«Сегодня именно условия льготных программ определяют структуру спроса»

Краснодарский край находится на втором месте по затоваренности рынка недвижимости с объемом 29,4 тыс. квартир, свидетельствуют данные «РИА Недвижимость». Большинство нераспроданных лотов в строящихся комплексах — это двух- и трехкомнатные квартиры. При этом студии и «однушки» уходят значительно быстрее. Руководитель отдела аналитики ГК «Точно» Валерия Цыганок объясняет ситуацию тем, что покупатель выбирает жилье исходя из условий семейной ипотеки, а не своих потребностей.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Уровень реализации однокомнатных лотов составляет порядка 62% и превышает продажи двухкомнатных на 16%, а продажи трехкомнатных на 40%».

Причина проста: покупатель выбирает не то, что ему подходит по потребностям, а то, что он может себе позволить в рамках лимитов семейной ипотеки, который в регионах составляет 6 млн руб. За эти деньги современная семья в Краснодарском крае может купить лишь студию или небольшую "однушку". О полноценном пространстве, где есть место каждому члену семьи, речь уже не идет. А так как в общем объеме продаж почти 90% квартир продается по семейной ипотеке, сегодня именно условия льготных программ определяют структуру спроса.

У семей просто нет финансовых инструментов, чтобы приобрести более просторное жилье, даже если оно им объективно нужно. В итоге мы видим, что "двушки" и "трешки" остаются нереализованными, а все, что попадает под лимиты льготного кредита, вымывается мгновенно. Нынешняя ситуация — это прямое следствие дисбаланса между потребностями населения и структурами продаж: реального спроса на такие квартиры меньше не стало — исчезла возможность его реализовать.

Поэтому многие вынуждены ограничиваться малогабаритным жильем, которое не отвечает долгосрочным потребностям растущей семьи, несмотря на то что необходимость в улучшении жилищных условиях никуда не исчезла. Но рынок подстраивается под спрос: покупатели стремятся уложиться в лимит, а девелоперы — поддерживать ликвидность. В результате продажи двух- и трехкомнатных квартир зависают, хотя именно они формируют качество жизни и долгосрочную устойчивость масштабных жилых проектов.

Так, согласно исследованиям, более 60% молодых пар называют жилищный вопрос главным препятствием для увеличения семьи. Когда родители с ребенком вынуждены жить в студии или "однушке" без личного пространства, вопрос о втором ребенке автоматически откладывается на неопределенный срок.

На рынке Краснодарского края сегодня достаточно комфортного жилья — с удобными планировками, развитой социальной инфраструктурой и качественным благоустройством, но из-за жестких лимитов льготной ипотеки такое жилье остается недоступным для большинства семей. Поэтому они вынуждены покупать малогабаритные квартиры, в которых детям негде нормально спать и играть.

Несмотря на то что девелоперы уже выполняют значимые социальные функции — строят школы, детские сады и спортивные объекты,— этого явно недостаточно для системного решения демографических задач. Сегодня рынок нуждается не в точечных, а в системных решениях, где нужны новые меры поддержки от государства. В первую очередь — новые ипотечные программы, которые помогут семьям приобретать подходящее жилье, а не ограничиваться маленькими квартирами, где объективно нет условий для роста семьи.

Решение есть. Например, перейти от фиксированного лимита по семейной ипотеке к дифференцированной системе, когда льготный лимит напрямую зависит от комнатности приобретаемого жилья: 6 млн руб. — для однокомнатных квартир, 7 млн руб. — для двухкомнатных и 8 млн руб. — для трехкомнатных. Именно такой подход к небольшому увеличению лимита и только на большее количество комнат позволит не допустить агрессивного роста цен на недвижимость, сделает комфортное жилье доступным и даст семьям с детьми возможность улучшить свои жилищные условия.

Таким образом, комплексный подход к развитию жилищного рынка должен включать как традиционную социальную застройку, так и актуальные финансовые инструменты, позволяющие семьям выбирать жилье, соответствующее их реальным потребностям.

Но если семьи и дальше смогут приобретать только студии и однокомнатные квартиры, то так и продолжат откладывать рождение детей из-за отсутствия возможности улучшить свои жилищные условия».