Метры останутся без льгот

За девять месяцев 2025 года объем ввода жилья в эксплуатацию в Краснодарском крае сократился на 13%, а количество сделок на рынке недвижимости в январе—октябре — на 27%. К концу года продажи начали расти, что связано, по мнению экспертов, со снижением уровня ключевой ставки. Кроме того, в преддверии ужесточения ипотечных правил с февраля 2026 года люди спешат воспользоваться возможностями, которых в следующем году у них уже не будет.

По данным на ноябрь 2025 года, в Краснодарском крае строится 8 млн кв. м многоквартирного жилья. Об этом Guide сообщили в региональном департаменте строительства. В ведомстве рассказали, что в январе—октябре текущего года выдано 204 разрешения на строительство многоквартирных домов (МКД) с общей площадью 1,2 млн кв. м. Под застройку МКД в регионе сформированы земельные участки, на которых можно возвести 12 млн кв. м.

«Сдерживающим фактором развития жилищного строительства в Краснодарском крае является недостаточный объем технологических мощностей и инженерной инфраструктуры в ряде крупных городов и муниципальных районах, где введены большие объемы нового жилья»,— рассказывают в краевом депстрое.

С января по сентябрь 2025 года на Кубани ввели в эксплуатацию 1,6 млн кв. м многоквартирного жилья, что на 13% меньше в сравнении с аналогичным периодом 2024 года. По этому показателю регион занял в России третье место, уступив Москве (3,51 млн кв. м) и Московской области (1,82 млн кв. м).

Всего за девять месяцев текущего года на Кубани ввели 4,6 млн кв. м жилья (–10,3% год к году), включая индивидуальные дома общей площадью около 3 млн кв. м (–8,8%). В депстрое региона ожидают, что по итогам года значение составит порядка 6 млн кв. м.

Снижение показателей ввода жилья в ведомстве объясняют ограниченным действием программы льготной ипотеки, повышением процентных ставок по кредитам на жилье, а также высокими ценами на первичном рынке. Последнее приводит к падению спроса и, как следствие, затоваренности.

Директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская говорит, что в 2025 году высокая ставка рефинансирования стала вызовом для рынка жилой недвижимости Кубани. «После отмены льготной ипотеки и резкого роста ставок до предельных величин поддержку рынку продолжила оказывать только "семейная программа". В результате спрос упал, что резко негативно отра­зилось на насыщенном и конкурентном рынке региона. Однако, как только ставка по ипотеке начала снижаться, спрос стал возвращаться»,— рассказывает госпожа Змиевская.

Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев отмечает отсутствие рекордных продаж жилья в 2025 году. «Спрос и покупательная способность значительно снизились. Это привело к затовариванию рынка новостроек и сокращению ввода новых проектов. Рынок вторичной недвижимости с точки зрения роста стоимости остался в пределах своих исторических погрешностей. Единственное — увеличилось количество сделок за наличный расчет»,— замечает спикер.

Спрос такой непостоянный

В Ново­­российске с начала года цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 14%, в Краснодаре — на 13%, в Анапе — на 5%, а в Сочи, по данным Ольги Змиевской, напротив, уменьшилась на 5%. «Стремительный рост, который был в предыдущие годы, остановился на фоне падения спроса и присутствия высокой конкуренции. Та положительная динамика, что была отмечена в Краснодаре и Новороссийске, едва перекрывает уровень инфляции»,— говорит эксперт.

В январе—октябре 2025 года количество сделок на первичном рынке Кубани сократилось на 27% в сравнении с аналогичным периодом 2024 года. В целом по стране сокращение составило 9%.

В Краснодарском крае самое сильное падение зафиксировано в Сочи, где спрос уменьшился на 59%. Ольга Змиевская объясняет это возросшей конкуренцией со стороны других курортов черноморского побережья, в частности Крыма. Из-за «очень сильной зависимости от ипотеки» значительное падение также показал Краснодар — 29%.

Положительная динамика спроса зафиксирована в Анапе (+15%) и Новороссийске (+11%). «Ранее эти рынки испытывали острый дефицит нового строительства. Появление проектов вернуло к ним отложенный спрос. К тому же зависимость от ипотеки в прибрежных городах с преобладающим инвестиционным спросом ниже, чем, например, в Краснодаре»,— добавляет госпожа Змиевская.

