«Покупатель должен быть признан жертвой мошенников»
Адвокат Даниил Черных-Аипов — о расширении категорий добросовестных покупателей жилья, претендующих на компенсацию от государства
В Госдуме обсудили доработку закона о компенсации за утраченное жилье жертвам мошенников. Как отметила замглавы комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, закон предложили уточнить и расширить, чтобы защитить добросовестных покупателей жилья и повысить ответственность риелторов. Член Совета Московского областного отделения Ассоциации юристов России, заместитель председателя коллегии адвокатов «Сулим и партнеры», адвокат Даниил Черных-Аипов пояснил, должно ли государство брать на себя ответственность за действия жертв мошенников.
Даниил Черных-Аипов
Фото: предоставлено автором
Даниил Черных-Аипов
Фото: предоставлено автором
«Инициатива о расширении категорий добросовестных покупателей недвижимости, претендующих на компенсацию от государства, чрезвычайно актуальна. Феномен так называемых "бабушек 007" приобрел угрожающие масштабы. В судах рассматривается около 250 тыс. дел по оспариванию прав на недвижимость, в споры вовлечены более полумиллиона человек. В ноябре, например, неизвестные убедили 67-летнюю жительницу Сочи продать квартиру. Вырученные за нее 7,3 млн руб. она через банкомат перевела мошенникам.
Несмотря на ряд усилий в борьбе с таким мошенничеством, проблема защиты прав добросовестных приобретателей по-прежнему стоит крайне остро и уже успела приобрести характер правового кризиса.
Суды чаще встают на сторону продавцов. При этом покупатели, проверившие документы, получившие справки о дееспособности, использовавшие услуги профессионалов, все равно теряют квартиру, а деньги остаются у мошенников.
Особенно драматичны ситуации с семьями, взявшими ипотеку на 20–30 лет и продолжающими выплачивать кредит за утраченное жилье.
Поэтому озвученную инициативу вполне можно оценивать как весьма позитивный шаг в правильном направлении. Расширение действия статьи 68.1 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" на случаи, когда жилье продавал сам владелец под влиянием мошенников, устранит существующий правовой пробел. Действующая редакция статьи применяется только при истребовании имущества по 302 статье Гражданского кодекса, то есть когда квартира приобретена у лица, не имевшего права ее отчуждать. В случаях с "бабушками 007" собственник формально действует сам, хотя и под психологическим воздействием злоумышленников. Поэтому применяется статья 167 ГК о реституции при недействительности сделок.
Распространение компенсационного механизма на эти ситуации, безусловно, даст покупателям хоть какую-то надежду на защиту.
Но даже если защита будет как-то обозначена, могут остаться неразрешенные вопросы в части определения размера такой компенсации и сроками ее получения. Есть риск, что эти вопросы могут решаться годами.
Что касается вопроса требования компенсации от государства при таких случаях, то должен быть соблюден ряд условий. Покупатель должен быть признан жертвой мошенников, а также должна быть подтверждена его добросовестность. Если квартира возвращена владельцу и была продана не им самим, а мошенниками, то покупатель теоретически может рассчитывать на взыскание ущерба с виновника проблем. То есть инициируется суд с соответствующими требованиями. Но если в течение полугода при положительном решении суда деньги не перечисляются, такой потерпевший может обратиться за компенсацией от государства — это обусловлено в рамках действия как раз упомянутой выше статьи 302 ГК РФ».