В тени агломерации

63% адресно-инвестиционной программы (АИП) бюджета Ленинградской области на 2026 и плановый период 2027–2028 годов отводится на строительство социальных объектов, дорог и инженерной инфраструктуры во Всеволожском районе. Ежегодно при рассмотрении главного финансового плана региона депутаты указывают на явный перекос во внутреннем развитии Ленобласти. Власти признают, что территории агломерации длительное время развивались быстрее и скоро устранить этот разрыв невозможно. Но и чиновники, и бизнес понимают: развитие отдаленных от Петербурга моногородов и населенных пунктов зависит от реализации механизма КРТ (комплексного развития территорий) и активного строительства инфраструктуры.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Проблема неравномерности развития территорий Ленобласти каждый год становится предметом бурного обсуждения в областном парламенте при представлении бюджета региона. Этот год не стал исключением, и на депутатских слушаниях по поводу проекта главного финансового документа депутаты вновь подметили, что в денежном выражении на одного жителя Всеволожского района приходится 30,4 тыс. рублей финансирования АИП, а на жителей всей остальной Ленобласти — всего 7,2 тыс. Из 62 объектов программы 31 объект находится во Всеволожском районе.

Официальная позиция

С вопросом, как власти Ленобласти планируют выравнивать этот перекос, «Ъ Северо-Запад» обратился в ключевые блоки регионального правительства. В интервью изданию вице-губернатор Ленинградской области по экономическому развитию — председатель комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Егор Мищеряков обратил внимание на специфику географического положения Ленинградской области. Большой по территории регион имеет к тому же специфическую систему расселения: на востоке области она дисперсная, на Карельском перешейке — исторически «хуторская», в агломерации — крупноселенная. Первый город с населением более 100 тыс. человек — Мурино — появился на границе с Санкт-Петербургом относительно недавно. При общей численности населения в Ленобласти более 2 млн человек в агломерации проживает более половины жителей. «Есть экономический центр — Санкт-Петербург, действующий, так или иначе, как магнит. Логично, что предприятия стремятся минимизировать транспортные издержки, размещаясь ближе к основным рынкам сбыта. Поэтому концентрация деловой активности в районах, прилегающих к Петербургу, вполне закономерна»,— считает руководитель экономического блока областного правительства.

При этом вице-губернатор Ленинградской области по вопросам строительного комплекса и ЖКХ Евгений Барановский на ежегодном областном съезде строителей неоднократно призывал девелоперов обратить внимание на отдаленные от границ агломерации населенные пункты региона, где сегодня формируются крупные промышленные кластеры.

Без давления

«Сегодня мы действительно видим повышенный интерес инвесторов к южной части агломерации — это Гатчинский, Ломоносовский и Кингисеппский районы. Там формируется сбалансированная связка жилья, транспорта и экономики, и это объективно притягивает проекты. Задача регионального правительства — не "переносить" застройщиков административно, а создавать условия, при которых строительство становится экономически оправданным и за пределами агломерации»,— комментирует строительный вице-губернатор Ленобласти.

Для этого, продолжает господин Барановский, регион развивает опорные населенные пункты, инвестирует в дороги, инженерную инфраструктуру и социальные объекты, используя механизмы КРТ. «Именно инфраструктура, а не административное давление выравнивает развитие»,— подчеркивает он. Основная сложность — в разной стартовой обеспеченности территорий. «Агломерация десятилетиями развивалась быстрее, и этот разрыв нельзя закрыть одномоментно. Мы идем поэтапно: формируем точки роста, где сначала появляется инфраструктура, затем — инвестиции и жилье», — заверяет вице-губернатор Барановский.

Пионеры вне агломерации

Он напоминает: в регионе уже есть примеры, когда жилье строится под промышленное развитие. В Кингисеппском районе реализуется жилой проект при участии группы ВЭБ: он напрямую рассчитан на развитие портовых и промышленных мощностей (см. «Ъ Северо-Запад» от 28.11.2025). «Такой подход возможен и на других территориях, где есть крупные работодатели и долгосрочные инвестпроекты. При этом вопросы размещения и реализации промышленных инвестиций находятся в компетенции экономического блока правительства области, а строительный блок обеспечивает градостроительные и инфраструктурные решения под эти проекты»,— отмечает господин Барановский.

