Вряд ли кому-то нужно объяснять, что коммерческий потенциал московской недвижимости, а уж тем более расположенной в центре города, высок. Однако сейчас в области реконструкции и строительства новых объектов в центре Москвы сложилась ситуация, когда этот потенциал практически невозможно реализовать: город установил для инвесторов слишком жесткие "правила игры", стоимость строительных работ постоянно растет, инвестиционный климат неблагоприятен, и ко всему этому прибавляются многочисленные юридические проблемы. Поскольку ситуация с реконструкцией центра Москвы затрагивает многих фигурантов рынка недвижимости, группа недвижимости Ъ обратилась к анализу сложившихся здесь тенденций.
Благими намерениями выстлана дорога в ад
Самое удивительное, что в Москве уже давно существует весьма проработанная программа комплексной реконструкции. При хоть сколько-нибудь внимательном ее изучении поражаешься дальновидности разработчиков. Так, еще в 1991 году вышло постановление правительства Москвы #217 "О концепции реализации программы комплексной реконструкции и застройки центральной части города Москвы". Уже тогда были определены весьма, на наш взгляд, прогрессивные подходы к решению проблемы реконструкции. В частности, было предложено производить комплексную реконструкцию на локальных территориях с одновременным решением социально-экономических, историко-архитектурных и коммерческих задач использования территории. Кроме того, впервые предлагалось использовать деньги частных инвесторов и при расчетах города с ними передавать бизнесменам часть реконструированной недвижимости. Короче говоря, если хочешь строить в центре города, то бери не один дом, а целую территорию, на которой и решай все проблемы. Город же за это предоставит часть недвижимости, которая и должна окупить все затраты инвестора. Однако благие намерения не осуществились. Тому есть несколько основных причин.
Во-первых, городские власти с самого начала не соблюдали установленные правила игры. Так, особо привилегированным структурам позволялось выхватывать лакомые куски коммерческой недвижимости, которые сами по себе, в отрыве от проблем окружающей застройки, позволяли сделать быстрые и большие деньги (вспомним хотя бы опыт СП "Перестройка", которое, пользуясь особым доверием у городских властей, получало наиболее выгодные строительные площадки в центре города).
Во-вторых, на протяжении последних трех-четырех лет так и не была полностью решена проблема собственности на объекты недвижимости, передаваемые инвесторам. Бизнесмены, реконструирующие дома, не получают их сразу в собственность, а подписывают с московским правительством инвестиционный контракт, согласно которому часть площадей отходит инвестору в собственность только после завершения всех работ. Это приводит к тому, что в течении всего времени строительства инвестор не может полноправно распоряжаться объектом, в который вкладываются значительные суммы (например, сдавать его в залог). Невозможность сразу получить в собственность еще строящееся здание вынуждает инвестора отказаться и от вполне возможных схем с предварительной продажей будущих площадей будущим же владельцам.
В-третьих, тезис о компенсационной основе расчетов с инвестором приобрел характер "пещерной арифметики": инвестору предлагается игра по схеме — пятьдесят городу, пятьдесят инвестору. При этом совершенно не учитывается коммерческий потенциал территории. По мнению большинства застройщиков, такой подход властей не может быть привлекателен для инвесторов, а огромное количество проектов реконструкции на сегодняшний день явно убыточны. Правда, по имеющейся у Ъ информации, в ближайшее время город намерен пересмотреть условия игры в пользу инвесторов.
И последнее. К первым трем напастям прибавилась рублевая и валютная инфляция в строительной сфере, сильно сократившая разность рыночной цены недвижимости и себестоимости строительства.
Создав неприемлемые условия для инвестора, город сам оказался в незавидном положении. Отсутствие комплексной реконструкции и широкомасштабных инвестиций приводит к обнищанию муниципального бюджета. И, как следствие, город не имеет возможности поддерживать в рабочем состоянии коммуникационные и инженерные сети, которые находятся в аварийном состоянии. А без инженерного обеспечения, как известно, строительство вообще невозможно. Московское правительство пытается переложить эту проблему на плечи инвестора, что приводит к анекдотичным ситуациям. Например, одному из инвесторов, взявшему объект на Остоженке, предложили подключиться к коллектору, расположенному в районе Арбатской площади (то есть тянуть оттуда свои коммуникации). Стоимость этих работ свела на нет целесообразность реконструкции, поскольку в два раза превысила затраты на весь проект.
В общем, можно сделать достаточно неутешительный как для инвесторов, так и для муниципальных властей вывод: круг замкнулся. Нет инвестиций — нет налогов, нет налогов — нет инженерии, нет инженерии — нет инвестиций.
