Правила ждут одобрения сверху

Правительство Санкт-Петербурга утвердило изменения в постановление о Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), корректировки которого завершились в октябре. В последней версии документа появилась зона уникальных объектов высотой от 300 м, разрешающая возведение двух новых небоскребов у «Лахта Центра», новые рекреационные и производственные зоны, а также зона смешанной и общественно-деловой застройки. В ближайшее время утвержденный документ должны принять на федеральном уровне.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ПЗЗ и Генплан — два главных градостроительных документа в Петербурге, которые определяют, как будет использоваться городская земля. Проект обновленных правил землепользования и застройки был опубликован еще 12 марта 2025 года. Уже тогда стало ясно, что одним из главных новшеств станет выделение в Лахте особой «общественно-деловой зоны уникальных объектов высотной застройки» с нижней планкой высоты в 300 м, что открывает путь к возведению рядом с «Лахта Центром» двух новых небоскребов, о которых говорят в «Газпроме». Другой важной новацией стал переход к дифференцированному коэффициенту использования территории (КИТ): если застройщик не готовит проект планировки территории (ППТ), коэффициент составляет 1,4, а при наличии ППТ он повышается до 2,5. По мнению экспертов рынка, это должно стимулировать девелоперов к комплексному освоению территорий с созданием инфраструктуры.

Общественные обсуждения прошли в апреле. Тогда же вице-губернатор Николай Линченко, который возглавляет комиссию, заявил, что документ должны принять до 30 июня 2025 года, однако итоговая дата будет зависеть от количества предложений. В конце мая председатель КГА Юлия Киселева рассказала, что всего было подано 3021 замечание и предложение, большинство из них касается Приморского и Курортного районов. Из этих обращений комитет сформировал 1400 вопросов, которые рассматривала профильная комиссия.

Главной тревогой петербуржцев стали масштабные инфраструктурные проекты, которые, по мнению жителей, могут изменить привычную среду обитания и ухудшить экологическую обстановку. Больше всего — не менее 240 — готовых обращений поступило от противников строительства новой трассы М-7, которая, как предполагается, станет продолжением Таврической улицы и выйдет к планируемому Арсенальному мосту через Неву. Горожане из Центрального, Выборгского и Приморского районов опасаются, что дорога будет проложена по части Удельного парка, затронув не только зеленую зону, но и исторический центр. Аналогичные опасения звучали и в Приморском районе, где жители и садоводы выступают против другой магистрали — трассы М-1 к западу от Лахтинского разлива, которая, по их мнению, не решит проблем с пробками на Приморском шоссе, но уничтожит несколько садоводств.

Параллельно с этим почти 350 однотипных заявок поступило от жителей Курортного района, категорически возражающих против возможного размещения в Белоострове нового асфальтобетонного завода. Их протест, как и недовольство жителей Лахты-Ольгино, сфокусирован на экологических рисках: люди требуют либо исключить из правил зонирования подзоны, допускающие размещение опасных производств, либо ужесточить для них допустимый класс опасности. Волновала горожан и плотность застройки: около 50 обращений были направлены против создания в Приморском районе особой зоны для новых небоскребов рядом с «Лахта Центром», а жители Василеостровского района превентивно выступили против возможной смены зонирования на проспекте КИМа, опасаясь, что вместо школы там может появиться очередной жилой комплекс.

В течение лета и начала осени городская комиссия по землепользованию и застройке рассматривала все поступившие инициативы. Так, в Каменке (Приморский район) по просьбе ООО «Сэтл Каменка» было одобрено повышение максимальной высотности застройки с 90 до 200 м, несмотря на протесты местных жителей, указывавших на дефицит инфраструктуры. На территории бывшего завода «Красный треугольник» компания «Катрос-Маркет» добилась смягчения высотного регламента, что должно упростить редевелопмент. Комиссия согласилась, но установила не запрошенные 75 м, а дифференцированные зоны в 42, 51, 54 и 60 м. Рядом со станцией метро «Политехническая» высотный регламент был повышен до 75 м для строительства технополиса СПбПУ и жилого комплекса от «Группы ЛСР». Российская академия народного хозяйства и государственной службы (РАНХиГС) получила разрешение на строительство в Зеленогорске образовательно-реабилитационного центра для подготовки специалистов по протезированию.