Еще один пример — проект малоэтажного жилого комплекса девелопера Yond в Кингисеппе. Комплекс будет возводиться в юго-западной части города, на берегу реки Луга, на участке 17,07 га. Общая площадь жилых помещений превысит 62,5 тыс. кв. м. Проектом предусмотрено благоустройство прибрежной территории и строительство детского сада на 125 мест. Начало строительства намечено на март-апрель 2026 года.

Как рассказали изданию в компании Yond, у девелопера уже есть реализованный проект в Усть-Луге, где промышленное предприятие выкупило целую очередь ЖК и часть одного из корпусов. «В таких крупных промышленных центрах после завершения строительства предприятий появится потребность в обеспечении сотрудников жильем, поэтому мы считаем данное направление перспективным»,— говорят в компании.

Технические нюансы

Представители девелопера рассказали, что в строительстве в отдаленных населенных пунктах Ленобласти есть как минусы, так и плюсы. Сложностью в реализации девелоперских проектов в области является нехватка мощностей для подключения новых объектов к инженерным сетям, а также отсутствие местной рабочей силы, так как большинство жителей моногородов задействованы в сооружении промышленных предприятий.

Среди плюсов эксперты Yond выделяют низкую плотность населения, в связи с чем неудобства, неизбежно возникающие в процессе строительства: перемещение тяжелой техники, доставка стройматериалов и т. д., — не вызывают большого беспокойства у местных жителей, в отличие от проживающих в агломерации. Кроме этого, заметное преимущество — уменьшение плеча логистики для обеспечения строительства: большинство карьеров и многие производства строительных материалов расположены в самой Ленобласти. На доставку материалов требуется меньше времени и трудозатрат.

Будущее моногородов

Моногород — урбанистическая единица, которая практически полностью зависит от структуры-патрона, рассуждает глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев. Но с точки зрения современной урбанистики и характера жизни моногорода постепенно изживают себя именно как общественное явление. «Люди стали более мобильными, а информация доступнее, чем 20–30 лет назад. Поэтому создать стабильное комьюнити на несколько поколений в месте, где доминирует один вид деятельности, — непростая задача»,— признает архитектор.

Даже идеальное благоустройство и качественное жилье не могут удержать на месте молодежь, которая видит свое будущее в другой профессии и более насыщенной общественной жизни. Поэтому моногорода как явление постепенно начнут трансформироваться в более многопрофильные и многофункциональные структуры, предполагает господин Тюгаев. «Например, курировать их развитие будет не одна компания, а экосистема из нескольких бизнес-направлений. Такая модель может создать эффект синергии, быть более перспективной и устойчивой с точки зрения развития общественной жизни»,— обозначает эксперт и в качестве положительного примера приводит Иннополис в Татарстане, где нет какого-то одного генератора рабочих мест, предприятия-якоря. Вместо этого Иннополис заточен под ИТ- и инновационный бизнес как таковой. «С одной стороны, это создает больше точек притяжения для потенциальных резидентов, а с другой — появляется высокий профессиональный ценз. В таком городе HR-менеджмент становится стратегическим направлением развития, требующим значительных средств»,— объясняет градостроитель.

Глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев, напротив, полагает, что интерес к моногородам возвращается именно сейчас, когда экономика стала сложнее, а люди — требовательнее к качеству среды. Этот формат перестает быть наследием индустриальной эпохи и превращается в лабораторию для выстраивания локальных экосистем, где производство лишь один из слоев. «В новых условиях монофункциональность не работает, зато работает идея компактных, самодостаточных центров притяжения. Такие проекты дают регионам шанс не зависеть критически от одного сценария, не ждать очередной волны миграции в крупные города, а формировать собственную стратегию развития»,— продолжает господин Валеев.

