,— говорит госпожа Турапина. По ее словам, «аналогичных неприятных соседств» по городу очень много. В Невском районе можно, например, и вовсе оказаться за КАД.

По мнению участника штаба КРТ и экс-депутата МО «Большая Охта» Манефы Королевой, вопросы у жителей вызывает и формулировка о непроведении собрания собственников МКД. «С недавних пор инициаторы собрания обязаны вносить информацию об объявленном собрании в ГИС ЖКХ. Жители переживают, что собрание будет считаться проведенным, раз оно было официально объявлено. Что значит "не проведено"? Это открытый вопрос: жители уже отправили официальный запрос властям, ответ должен быть до конца декабря. Если бы формулировка звучала так: "Несостоявшиеся общие собрания собственников по причине отсутствия необходимого кворума не включаются в проект решения о КРТ", было бы меньше вопросов. Сейчас я рекомендую домам, которые не хотят попасть в программу, проводить собрания собственников и голосовать против включения дома в КРТ»,— объясняет Манефа Королева.

Еще не точка

«Говорила и всегда буду повторять: никаких двух третьих (проголосовавших за включение дома в программу КРТ жильцов на ОСС.— «Ъ Северо-Запад») не может быть достаточно для сноса неаварийного дома. Только 100%-ное согласие, которое предусмотрено даже для уменьшения общедомового имущества»,— заявляет адвокат, общественный деятель Ирина Баханович.

По ее мнению, в законе также необходимо было определить, что сносу могут подлежать только аварийные дома, а неаварийные должны уходить на реконструкцию (что также предусмотрено 444-59 ФЗ).

«Кроме этого, меня, как практикующего юриста в сфере ЖКХ, очень смущает категория инициаторов ОСС. Да и в принципе механизм ОСС в Петербурге подвержен массовым фальсификациям. Необходимо было сначала как следует продумать этот вопрос. В том числе и на федеральном уровне, но депутатам такие поправки были неинтересны»,— считает госпожа Баханович. Она добавляет, что для жителей принятие закона точно не точка: «Лично я, как юрист, считаю, что как только "пойдет" первый дом, необходимо подавать иск. Есть мнения, что его можно инициировать после подписания губернатором и вступления в силу закона. Также есть мнение, что можно уже проводить ОСС в домах, ставя превентивный запрет на участие в КРТ. И, конечно, если власти наберутся смелости признать, что пандемии уже нет в городе и снимут ограничения, мы будем подавать заявки на проведение публичного мероприятия. Но боюсь, что им будет страшно посмотреть в глаза горожанам».

Взгляд бизнеса

Закон не дал полной ясности по порядку выполнения КРТ и для девелоперского сообщества. Генеральный директор СК Сity Solutions Василий Тимофеев отмечает, что новый документ действительно снизил уровень неопределенности: зафиксированы базовые принципы запуска проектов КРТ, роли участников и последовательность процедур. «Закон закрепил, что КРТ — это долгосрочный градостроительный процесс с обязательствами по инфраструктуре»,— рассуждает девелопер. При этом для застройщиков остаются не до конца проясненными механизмы выкупа и расселения, а также вопросы софинансирования, уточнил господин Тимофеев.

«Хрущевки — это не просто устаревший жилой фонд, а уникальный градостроительный феномен Петербурга. Они формировали особую среду: с зелеными дворами, невысокой плотностью застройки, продуманной инфраструктурой, удобной для повседневной жизни. Я знаю, о чем говорю, потому что сам вырос в хрущевке на Малой Охте. Это прекрасный зеленый район с парками. Мы ждем, что закон о КРТ не станет инструментом тотального уплотнения, при котором эти районы изменятся до неузнаваемости»,— выразил надежду представитель строительного бизнеса.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов считает, что принятие закона и определение базовых правил игры уже большой плюс, без этого процесс не может запуститься. «Далее будем наблюдать за практикой. Пока на основе принятых нововведений можно предположить, что запуск КРТ может быть осложнен отсутствием массового желания у населения старых домов переселяться в новые»,— констатирует игрок рынка.

Операционный директор группы «Аквилон» Николай Дорофеев уверен, что закон о КРТ в Петербурге однозначно необходим, поскольку он поможет решить множество вопросов. «Реализуя любой крупный жилой комплекс, девелоперская компания несет ответственность за благоустройство значительной территории, создание качественной инфраструктуры. Все это не просто дополнительная ответственность, а, прежде всего, комплексное формирование наиболее качественного продукта, улучшение городской среды. Этому и должно способствовать принятие закона»,— заключает представитель «Аквилона».

Александра Тен, Надежда Ярмула