Назад в конторы

В Краснодаре и Ростове-на-Дону сформировался дефицит качественных офисных площадей. Это во многом стало следствием низкого вывода на рынки новых объектов из-за общего спада экономики в отрасли, смещения интереса арендаторов к периферийным локациям, а также переформатирования самих рабочих помещений. Участники рынка отмечают, что офисы сегодня — это уже не просто кабинеты, где работодатель может контролировать сотрудников, а современные и комфортные рабочие зоны, которыми руководитель планирует заинтересовать и удержать персонал.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Площадки нового времени

По состоянию на сегодняшний день в столице Кубани существует дефицит качественных офисов (класса А/В+). Об этом “Ъ-Недвижимость” рассказала руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Аякс» Надежда Звягина. По ее словам, ввод новых объектов замедлен вследствие кредитно-денежной политики, что давит на предложение. Эксперт отмечает, что часть офисной активности сегодня переходит ближе к жилым кварталам или на периферию, поскольку сотрудникам и компаниям важна удобная доступность, а не только престиж адреса.

«На рынке офисной недвижимости Краснодара компании все чаще требуют гибких офисных решений, сокращения длинных договоров, больше внимания к качеству и локации. 2020 год внес свои коррективы — удаленка и гибридная работа снизили потребность в больших традиционных блоках офисов, особенно у компаний, которые не видят смысла в полном возврате к прежнему формату»,— говорит госпожа Звягина.

В компании «Инсити девелопмент» также отмечают, что на рынке офисной недвижимости сказалась популярность удаленного формата работы и сокращение штата сотрудников во многих компаниях. Однако, говорят в пресс-службе девелопера, по прошествии пяти лет с начала локдауна люди стали активнее возвращаться в рабочее пространство.

«Рынок офисной недвижимости к 2025 году сформировал новые устойчивые тенденции развития. Офисы стали более гибкими, технологичными и качественными пространствами для командной работы. Успех объекта на рынке теперь определяется способностью создавать ценность для компаний и их сотрудников и соответствовать современным экологическим и социальным стандартам»,— говорят в компании.

По словам экспертов «Инсити девелопмент», сегодня привычный классический офисный формат из универсального места для работы становится специализированным инструментом для достижения целей. «Прежде всего это сказывается на планировках. Статичные закрытые кабинеты уступают место зонам-трансформерам. Пространство становится более гибким и быстро адаптируется под лекцию, мозговой штурм или командную работу»,— рассказывают в компании.

Еще одна тенденция переформатирования офисного пространства — создание рабочего места, куда сотрудники захотят приехать, констатируют в «Инсити девелопмент». Сюда, по словам экспертов, входит создание мест для спонтанных встреч и нетворкинга: кафе, лаундж, кухни-столовые. «Важно создание стильного современного дизайна офиса, где будут отражены ценности бренда компании: цвета, логотипы и прочее»,— говорят собеседники “Ъ-Недвижимость”.

Офисы удерживают персонал

Директор федеральной риэлторской компании «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов констатирует, что в 2025 году рынок офисной недвижимости столицы Дона демонстрирует парадоксальную ситуацию: при формальном наличии предложения риэлторы наблюдают устойчивый дефицит качественных помещений. Большинство доступных лотов, по словам собеседника, не соответствует современным требованиям арендаторов к качеству отделки, планировочным решениям и стилю.

«Переход на гибридный формат работы привел к пересмотру подходов к организации офисного пространства. Компании теперь ищут не просто квадратные метры, а современные коворкинг-зоны, переговорные комнаты и пространства для коллективной работы»,— рассказывает господин Иванов.

Коммерческий директор ГК «Носта» Виталий Каревский добавляет, что в крупных корпорациях заметен рост числа офисов с открытой планировкой: опенспейсы с продуманной акустикой, зонированием и гибкими сценариями использования.

Гибридный формат, по словам участника рынка, сделал офис не местом контроля, а пространством коммуникации, а работодатели воспринимают офис как инструмент удержания персонала и элемент корпоративной идентичности.

«Современный арендатор или покупатель предпочитает офис как сервис, а не просто площадь. Это означает, что востребованы помещения под ключ, с готовой отделкой, мебелью, развитой инфраструктурой и управляемыми операционными затратами. В структуре новых проектов все чаще появляются многофункциональные зоны, пространства для совместной работы, отдыха, питания, спортивные и event-площадки, зеленые рекреационные пространства. Компании стремятся создавать среду, которая мотивирует сотрудников приходить в офис. Одновременно усиливается тренд на гибкость планировок: компании все чаще запрашивают возможность быстрой перепланировки без капитальных изменений. Это формирует спрос на офисы open space-формата с мобильными перегородками, модульными зонами и цифровыми системами управления пространством. Пользуются популярностью smart-решения в управлении пространством и различными инженерными системами зданий, формируется запрос на интеллектуальные здания»,— говорит господин Каревский.

Андрей Иванов рассказывает, что на сегодняшний день рынок офисной недвижимости демонстрирует определенное отставание в адаптации к актуальным запросам арендаторов. Сложившаяся ситуация имеет, по мнению эксперта, объективные экономические причины.

