Рынок складно складывается

В первом полугодии 2025 года наблюдался активный ввод в строй складских помещений в регионах ЮФО. Так, Краснодарский край за восемь месяцев прирос 202 тыс. кв. м складов, а Ростовская область — 71 тыс. кв. м за полгода. В России ситуация на рынке складской недвижимости рекордная — объем всех построенных площадей за девять месяцев текущего года составил 4,23 млн кв. м, что является максимальным значением за всю историю рынка. Активнее всего склады строятся в Москве и Санкт-Петербурге. Южные регионы, по словам экспертов, пока испытывают дефицит подготовленных земельных участков. Отдельные перспективы участники рынка видят у Крыма и регионов Северного Кавказа.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Рынок складской недвижимости в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах России продолжает расти. При этом эксперты, как и прежде, отмечают недостаточную обеспеченность регионов качественными площадями. Так, по данным NF Group, на сегодняшний день объем предложения складов классов A и B в Краснодарском крае составляет 1,76 млн кв. м, в Ростовской области — 1,2 млн кв. м. На Республику Крым приходится 78,5 тыс. кв. м, на СКФО — 267 тыс. кв. м (более 95% от этого объема приходится на Ставропольский край).

Как отмечает партнер NF Group Константин Фомиченко, ключевым регионом, формирующим наибольшую долю спроса на складскую недвижимость юга России, остается Краснодарский край. «Объем качественных складских площадей в регионе самый большой среди других южных субъектов РФ и составляет 1,76 млн кв. м. Это обусловлено выгодным расположением края относительно значимых транспортных магистралей и высокой концентрацией потребительского спроса в Краснодарской агломерации. Южные регионы имеют большой потенциал для дальнейшего развития рынка складской недвижимости. В ближайшие годы спрос на качественные складские площади классов A и B останется высоким»,— комментирует господин Фомиченко.

В Ростовской области также наблюдается рост качественных складских площадей. Так, если в 2024 году на донском рынке было введено в строй 88 тыс. кв. м складов класса А и В, то по итогам первых девяти месяцев 2025 года — уже 71 тыс. кв. м.До конца года аналитики NF Group ожидают ввод еще около 105 тыс. кв. м, что даст совокупный результат 176 тыс. кв. м — вдвое больше, чем годом ранее. «Рост объясняется завершением строительства крупных комплексов для онлайн-ритейлеров, которые остаются ключевыми драйверами рынка»,— уточнил Константин Фомиченко.

По словам заместителя генерального директора по развитию ГК «Носта» Елены Хвостенко, рынок Ростовской области практически ничем не отличается от рынка Краснодарского края или Российской Федерации в целом. «Хорошая транспортная локация, наличие свободных земель для осуществления логистических проектов, умеренная конкуренция, есть инфраструктурные сложности, но они решаемые. А вот рынок Крыма и Северного Кавказа — это пока практически чистое поле, там пока нет такого активного складского строительства, и это будет перспективный рынок для развития данного направления»,— говорит эксперт.

Рекордный рывок

По данным Core.xp, общий объем складских помещений в Краснодарском крае за восемь месяцев текущего года вырос на 202 тыс. кв. м. Что касается ситуации по стране, то, согласно исследованию консалтинговой компании, объем всех построенных площадей за три квартала 2025 года составил 4,23 млн кв. м, что является максимальным значением за всю историю рынка, превосходя годовые объемы ввода за все предыдущие периоды. При этом 70% построенных площадей, уточняют аналитики компании, представлены в регионах.

«Рекордные результаты нового строительства обусловлены значительным объемом сделок, заключенных в 2023–2024 годах: большая часть объектов строилась по ранее подписанным контрактам с конечными пользователями. Значительная часть построенных в регионах площадей находится в региональных центрах. До конца года ожидается строительство еще 1,87 млн кв. м, а итоговый результат может составить 4,8 млн кв. м, показав рост в 22% относительно 2024 года»,— говорят в Core.xp.

Как рассказали “Ъ-Недвижимость” в пресс-службе AVA Group, рост ввода складских помещений в стране в целом и в Краснодарском крае в частности обусловлен прежде всего активным ростом интернет-торговли и сетевого ритейла. В последние годы, по словам аналитиков холдинга, крупные онлайн-магазины активно развивают собственную логистику, и по всей стране строятся новые распределительные центры.

«Для Краснодарского края дополнительным фактором выступает аграрная специализация региона и близость портов — это увеличивает потребность в современных складских площадях»,— говорят в AVA Group.

В компании «Инсити логистика» отмечают нехватку складских площадей на Кубани. В частности, об этом, по словам экспертов застройщика, свидетельствует высокий спрос со стороны клиентов уже на этапе проектирования складов. «Например, в Краснодарском крае у нас в работе находятся пять складских комплексов в разных стадиях реализации от проектирования до сдачи объектов. Сдан в эксплуатацию один корпус логистического парка на улице Уральской в Краснодаре, который уже находится в аренде у федеральной розничной сети. Ведется строительство логистического парка в поселке Индустриальном. Три логистических парка сейчас находятся на разных этапах проектирования»,— рассказали в компании.

