Втиснуться в квадраты

На Дону объем строящегося жилья в январе—октябре 2025 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого увеличился на 41% — до 4,8 млн кв. м. По масштабам строительства недвижимости Ростовская область занимает шестое место среди субъектов России. Эксперты отмечают насыщенность рынка жилья, а главными сложностями, сдерживающими его развитие, считают дорогие кредиты и затрудненный доступ к финансированию проектов. Это заставляет корректировать графики ввода, ужимать маржу и приостанавливать новые проекты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Согласно сведениям Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), объем жилой площади в стадии строительства в Ростовской области в январе—октябре 2025 года превысил 4,8 млн кв. м (237 разрешений на строительство, 339 многоквартирных домов), что на 41% больше, чем в аналогичном периоде 2024 года.

За это же время продано более 1,1 млн кв. м жилья, что составляет 23% от общей строящейся жилой площади. За 11 месяцев 2025 года на ЕИСЖС опубликованы данные по 84 многоквартирным домам (25 451 квартира) общей площадью более 1,2 млн кв. м, в отношении которых размещены проектные декларации. В 2026 году в Ростовской области планируют ввести в эксплуатацию 2,8 млн кв. м жилья.

За январь—октябрь 2025 года в Ростовской области ввели в эксплуатацию 2,1 млн кв. м жилья, что на 11,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Из них более 1,3 млн кв. м — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и 796,7 тыс. кв. м — многоквартирные дома (МКД). Об этом Guide рассказали в министерстве строительства, архитектуры и территориального развития региона.

По данным ведомства на 1 ноября этого года, основной объем приходится на территорию старого аэропорта (151,4 тыс. кв. м), жилой район «Левобережье» (122 тыс. кв. м), жилой район «Левенцовский» (81,4 тыс. кв. м) в Ростове-на-Дону. На 2025 год федеральным проектом «Жилье» показатель по вводу жилой недвижимости в области установлен на уровне 2,7 млн кв. м.

Рынок пухнет в объемах

По оценкам компании Macon, Ростовская область занимает шестое место по объемам строительства в России. В компании считают, что рынок недвижимости региона — активный и насыщенный, с очень высокой конкуренцией. Заявленных крупных проектов, по мнению экспертов Macon, хватит для покрытия потребности в жилье как минимум на 10–15 лет.

Как рассказывает исполняющая обязанности руководителя отдела маркетинга корпорации «Девелопмент-Юг» в Ростове-на-Дону Евгения Сергиенко, за сентябрь 2025 года объем сделок на первичном рынке недвижимости области вырос более чем на 54% к сентябрю 2024-го и на 19% к августу. Но в октябре случился всплеск — 102,3 тыс. кв. м, что, по мнению эксперта, говорит о единичном «пиковом» спросе, вероятнее всего, на фоне изменений ипотечных ставок. При этом регион — один из лидеров в стране по затоваренности рынка жилья. Спрос в штуках поддерживается в основном льготной ипотекой и остается достаточно активным, но он не успевает «переваривать» объемы строительства. На «вторичке» ситуация более спокойная: цены растут, но темпы сделок скромнее, чем на первичном рынке.

«В целом за год структура рынка сместилась в сторону "рынка покупателя": застройщики конкурируют акциями и рассрочками, вторичный рынок подстраивается под новые ценовые ориентиры "первички". Предложение выросло, спрос стал более волатильным и чувствительным к ипотечным стимулам»,— отмечает госпожа Сергиенко.

По данным Macon, центром девелопмента в Ростовской области выступает Ростов-на-Дону, на который приходится 86% всего строительства в регионе. Аксай и Батайск, формирующие общую с ним агломерацию, аккумулируют еще 7 и 4% возводимого в области жилья соответственно. Также застраиваются Азов, Таганрог, Шахты, Каменск-Шахтинск, Волгодонск. В них реализуется по несколько жилых комплексов, но по меркам малых городов они имеют высокую девелоперскую активность.

«Региональные столицы интересны для всех девелоперов страны — в них изначально достаточно большое число покупателей с более высокими доходами. С этой точки зрения Ростов-на-Дону остается безусловным лидером в области. С начала 2025 года здесь было совершено почти 80% сделок по договорам долевого участия (ДДУ) всего региона, что говорит о высокой концентрации платежеспособного населения, качественной инфраструктуре, устойчивом спросе на жилье»,— комментирует глава экспертного центра Объектив.рф Ксения Чернецкая.

Как отмечает директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская, по данным на ноябрь 2025 года, в Ростовской области строилось 3,9 млн кв. м жилья, за последний год объемы выросли на 25%. На Ростов-на-Дону, Аксай и Батайск приходится 97% возводимого объема, за год объем строительства здесь вырос на 26%.

Когда жилья слишком много

«Рынок жилья региона насыщен предложением и не испытывает дефицита в новых проектах, особенно с учетом сдержанного спроса на фоне высоких ипотечных ставок. По итогам 10 месяцев на первичном рынке региона было продано почти 15 тыс. квартир, что соответствует тому же периоду 2024 года»,— комментирует госпожа Змиевская.