«Во-первых, строительство специализированных офисных зданий существенно уступает в рентабельности проектам торговой недвижимости и объектов общественного питания. Сроки окупаемости офисных проектов значительно выше, что снижает их инвестиционную привлекательность. Во-вторых, при относительно низких арендных ставках девелоперы не имеют достаточных стимулов для реализации дорогостоящих проектов по модернизации существующих офисных помещений. В текущих условиях основная адаптация офисных помещений происходит за счет внутренних реконструкций силами самих арендаторов, что не решает системных проблем сегмента»,— говорит руководитель ростовских «Этажей».

Цены диктуют факторы

По словам Надежды Звягиной, по состоянию на сентябрь 2025 года средневзвешенная ставка аренды офисов класса A в столице Кубани составляет примерно 1300–1500 руб. за кв. м в месяц, класса B — 1000–1200 руб. за кв. м. Однако, отмечает эксперт, на рынке Краснодара можно встретить и нестандартные предложения. Например, «Аксис Центр», где ставка аренды варьируется от 1700 до 2500 руб. за кв. м, а также новый БЦ на углу улиц Рашпилевской и Хакурате, где ставка аренды начинается от 2000 руб. за кв. м, и свободных помещений, по словам госпожи Звягиной, там уже нет, поскольку все было сдано еще до ввода объекта в эксплуатацию.

«Что же касается продажи офисной недвижимости, то за последние годы спрос на нее резко сократился. Особенно сказался 2020 год, когда большая часть офисов просто потеряла свою доходность. Смена фокуса инвесторов на объекты street-retail существенно сказалась на объеме инвестиций в этот сектор. Но если говорить об оценке квадратного метра, то тут еще больше факторов для оценки: объем площади, статус здания, качество постройки, конфигурация, состояние. В среднем цены по рынку варьируются от 50 тыс. руб. за кв. м до 200 тыс. руб.»,— говорит Надежда Звягина.

В Ростове-на-Дону дифференциация цен на объекты офисной недвижимости зависит от нескольких ключевых факторов, констатирует Андрей Иванов. Это, по его словам, класс объекта (бизнес- или комфорт-класс), локация (центральные или периферийные районы), состояние помещения (наличие ремонта, инженерных систем), а также дополнительные услуги (консьерж-сервис, паркинг).

По данным ГК «Носта», стоимость аренды офисов в бизнес-центрах Ростова, позиционируемых в классе А и В+, варьируется в диапазоне от 1200 до 2150 руб. за кв. м в месяц (с НДС, без учета OPEX и коммунальных платежей). Стоимость продажи «квадрата» офисов класса А и В+ в экспозиции донской столицы варьируется от 175 тыс. до 406 тыс. руб. за кв. м. Для Краснодара текущее предложение аренды офисов в бизнес-центрах класса А и В+ находится в диапазоне от 1000 до 2900 руб., продажи квадратного метра — от 70 тыс. руб. до 282 тыс. руб. «Такой разброс цен в значительной степени обусловлен фактором децентрализации предложения офисных объектов в городе — локация играет преобладающую роль в ценообразовании»,— комментирует Виталий Каревский.

В Сочи, по его словам, нового строительства высококлассных объектов в классе А и В+ практически нет. Стоимость аренды офисов в бизнес-центрах, позиционируемых в классе А/В+, находится в диапазоне от 1000 до 3000 руб. за кв. м в месяц, продажи — от 250 тыс. до 700 тыс. руб. за кв. м.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Аякс» отмечает, что сегодня в рассматриваемом сегменте рынка появляются в основном новые бизнес-центры класса A/B+ под аренду или продажу, проекты под конкретного крупного арендатора/компанию (BTS), а также smaller-форматы и переоснащенные здания (реконверсия) ближе к жилым или смешанным зонам. Однако таких проектов меньше по масштабам.

Столица едет на юга

Андрей Иванов отмечает, что несколько лет назад в столице донского региона можно было наблюдать волну переезда столичных компаний. Если тогда, по его словам, это был скорее формирующийся тренд, то сегодня риэлторы могут констатировать, что он перерос в устойчивую рыночную тенденцию.

«На сегодняшний день этот тренд сохранился, но он трансформировался. На смену точечным, хотя и ярким, переездам пришел более системный процесс: столичные игроки активно открывают здесь свои филиалы, распределенные офисы и хабы для работы с клиентами Южного и Северо-Кавказского федеральных округов. Этот тренд оказывает комплексное и в целом позитивное влияние на наш рынок»,— говорит руководитель ростовских «Этажей».

В «Инсити девелопмент» также отмечают тенденцию притока столичных арендаторов на рынок Краснодара, что, по словам экспертов, повышает спрос на качественные офисные площади, особенно в сегменте класса A. Высокий спрос, считают игроки рынка, делает строительство новых офисных объектов для девелоперов экономически целесообразным, поэтому участники рынка ожидают увеличения строительства качественной офисной недвижимости.