По словам экспертов, Краснодарский край является ключевым регионом так называемого Южного логистического хаба, отсюда, как следствие, ажиотажный спрос на площади для хранения товара. Как рассказала “Ъ-Недвижимость” Елена Хвостенко, необходимость в формировании Южного логистического хаба была вызвана изменившимися транспортными потоками, переместившимися с северных, ориентированных на Европу портов на юг. Последние годы, по словам эксперта, активно развиваются торговые отношения со странами юго-восточной Европы, Турцией, Северной Африкой, что существенно повышает интерес к южным портам Краснодарского края, а развивающиеся торговые потоки диктуют требования к развитию логистической инфраструктуры.

Рынок стабилизируется

Согласно исследованию NF Group, опубликованному на официальном сайте компании, в настоящее время доступное предложение на рынке складской недвижимости России увеличивается и составляет около 2 млн кв. м с учетом освобождаемых площадей и объектов, планируемых к вводу в 2025 году. Для сравнения: в 2023 году предложение было около 1 млн кв. м. а в 2024 году — около 900 тыс. кв. м.

«Рекордный спрос во многом обеспечили сделки площадью более 50 тыс. кв. м. Средний размер сделки увеличился с 13 тыс. кв. м в 2022 году до 25 тыс. кв. м в 2023-м и 28 тыс. кв. м в 2024-м. При этом общее количество сделок в 2024 году сократилось до 193 против 316 в 2023-м, что указывает на замедление рыночной активности, несмотря на сохранение высоких объемов заключенных сделок»,— говорится в исследовании.

В то же время, по словам госпожи Хвостенко, складской рынок Краснодарского края показывает сегодня признаки умеренной стабилизации. «Снизилось количество запросов от основных игроков рынка, и эти запросы более выверенные, большое внимание уделяется предлагаемым локациям. Вакансия в регионах, в том числе и в ЮФО, по-прежнему не превышает 3%, что подтверждает сбалансированность спроса и предложений на складском рынке. Я бы не сказала, что есть какой-то существенный дефицит складов в данный момент на юге России»,— говорит Елена Хвостенко.

По ее словам, главными потребителями складских площадей, как и раньше, являются компании e-commerce (электронная коммерция), но активнее стали и логистические компании. «Операторы фуд-ритейла пока закрыли свои основные потребности в складах в регионе, а новые игроки на рынок не выходят. Основная тенденция — больше строят BTS (строительство складов под нужды конкретного заказчика.— “Ъ-Недвижимость”), чем спекулятивных складов»,— рассказывает эксперт рынка.

В AVA Group констатируют, что в эксплуатацию на Кубани сегодня вводятся в основном современные склады с развитой инфраструктурой, крупные распределительные центры под торговые сети и интернет-компании, а также городские площадки, обеспечивающие быструю доставку заказов. Среди ключевых пользователей — Wildberries, Ozon, «Яндекс Маркет», «Магнит», а также логистические операторы CDEK и Boxberry.

Склады сегодняшнего дня

Эксперты рынка подчеркивают, что спрос сегодня распространяется именно на качественные складские помещения. Как отмечает Елена Хвостенко, качественные складские помещения — это объекты, соответствующие классификации А. Сегодня, по словам собеседницы “Ъ-Недвижимость”, благодаря запуску объектов последних четырех-семи лет, до 80% всей складской недвижимости Южного федерального округа можно отнести к «качественным складам».

«Я не слышала о проектах реконструкции старого складского фонда, наверное, это не совсем целесообразно, так как у потребителя сегодня совершенно иные требования к складским помещениям и по высоте, и по шагу колонн, и по ограждающим конструкциям. Легче снести и построить новый, чем реконструировать старый, тем более что срок жизни склада составляет, как правило, 25–30 лет. Склады устаревают и физически, и морально, эффективнее просто использовать площадку для строительства нового современного склада, чем проводить редевелопмент старого»,— говорит госпожа Хвостенко.

Директор «Инсити девелопмент» Артем Кислица констатирует, что качественные склады сегодняшнего дня — это не просто помещения для хранения, это современные технологические комплексы, которые сочетают автоматизированные системы управления, высокую техническую оснащенность, отличаются выгодным расположением и развитой инфраструктурой.

«Для качественного склада необходима территориальная близость к ключевым транспортным узлам и развитая прилегающая территория для удобного подъезда и разворота транспорта, высокая степень автоматизации и интеграции технологий, что выражается в обязательном наличии выделенной системы управления складом, которая интегрируется в общий технологический процесс — от приемки товара до его отпуска»,— рассказывает господин Кислица.