Как отмечает собеседница «G», к ноябрю 2025 года средняя стоимость 1 кв. м в регионе составила 144 тыс. руб. Рост за последний год составил 7%, что ниже уровня инфляции. Фактически можно говорить о стабильности цен на жилую недвижимость в регионе. В том числе стоимость 1 кв. м в стандарт-классе составляет 129 тыс. руб., в комфорте — 141 тыс. руб., в бизнесе — 160 тыс. руб., в элитном — 304 тыс. руб., приводят данные в Macon.

По оценкам сооснователя агентства недвижимости «Актив» (Ростов-на-Дону) Ксении Макаренко, цены в новостройках за год выросли не только за счет прямого подорожания, но в большей степени из-за сокращения скидок и спецпредложений. Средний рост — около 5–10%, но реальную динамику формируют индивидуальные условия: скидки 10–15 тыс. руб. за квадрат при оплате наличными или ипотекой, акции под наполнение эскроу-счетов, а также востребованные квартиры с ремонтом «под ключ». Дополнительным драйвером спроса остаются программы с минимальным первоначальным взносом и использование материнского капитала.

Генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге отмечает, что первичный рынок в Ростовской области в 2025 году показывает более сильную волатильность, чем вторичный. Девелоперы в крупных городах увеличивают портфели строящегося жилья в отдельных проектах. Однако многие проекты продаются медленнее: объявления о скидках и пакетах отделки уже не редкость.

По оценкам господина Шраге, вторичный рынок держится лучше в сегментах готового жилья. Средняя стоимость квартир — 65–75 тыс. руб. за кв. м. В целом за год объем предложения на первичном рынке вырос локально. В обороте появились новые очереди и проекты, но реальных завершенных сделок меньше, чем год назад, констатирует эксперт.

По сравнению с ноябрем 2024-го средняя стоимость квадратного метра в Ростове-на-Дону выросла в пределах 6–12% в зависимости от сегмента и района, приводит пример Филипп Шраге. Разброс по классам типичен: «стандарт/эконом» — самый доступный сегмент, «комфорт» и «бизнес» заметно дороже; премиум-площадки остаются нишевыми и дорожают в зависимости от локации и качества вида/инфраструктуры.

Ипотека влияет на спрос

В 2025 году 68% всех сделок на первичном рынке Ростовской области заключалось с использованием ипотеки. При этом в начале года показатель опускался ниже 50%. Годом ранее, в 2024 году, на ипотечные сделки приходилось 74% спроса. Высокие ставки по ипотеке негативно отразились на спросе, но «семейная» программа и рассрочки оказали поддержку рынку, комментирует госпожа Змиевская.

По данным ЕИСЖС на 27 октября 2025 года, диапазон рыночных ставок по ипотеке в российских банках составлял от 17,9 до 23,1% годовых. Как отмечает доцент Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин, это по-прежнему достаточно жесткие кредитные условия, которые говорят о дорогих заемных средствах, и далеко не все покупатели готовы настолько переплачивать. На этом фоне спрос на ипотеку на рыночных условиях стремительно сокращается. Приобретение жилой недвижимости по ипотеке как инвестиционный проект, особенно на вторичном рынке, становится все менее выгодно.

По информации руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Чегодаевой, большая часть ипотечных сделок приходится на семейную ипотеку — порядка 85%. В целом на долю ипотеки приходится не менее 80% продаж, остальные 20% — в рассрочку и 100% оплатой.

«На рынке Ростовской области очень ярко выражен дисбаланс между первичным и вторичным сегментами. "Первичка" работает на пределе: отделы продаж перегружены, застройщики фиксируют большой поток заявок, а ипотечные брокеры работают с повышенной нагрузкой. Люди стремятся успеть до изменений в льготных программах и зафиксировать выгодные условия. На вторичном рынке ситуация противоположная: ликвидные объекты продаются, но большая часть экспозиции стоит без движения, и это уже можно назвать стагнацией»,— комментирует Ксения Макаренко.

Как отмечает Филипп Шраге, основная масса покупателей — местные жители и покупатели из соседних районов области. Значительная доля сделок совершается за наличный расчет. При этом в сегменте вторичного рынка и в нишах готовых небольших квартир растет доля покупателей из других регионов, которые рассматривают Ростов как более доступную альтернативу крупным южным точкам — это частично инвесторы и частично семьи в поиске переезда.

«Там, где есть возможность выбора, покупатели со сбережениями чаще покупают за "наличку", а те, кто зависит от кредитов, вынуждены подстраиваться под условия банков или ждать снижения ставок. Это влияет и на структуру предложений — девелоперы больше предлагают гибкую рассрочку и пакеты с зачетом старой квартиры»,— констатирует господин Шраге.