Локальные центры

По его мнению, архитектура таких городов должна строиться на принципе многослойности: сочетании жилья, рабочих мест, сервисов, культуры, спорта. «Важно избегать ловушки, в которую попадали советские моногорода, — однотипности и функциональной изоляции. Город становится устойчивым тогда, когда в нем есть разнообразие, возможность менять маршруты и сценарии жизни»,— предупреждает архитектор.

Основатель и генеральный директор архитектурного бюро Futura-Architects Олег Манов разделяет мнение о том, что растущая девелоперская активность именно в агломерации — это естественный экономический и урбанистический процесс. «В Петербурге земля — дефицитный и дорогой ресурс. За КАД и в ближнем радиусе области застройщики получают доступ к обширным и более дешевым землям, свободным от сложных обременений, — гринфилду. Это позволяет создавать крупные проекты комплексного освоения территорий, фактически новые районы и города. Однако потенциал агломерации не безграничен»,— констатирует специалист по градостроительству.

Одним из выходов, как предлагает правительство Ленобласти, как раз становится развитие локальных центров, которые призваны стать точками притяжения, еще сильнее сокращая маятниковую миграцию и развивая экономику региона (налоги жителей и бизнеса остаются в области, а не в центре агломерации). «Однако стоит учитывать, что нагрузка на инфраструктуру вырастает в разы. Необходимо развивать связи между районами, чтобы жители могли пользоваться благами, не делая долгий крюк через центр. Важны и новые инженерные сети и социальная инфраструктура: синхронизация строительства жилья с детскими садами, школами, поликлиниками и больницами. И конечно, нельзя забывать об общественных и рекреационных пространствах. На этих китах, местах приложения труда, транспортном каркасе, жилье, социальной и общественной инфраструктуре и стоит качественная среда любого города. Без масштабных государственных и частных инвестиций в инфраструктуру развитие таких проектов будет крайне сложным»,— дает оценку господин Манов.

Мнение девелоперов

Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева замечает, что освоение удаленных локаций с нуля требует инвестиций не только в строительство жилых комплексов, но и в создание необходимой инфраструктуры, обеспечение транспортной доступности, развитие социальных объектов. Все это существенно увеличивает стоимость проектов и сроки их реализации.

«Инициатива правительства Ленинградской области по развитию жилищного строительства в отдаленных от границ агломерации городах и населенных пунктах, безусловно, важна с точки зрения долгосрочного территориального развития региона. Формирование крупных промышленных кластеров создает предпосылки для роста занятости и потребности в жилье. Однако перспективы этого направления во многом зависят от комплексного развития территорий и экономической целесообразности для девелоперов. Они работают в рамках реального спроса, и пока агломерация демонстрирует высокую покупательскую активность, переориентация на отдаленные территории экономически нецелесообразна»,— не скрывает госпожа Трошева.

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова согласна, что проекты КРТ могут взять на себя роль локомотивов в развитии районов, городов и даже регионов, поэтому перспективы таких проектов в долгосрочной стратегии выглядят интересно. Однако текущая низкая активность девелоперов в этих локациях имеет объективные причины. «Сейчас мы находимся в условиях идеального шторма: высокая себестоимость строительства, ужесточение программ льготной ипотеки, заградительная рыночная ипотека и растущие ожидания аудитории»,— перечисляет она.

С другой стороны, есть барьер в виде недостаточного развития транспортного и социального каркаса, что делает проекты коммерчески рискованными. Плюс низкая плотность застройки, характерная для таких территорий, не формирует достаточного спроса для рентабельного содержания объектов социальной инфраструктуры и организации системы общественного транспорта. В результате жители остаются зависимыми от личных автомобилей и поездок в центр.

Для изменения ситуации, полагает госпожа Орлова, необходима синхронизация усилий власти и бизнеса по нескольким направлениям. Первостепенное значение имеет реализация масштабных инфраструктурных проектов, например КАД-2, которая призвана разгрузить существующие магистрали и значительно улучшить связность отдаленных районов. Одновременно с этим необходимо развивать общественный транспорт, включая запуск тактовых электричек и проектирование линий легкорельсового транспорта (ЛРТ). Крайне важна популяризация комплексной застройки, при которой жители смогут получать все необходимые блага, не покидая свой район.