По его словам, техническое оснащение современного склада должно включать в себя также современные системы коммуникаций, безопасности и защиты от краж. «Мы не видим опасности превращения юга страны в территорию, застроенную ангарами. Возможно, что будет локальная интенсивная застройка вокруг крупных транспортных узлов, но речь не идет о повсеместном покрытии региона, и современные проекты сложно назвать "ангарами". В условиях конкуренции девелоперы уделяют внимание в том числе и архитектуре»,— говорит Артем Кислица.

Елена Хвостенко также считает, что современный склад совсем не похож на ангар. Это, по ее словам, высокотехнологичные строения, которые при желании девелопера могут стать и своеобразным украшением индустриальной среды региона.

По словам представителей «Инсити логистика», современные логистические парки — это не просто здания, а полноценные инженерные комплексы, соответствующие всем международным стандартам. На складах, отмечают эксперты, проложены все необходимые коммуникации. «Климат-контроль для хранения и работы, современные виды связи — волоконно-оптические линии обеспечивают бесперебойную работу систем видеонаблюдения, контроля и передачи данных. Два независимых источника и мощные резервные генераторы обеспечивают бесперебойную подачу электроэнергии. Во всех помещениях установлены современные противопожарные системы, также независимо работают системы водоснабжения и канализации»,— рассказывают в компании.

Современные складские комплексы, по словам экспертов,— это целые экосистемы, объединяющие специализированные склады, как сухие, так и мультитемпературные, и бытовую инфраструктуру, включающую хостелы для проживания персонала, стратегически выверенное месторасположение и собственную управляющую компанию на каждом объекте, которая любой вопрос решает максимально оперативно в режиме «одного окна».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Перспективы неопределенности

В NF Group отмечают, что высокая стоимость строительства и заемного финансирования сегодня сдерживает ввод нового предложения на рынке складской недвижимости. Одновременно, по словам аналитиков агентства, высокая инфляция и текущая денежно-кредитная политика (в частности, ключевая ставка и высокая стоимость кредитования) оказывают давление на потребительский спрос, что приводит к снижению активности со стороны пользователей складов.

«Для развития рынка складской недвижимости важны динамика розничного товарооборота (офлайн- и онлайн-ритейлеры — свыше 60% в структуре сделок в течение последних 10 лет) и развитие российских компаний-производителей (около 12%). Геополитическая неопределенность приводит к замедлению роста российской экономики, и многие компании занимают выжидательную позицию: темп роста ВВП в ближайшие четыре года ожидается на уровне 1,6–2% после двух лет роста на уровне 4% в год. Рост розничного товаро­оборота также замедляется: после 8% в 2023 году и 7,2% в 2024 году ожидается рост на уровне 4,1–6,6% в год»,— говорится в исследовании.

Развитие российских компаний-производителей сейчас находится в состоянии неопределенности, отмечают в NF Group. По мнению аналитиков, в случае быстрого возвращения иностранных брендов на российский рынок это развитие может замедлиться. В 2025–2027 годах индекс промышленного производства прогнозируется на уровне 2,6–2,9% после роста на 3,5% и 4,6% в 2023 и 2024 годах. «С другой стороны, "новые" бренды тоже будут предъявлять спрос на склады»,— отмечают в компании.

С 2020 года, по данным NF Group, наблюдается значительное влияние растущего сектора e-commerce. «Бум роста онлайн-ритейлеров действительно проходит, однако по-прежнему ожидается двузначное увеличение их товарооборота: если среднегодовой прирост в 2020–2024 годах составлял 42%, то в 2024–2028 годах он прогнозируется на уровне 18% в год»,— говорится в прогнозе.

По словам Елены Хвостенко, Ростовская область и Краснодарский край занимают пока пятую и шестую строчки рейтинга по количеству современных складских комплексов в России. «В совокупности это всего лишь 2,5 млн кв. м складских площадей, когда в Москве, например, объем рынка складской недвижимости оценивается в 32 млн кв. м, и это при постоянно увеличивающемся спросе»,— резюмирует замгендиректора по развитию ГК «Носта».

В AVA Group отмечают, что Краснодарский край не входит сегодня в число регионов — лидеров по вводу в строй объектов складской недвижимости, поскольку объем спроса в регионе объективно ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге, где сосредоточен основной потребительский поток. «Есть и инфраструктурные ограничения — не хватает подготовленных земельных участков с удобными подъездами и инженерией. Кроме того, в прошлом году снизилась активность сделок, а доля свободных помещений немного выросла, что временно сдерживает запуск новых проектов»,— говорят в инвестиционном холдинге.

По словам Артема Кислицы, перс­­­­­пективы у рынка складской недвижимости юга России в целом позитивные. Эксперт подтверждает свои слова констатацией стабильного роста спроса на склады со стороны ритейлеров и логистических компаний.

Дмитрий Михеенко