Как рассказывает Евгений Ткачев, из-за ужесточения условий ипотечного кредитования спрос на жилую недвижимость Кубани находится в стагнации. «Традиционно востребованы проекты комфорт-класса. Спросом пользуются как курортные, так и малые города, где строительство недвижимости началось в 2024 году»,— говорит он.

По данным пресс-службы федерального девелопера (ФД) «Неометрия», в январе—октябре 2025 года количество договоров долевого участия в Краснодарском крае сократилось на 40% в сравнении с аналогичным периодом 2024 года. При этом средневзвешенная стоимость новостроек выросла на 13%.

В октябре текущего года в компании зафиксировали «заметный рост» объема сделок. В краевом центре количество договоров увеличилось на 34% в сравнении с предыдущим месяцем. «Заметен рост интереса покупателей к более крупным и функциональным планировкам. Так, в Краснодаре и Новороссийске вырос спрос на двухкомнатные квартиры и евродвушки с отдельной спальней и просторной кухней-гостиной. Данная тенденция отражает увеличение в структуре спроса доли семейных покупателей»,— обращают внимание в пресс-службе.

Драйвером активизации спроса стали новости об изменении условий семейной ипотеки и возможном повышении процентной ставки по таким кредитам. «В преддверии ужесточения ипотечных правил в феврале 2026 года в ближайшие три месяца прогнозируется сохранение спроса на пиковом уровне»,— говорят в компании.

В этом году динамика спроса на рынке жилья Краснодарского края «достаточно неоднородна». Она полностью отражает изменения экономических факторов и условий ипотечного кредитования, рассказывает директор департамента ценообразования и аналитики ГК Dogma Анна Кузнецова. «С января по июнь 2025 года в сравнении с прошлым годом наблюдается отрицательная динамика спроса, с июля по октябрь — положительная. На это повлияло планомерное снижение ключевой ставки, а также информация об изменении условий льготных программ кредитования, в частности семейной ипотеки, которая составляет наибольшую долю в объеме продаж»,— объясняет эксперт.

Власти РФ с 1 февраля 2026 года запретят оформлять две льготные ипотеки на одну семью. Согласно изменениям в программе семейной ипотеки, супруги должны быть обязательными созаемщиками по кредиту (сейчас семейные пары могут оформлять две ипотеки, если в сделке участвует только один из супругов). Исключение составит случай, если супруг или супруга не является гражданином РФ. Кроме того, семьи больше не смогут привлекать формальных доноров (родственников или друзей) для оформления льготной ипотеки на себя.

Тренды ушли в рассрочку

«2025 год стал временем "умного спроса" — теперь покупатели выбирают жилье осознанно. Чаще рассматривают реальные условия жизни, а не просто инвестиции»,— говорит эксперт по цифровому маркетингу и технологиям в недвижимости компании «ОБД-Инвест» Константин Крячко. По его наблюдениям, устойчивый интерес сохраняется к жилью у моря (особенно в Анапе), а также к современным комплексам комфорт- и бизнес-класса в Краснодаре.

В пресс-службе ФД «Неометрия» говорят, что основной объем реализуемого жилья в новостройках Краснодара (более 80%) традиционно формируют проекты комфорт-класса. При этом во второй половине этого года в общем объеме сделок растет доля бизнес-класса.

Особой популярностью в регионе пользуются квартиры площадью 40–50 кв. м. В этом году, по данным Анны Кузнецовой, на них пришлось 45% от общего количества сделок, в прошлом году — 43%. При этом менее популярны стали квартиры площадью 30–40 кв. м — их выбирают 27% покупателей.

Формируется новый тип покупателя — «осознанный переселенец». «Он выбирает не просто квадратные метры, а качество жизни — проекты с концепцией "город в городе", где жилье, досуг и работа объединены в едином пространстве»,— объясняет Константин Крячко.

Важным трендом для региона является переход на комплексное освоение территорий. Как рассказывает Ольга Змиевская, тенденция проявляется как в Краснодаре, так и в прибрежных курортных зонах. «Комплексный подход позволяет эффективнее осваивать окраины городов, а также обеспечивать инфраструктурой новые районы»,— поясняет госпожа Змиевская.