По оценкам Евгении Сергиенко, ростовский рынок принципиально отличается от соседнего Краснодарского края: миграционный поток меньше, структура спроса более локальная и устойчивая. Основная масса сделок приходится на жителей Ростовской области, в первую очередь Ростова-на-Дону. Среди иногородних можно выделить несколько потоков: жители соседних регионов ЮФО и СКФО, выбирающие Ростов как более «спокойную» альтернативу южным курортным рынкам; гости из малых и монопрофильных городов, которые закрепляются в агломерации ради работы и образования.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Цены сдержит конкуренция

Как сообщили в минстрое Ростовской области, в третьем квартале 2025 года типовую квартиру во вновь построенном доме можно было приобрести по цене 111,5 тыс. руб. за кв. м, на вторичном рынке — по 92,6 тыс. руб. за «квадрат». По сравнению с тем же периодом 2024 года цены по всем типам квартир на первичном рынке жилья региона в среднем выросли на 10,1%, а на вторичном — на 9,2%.

По данным сервиса аналитики «Объектив.РФ», на 18 ноября 2025 года на витрине у девелоперов Ростовской области находилось 27 650 лотов, или более 1,3 млн кв. м жилья, причем 65,7% от всего строящегося жилья в регионе приходится на столицу — Ростов-на-Дону. Динамика предложения на рынке первичной недвижимости региона относительно ноября 2024 года по количеству лотов составила +28,3%, по суммарной площади +31,6%.

С января по октябрь 2024 года было совершено 13 979 сделок по ДДУ на рынке первичной недвижимости региона. В этом году количество совершенных сделок ДДУ за тот же период оказалось на 332 штук больше и составило 14 311 — +2,3% относительно прошлого года. Среднемесячный темп поглощения в 2025 году в Ростовской области составил 1431 шт. Динамика количества лотов в сделках ДДУ за период сентябрь—октябрь 2025 составила +10,5%, приводит данные Ксения Чернецкая.

Как отмечает госпожа Чернецкая, большинство сделок, совершенных в 2025 году в области, зарегистрировано в Ростове-на-Дону (79,9%). Среднемесячный темп поглощения составил 1145 шт. Динамика количества лотов в сделках ДДУ в Ростове-на-Дону за период сентябрь—октябрь 2025 составила +22%, что говорит о сохранении платежеспособного спроса в столице региона.

«По итогам 2025 года рынок региона, наиболее вероятно, по числу сделок выйдет на уровень 2024 года или чуть выше. Если в 2026 году Центральный банк продолжит ослабление монетарной политики, то мы увидим возврат спроса и рост числа сделок. Однако очень высокая конкуренция будет сдерживающим фактором для дальнейшего интенсивного повышения цен»,— отмечает Ольга Змиевская.

По данным Ксении Чернецкой, за период с января по октябрь 2025 года 66,7% всех сделок ДДУ в Ростовской области были совершены с использованием ипотеки. Драйвером рынка в регионе в текущих условиях остаются программы с господдержкой. Существенное влияние на всех игроков рынка оказывает высокая ключевая ставка ЦБ, которая снижает доступность покупки жилья для населения. Рост себестоимости строительства увеличивает затраты застройщиков и отражается на конечной стоимости квартир, что также делает приобретение квартиры в новостройке менее доступным, считает эксперт.

«После общего снижения активности в первых трех кварталах 2025 года, рынок во многих крупных городах начал постепенно восстанавливаться — динамика количества лотов в сделках в Ростове-на-Дону за сентябрь—октябрь 2025 составила +22%, однако говорить об устойчивом оздоровлении пока рано. Скорее это фаза адаптации: девелоперы корректируют ценовую политику, а покупатели демонстрируют более взвешенный подход»,— отмечает Ксения Чернецкая.

По оценкам Филиппа Шраге, главные сложности, сдерживающие рынок региона,— это дорогие кредиты и затрудненный доступ к финансированию проектов, удорожание стройматериалов и логистики, административные барьеры при подключении к сетям, а также миграционные и экономические риски. Все это заставляет девелоперов корректировать графики ввода и ужимать маржу, а некоторых — вообще приостанавливать новые старты.

Как отмечает Евгения Сергиенко, застройщики продолжают получать разрешения на строительство новых домов, несмотря на затоваренность. То есть речь идет не о «падении отрасли», а о переходе от фазы ускоренного наращивания объемов к более осторожному режиму строительства на фоне затоваренности и подорожавших кредитов.

В 2026 году развитие рынка жилья будет зависеть от уровня ипотечных ставок, поскольку большая доля продаж осуществляется с использованием ипотеки. При постепенном снижении ключевой ставки и, соответственно, ипотечных ставок продажи будут более активными. Это приведет к росту цен, считает Елена Чегодаева.

По оценкам Ксении Макаренко, в 2026 году рынок будет развиваться устойчиво. Обвала не будет — наоборот, рынок станет более зрелым и сбалансированным. Как только ключевая ставка начнет снижаться, а депозиты перестанут быть выгодным инструментом, часть отложенного спроса снова вернется в недвижимость.

«При сохранении высокой ставки и ухудшении макроэкономики часть менее устойчивых проектов будет заморожена, и региональный рынок может пережить период выбора качественных предложений. Выживут те, кто сделает готовое и конкурентное предложение по соотношению "цена/сервис". Рынок Ростовской области будет идти своим путем — более зависимым от локальной экономики, чем, например, Москва»,— подытоживает Филипп Шраге.

Андрей Пугачев