Децентрализация на практике

Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов видит в планах властей развивать удаленные локации Ленобласти стремление к децентрализации крупных мегаполисов, в том числе Петербурга, и стремление к более равномерному развитию всей агломерации. Это подразумевает создание новых рабочих мест, в том числе в промышленности, а также обеспечение всеми необходимыми условиями для комфортного проживания не только сотрудников таких компаний, но и членов их семей. «На наш взгляд, перспективы этого направления во многом зависят от появления стратегических проектов, реализация которых возможна при совместной работе власти и крупного бизнеса. Важную роль в этом процессе могут сыграть дополнительные стимулы, включая налоговые и иные меры поддержки, способные повысить заинтересованность инвесторов. Такой подход позволяет масштабировать промышленные кластеры и обеспечивать их долгосрочную устойчивость»,— указывает эксперт.

Децентрализация позволит агломерации снизить транспортную и социальную нагрузку непосредственно на Петербург, однако для так называемых моногородов ключевым фактором останется экономическая устойчивость. «Для изменения ситуации необходимо обеспечить такие промышленные предприятия стабильной загрузкой и долгосрочным портфелем заказов. В этом случае жилая составляющая моногородов будет иметь взаимодополняющий эффект: у людей появится мотивация связать свое будущее с локацией, оформлять ипотеку, используя корпоративные меры поддержки. Следовательно, будет развиваться инфраструктура, в том числе социальная: школы и детские сады. При соблюдении этих условий симбиоз жилой застройки и промышленного кластера может успешно функционировать многие годы; у таких моногородов будет долгосрочный потенциал. В противном случае возникнет риск оттока рабочей силы и, как следствие, невостребованность инфраструктуры»,— предостерегает господин Ефремов.

Генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions Василий Тимофеев тоже думает, что строительство в таких локациях выгодно только в связке с промышленными проектами, когда жилье изначально ориентировано на сотрудников предприятий. Для девелопера ключевым фактором остается не только реальная загрузка производств, но и долгосрочные планы работодателей. Иначе такие проекты выглядят рискованными. «Причина того, что застройщики менее активно строят в отдаленных районах, — в экономике проектов. Стоимость квартир в удаленных локациях в несколько раз ниже, чем в пригородах Петербурга, при сопоставимых затратах на строительство»,— делает акцент девелопер.

При этом, продолжает господин Тимофеев, само строительство в удаленных районах продолжается, но в ином формате — это индивидуальное жилье, а также коттеджные поселки, ориентированные на проживание рядом с природой при наличии базовой инфраструктуры. Руководитель City Solutions приводит пример некоторых районов Германии. Они плотно застроены маленькими городами с населением 10–40 тыс. человек в среднем. В них может не быть градообразующего завода, но в радиусе 10–20 км можно найти два-три крупных предприятия. Также формируется сеть подрядчиков малого и среднего бизнеса. «То есть сформирована своего рода "шахматка" городов и предприятий. Поэтому ситуация, когда весь город зависит от одного завода, исключена. Люди спокойно меняют работу, жилье остается ликвидным, и риск остаться без работы снижается. Такой сетевой подход делает город удобным для жизни: заводы расположены в промзонах, а развитая система общественного транспорта позволяет людям добираться до работы. В итоге город не "подвязан" к одному предприятию, а живет за счет нескольких. Идея сетевой организации малых городов позволяет создавать города для жизни, а не только для работы на один завод»,— указывает игрок строительного рынка.

Однако такая модель возможна лишь в результате десятилетий планомерной политики государства, которое проводит жесткое территориальное планирование, делает инвестиции в социальную инфраструктуру и препятствует хаотичной застройке. «Без инвестиций и ограничений "шахматка" не работает»,— резюмирует эксперт.

Александра Тен