Город — инвесторам: безумству храбрых поем мы песню
Несмотря на все вышесказанное, центр города постепенно обновляется, а кое-где даже ведут реконструкцию. Не претендуя на полный охват примеров реконструкции и нового строительства в центре Москвы, все же отметим наиболее удачные примеры реализации инвестиционных проектов.
Прежде всего надо сказать, что преимущество получили те немногочисленные фирмы, которые стартовали в этом нелегком марафоне раньше всех. Этим компаниям удалось еще до глобального удорожания стройматериалов сделать основные капиталовложения, что существенно снизило их затраты. Для подобных фирм характерны три стратегии развития. Первая заключается в том, что компания сразу берет крупный проект под реконструкцию — целый квартал или большую территорию. Например, так поступила компания "Центр--2000", которая уже в течении трех лет ведет комплексную реконструкцию квартала на Сретенке. Учтя спрос на рынке московской недвижимости и месторасположение объекта, главным направлением реконструкции фирма сделала создание офисных помещений и апартаментов высокого класса. Сейчас уже ясно, что расчеты компании полностью оправдались. Так, цена одного квадратного метра общей площади незавершенных помещений, фьючерсно продававшихся "Центром--2000", постоянно росла в течение апреля--мая и достигла $2600-2800 за 1 м2. Сейчас закончена первая очередь проекта (см. фото). А в июле компания планирует начать продажу уже готовых объектов. Существенным, на наш взгляд, является то, что по завершении второй очереди комплексной реконструкции в начале следующего года в Москве появится фешенебельный квартал, объединенный стилем и идеей. Кстати, стоимость недвижимости в этом районе, считают эксперты, имеет тенденцию к росту еще и потому, что район Сретенки весьма популярен среди застройщиков-инвесторов. Этот же район стал плацдармом и для фирмы "Инженер", которая выбрала второй путь развития. Суть его в том, что компания последовательно осуществляет ряд небольших проектов, а прибыль от эксплуатации объектов инвестирует в новые строительные площадки. Используя подобную стратегию, фирма "Инженер", начав с небольшого офисного здания на проспекте Мира, теперь приступила к реконструкции всей Трубной улицы. Первой очередью проекта стал трехэтажный особняк (см. фото), который сейчас продается фирмой. Продажная цена его рекордна для рынка недвижимости — $18 млн. Это еще раз подтверждает, что район Сретенки становится одним из немногих в Москве, где происходит бурное развитие деловой и жилой инфраструктуры, сопровождающееся ростом цен на недвижимость.
Отметим, что для фирм, ведущих активное строительство и реконструкцию, открываются достаточно широкие возможности. Уже после реализации первого проекта компании-застройщики могут вполне обоснованно надеяться, что в дальнейшем им удастся продавать или сдавать свои объекты уже на стадии нулевого цикла, что, безусловно, значительно облегчает поиск инвестиций.
Кроме перечисленных выше примеров ведения бизнеса, в сфере реконструкции центра Москвы можно выделить еще один, который по своему характеру ближе к риэлтерству. Компании, занимающиеся операциями с недвижимостью, выбирают наиболее престижные дома в центре Москвы, проводят расселение жильцов, выполняют частичную реконструкцию и после этого выставляют дом на продажу. Характерным примером такого бизнеса может служить деятельность московской фирмы "Интерконт", которая за последние шесть месяцев реконструировала таким образом три особняка в районе Патриарших прудов.
Безусловно, качество реконструкции в этом случае несколько ниже, чем у "Центра--2000" или "Инженера", однако и цена подобных домов существенно ниже. Так, в реконструированном "Интерконтом" доме в Козихинском переулке (см. фото) стоимость 1 м2 составляет $2000. При этом компания предлагает потенциальным покупателям различные схемы продажи — можно взять целое здание, этаж или отдельную секцию. Первый этаж предлагается под офисы, а все остальные под престижное жилье.
Что день грядущий нам готовит?
Несмотря на отдельные удачные примеры реконструкции центра, в целом положение вряд ли можно считать нормальным. Причины этого мы уже рассмотрели. На наш взгляд, существует несколько условий, которые будут способствовать развитию коммерческих проектов по реконструкции зданий в центре Москвы.
Во-первых, необходимо соблюдать придуманные самим же правительством правила игры. Во-вторых, без индивидуального подхода к каждому случаю реконструкции не обойтись. Вполне понятно, что коммерческое строительство в районе Трубной или Сретенки дает совершенно иной эффект, чем реконструкция на Остоженке, где тяжелейшее положение с инженерией. В-третьих, если московское правительство намерено привлечь крупный капитал и сделать процесс реконструкции более интенсивным, ему необходимо принять ряд решений по предоставлению фирмам, ведущим реконструкцию, режима наибольшего благоприятствования.
ИЛЬЯ Ъ-РАЙХМАН