Она добавляет, что на побережье ключевым трендом остается развитие сегмента апарт-отелей. На них приходится половина от общего объема строительства в курортных городах.

Евгений Ткачев обращает внимание на ежегодное повышение качества девелоперского продукта. «Жилые районы, строящиеся в Краснодаре в рамках комплексного развития территорий (КРТ), отмечаются на федеральном уровне как одни из лучших»,— говорит эксперт. К другим трендам рынка он относит сокращение жилой площади из-за роста стоимости квадратного метра, а также увеличение количества покупок квартир в рассрочку.

«Высокая ключевая ставка сместила спрос в сторону семейной ипотеки и покупок квартир в рассрочку. Девелоперы стали уделять большое внимание созданию различных финансовых инструментов, позволяющих приобретать недвижимость на самых выгодных условиях — здесь и ипотечные программы со сниженными ставками на первый год, и недвижимость с ремонтом и меблировкой, включенными в ипотеку»,— говорит Анна Кузнецова, отмечая, что все больше клиентов хотят получить жилье под ключ.

Инвестиции утекают в апартаменты

В департаменте строительства Краснодарского края рассказывают, что на рынке недвижимости присутствуют высокое предложение и ограниченность источников финансирования. «В первую очередь влияние на ситуацию оказывают высокие процентные ставки по кредитным ресурсам. При этом инфляционные издержки привели к удорожанию стройматериалов, что определило рост себестоимости строительства»,— говорят в ведомстве. Там добавляют, что снижение спроса на жилье обусловлено сложившейся ситуацией в экономике на фоне высокой ключевой ставки Банка России.

По мнению Евгения Ткачева, самыми острыми проблемами рынка являются высокая закредитованность отдельных девелоперов и затоваренность. «Необходимо сокращать количество объектов жилого строительства в соответствии с текущей экономической ситуацией»,— полагает он.

Ольга Змиевская говорит, что падение спроса из-за высоких ставок привело к замедлению скорости поступлений на счета эскроу. Впоследствии стоимость обслуживания проектного финансирования выросла, что негативно повлияло на себестоимость строительства.

В региональном депстрое считают, что изменения в Градостроительном кодексе, которые будут касаться строительства МКД в рамках КРТ, могут решить накопившиеся проблемы в жилищном строительстве.

«Для создания более благоприятных условий для развития жилищного строительства и поддержки девелоперов на государственном уровне решается задача по строительству инженерной, транспортной инфраструктуры, социальных объектов с помощью инфраструктурных бюджетных кредитов и применения механизмов государственно-частного партнерства (ГЧП)»,— рассказывают в ведомстве.

«На ближайшую перспективу» в Краснодарском крае рассматривают возможность реализации инфраструктурных проектов с применением ГЧП на сумму свыше 350 млрд руб. В приоритете — развитие транспортной сферы и области обращения с твердыми коммунальными отходами, добавляют в департаменте.

В компании Macon ожидают, что в 2026 году произойдет постепенное снижение ставки рефинансирования и восстановление доступности рыночной ипотеки. «Спрос начнет возвращаться, однако к пиковым значениям 2023 года уже не последует, поскольку государственная поддержка ипотеки продолжит постепенно сворачиваться. Цены прекратили интенсивный рост и на фоне высокой конкуренции, вероятно, будут стабильны»,— говорит Ольга Змиевская.

По мнению Евгения Ткачева, в 2026 году стоимость недвижимости в Краснодарском крае будет расти в пределах значений 2025 года. Эксперт считает, что роста объема сделок не произойдет. Он отмечает тенденцию «перетекания» инвестиционного спроса из жилья в апартаментные и гостиничные комплексы.

Анна Кузнецова говорит, что в Краснодарском крае рынок жилой недвижимости будет демонстрировать смешанную динамику. «В ближайшие месяцы спрос, поддерживаемый льготными ипотечными программами и данными об изменении условий семейной ипотеки, останется высоким, особенно на курортную недвижимость и в новостройках. Цены на первичном рынке, вероятно, будут расти, а на вторичном рынке станут более стабильными или даже начнут в некоторых сегментах немного снижаться»,— полагает эксперт.

Андрей Куценко