Все 17 предложений, направленные на запрет прокладки магистрали М-7 через Удельный парк, были отклонены. Члены комиссии, включая депутата Михаила Амосова, ссылались на то, что трасса закреплена в Генеральном плане, и изменить ее трассировку в рамках ПЗЗ, не вступая в противоречие с генпланом, невозможно. Предложения градозащитников по Охтинскому мысу, где «Газпром нефть» планирует возвести «Хрустальный корабль», также не нашли поддержки. «Охтинский мыс был проспорен на этапе принятия генплана»,— констатировал господин Амосов. АО «Завод "Композит"» не удалось перевести промзону на Обводном канале рядом с «Планетарием № 1» в зону жилой и деловой застройки для редевелопмента. Комиссия сочла доводы неубедительными. Были отклонены инициативы о запрете строительства религиозных объектов в жилых зонах и о создании лыжероллерной трассы в лесах у озера Лесное в Сестрорецке.

Окончательный проект с учетом всех решений комиссии был согласован исполнительными органами власти и 1 октября представлен на последнее заседание комиссии. После этого документ направили на утверждение в правительство Петербурга.

В понедельник, 15 декабря, губернатор Александр Беглов утвердил новую редакцию ПЗЗ, чтобы привести градостроительные нормы в соответствие с принятым в 2023 году Генпланом, который также прошел через длинный путь рассмотрений и критики от петербужцев. По его словам, новые правила обеспечивают реализацию ключевых направлений развития города, включая мегапроекты и транспортные инициативы. Он подчеркнул появление новых рекреационных зон (их общая площадь в городе закреплена на уровне 30%), а также зон для транспортной инфраструктуры. Губернатор поблагодарил петербуржцев за участие в обсуждениях, но итоговый документ в большей степени отразил интересы стратегического развития города, заложенные в Генеральном плане, и запросы крупных девелоперов, нежели массовые протестные настроения горожан. В ближайшее время утвержденный документ должны принять на федеральном уровне.

Очень ждало принятия ПЗЗ строительное сообщество города. Еще на прошлогоднем Съезде строителей Санкт-Петербурга президент Союза строительных объединений и организаций (ССОО) Александр Вахмистров выразил общее мнение стройкомплекса, что спустя год после принятия генплана города еще не были утверждены уточняющие его правила землепользования и застройки. «Хотелось бы работать по правилам, а не по понятиям»,— сказал тогда президент ССОО.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», называет одним из наиболее существенных изменений для девелоперов уменьшение КИТ. На его взгляд, уменьшение коэффициента ограничивает экономику проектов жилого строительства, их технико-экономические показатели (ТЭП). «С одной стороны, разработка планировки территории становится способом повысить эти показатели, своего рода мотивацией. С другой — процесс подготовки ППТ может занять до полутора лет»,— рассуждает девелопер.

По мнению руководителя Экспертного центра по девелопменту в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, члена ИКОМОС Александра Демина, документ получился проработанным и прогрессивным. «В нем есть и логичная увязка ПЗЗ с генпланом, и проработка огромного количества предложений на этапе общественных слушаний, и необходимость учета в ПЗЗ требований зоны охраны и статуса исторического поселения, и учет практики и запросов девелоперского сообщества»,— перечислил эксперт.

Помимо включения параметра КИТ в градостроительное регулирование территории господин Демин отмечает важность увязки требований к объему озеленения территории в зависимости от КИТ. «Данные параметры в ПЗЗ позволят инвестору принимать управленческие решения по развитию территории и уровню разработки документации, что в итоге, с учетом дефицита земли под застройку, благоприятно отразится и на качестве продукта для покупателей, и на конкуренции проектов»,— полагает член ИКОМОС Демин.

Кроме этого, по его мнению, важным административным нововведением станет необходимость получения однократного разрешения на условно разрешенный вид использования. В случае последующего раздела участка по образованным участкам не потребуется проходить повторную процедуру получения разрешения.

«Необходимо также обратить внимание на развитие подвидов деловых зон,— добавляет господин Демин.— Так, самая желанная зона для всех застройщиков — ТД1_1, включающая многоквартирную застройку в основных видах, разрешена теперь только в границах исторического поселения. Кроме этого, появилась территориальная зона ТД_3 — деловая зона, где жилья нет даже в условных видах»,— указывает эксперт.

Полина Пучкова, Александра Тен