«Если говорить о влиянии на рынок офисной недвижимости, то столичные компании приносят с собой высокие требования к офисным пространствам, являясь драйвером роста и модернизации, ведущей к росту ставок, повышению качества недвижимости и развитию девелопмента. Тренд ведет к выравниванию качества офисной среды между столицей и регионами, делая рынок недвижимости более зрелым и сбалансированным»,— говорят в «Инсити девелопмент».

Виталий Каревский отмечает, что тренд на переезд столичных компаний в города ЮФО сохраняется. Одна из причин данной тенденции, по его словам, высокие арендные ставки на офисную недвижимость, а также уменьшение вакантных площадей офисов в крупных городах России. «Привлекательной для девелоперов и компаний из Москвы и других крупных городов остается Ростовская область. В рейтинге городов с высоким потенциалом переезда офисов из Москвы/регионов, составленном аналитиками Nikoliers, Ростов-на-Дону занял пятое место»,— рассказал коммерческий директор ГК «Носта».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Перспективы за современными

По словам экспертов, перспективы у офисной недвижимости Краснодара и Ростова-на-Дону есть, но они коснутся не всех объектов, Успешными, отмечают участники рынка, станут объекты, которые будут соответствовать новым стандартам работы. «Это, безусловно, класс А: современные, "зеленые", технологичные офисы в лучших локациях города будут оставаться востребованными и дорогими. Офисам класса В и С (устаревшим зданиям с плохой логистикой), чтобы остаться востребованными и конкурентоспособными, нужно пройти серьезную модернизацию. Отсюда и складывание ценовой политики. Качественный актив, состоящий из офисов класса А,— это растущий и доходный актив»,— отмечают в «Инсити девелопмент».

Андрей Иванов подчеркивает, что сегодня наблюдается возобновление интереса девелоперов к строительству специализированных объектов офисной недвижимости. По его словам, после периода стагнации рынок постепенно адаптируется к новым запросам бизнеса. «В ближайшей перспективе в центре Ростова-на-Дону планируется строительство нового бизнес-центра, который будет целенаправленно возводиться под офисные помещения. Этот проект свидетельствует о растущем спросе со стороны компаний, нуждающихся в качественных и специализированных рабочих пространствах. Современные офисные проекты развиваются в нескольких направлениях: бизнес-центры класса А с улучшенной инфраструктурой, гибридные пространства, сочетающие офисные и коворкинг-зоны, объекты с продуманной логистикой и паркингом»,— рассказывает директор компании «Этажи» в Ростове-на-Дону.

По словам Виталия Каревского, на юге России сегодня не развит формат бизнес-парков, но характерна точечная застройка бизнес-центрами класса А и В. Эксперт отмечает, что состав внутренней инфраструктуры таких объектов включает в себя переговорные и презентационные залы, точки общественного питания (кофейни, кафе и рестораны), торговые площади на первых этажах, парковочную инфраструктуру, а также — в ряде случаев (к примеру, деловой центр «Фрихаус» в Ростове-на-Дону) — отели со SPA-комплексами.

«Еще одним трендом является редевелопмент промышленных объектов в многофункциональные комплексы. Старые промышленные и административные здания перепрофилируются в современные офисные и общественные пространства, сочетающие функции образовательных площадок, культурных и досуговых центров. Подобные проекты не только возвращают в оборот неиспользуемые территории, но и создают новые точки притяжения для бизнеса и горожан»,— говорит господин Каревский.

По словам Надежды Звягиной, в будущем качественные объекты (класс A/B+, удобные локации) будут дорожать или удерживать ставки, из-за ограничения нового предложения и спроса на гибкие форматы. Если бизнес-активность снизится либо компании уменьшат офисы из-за гибридной модели, это, по словам эксперта, может давить на слабые объекты (класс C, удаленные локации) и вызвать рост вакантности в них. «Но в целом офисная недвижимость рассматривается как инвестиционный актив со средней доходностью 11–14% годовых на качественных рынках, что выше альтернатив»,— резюмирует представитель компании «Аякс».

По мнению Андрея Иванова, рост деловой активности и расширение малого и среднего бизнеса создают стабильный спрос на качественные офисные помещения. При этом, отмечает руководитель риэлторской компании, наблюдается тенденция к увеличению интереса арендаторов к современным, хорошо оборудованным пространствам с гибкими условиями аренды.

«Что касается цен, то в краткосрочной перспективе они будут демонстрировать умеренный рост, обусловленный инфляционными процессами и увеличением затрат на строительство и содержание объектов. Вместе с тем в случае стабилизации экономической ситуации и расширения инвестиционной привлекательности региона возможно ускорение роста цен. В целом офисная недвижимость Ростова-на-Дону представляет собой привлекательный сегмент рынка с перспективами для инвесторов и арендаторов, особенно учитывая продолжающуюся цифровизацию бизнеса и необходимость современных рабочих пространств»,— подытожил господин Иванов.

В ГК «Носта» также прогнозируют положительную динамику цен продажи и арендных ставок на новые высококлассные офисные объекты, расположенные в культурных и деловых центрах южных городов. «Качественная офисная недвижимость класса А и В сохраняет свою ликвидность и является одним из привлекательных инструментов сохранения капитала»,— резюмирует господин Каревский.

Дмитрий Михеенко