«Коммерцией» руководит локация

Рынок коммерческой недвижимости в Краснодаре и Ростове-на-Дону не испытывает дефицита площадей, однако повышенный спрос и ограниченное предложение наблюдаются в ключевых местах городов и на фасадных локациях с высокой пешеходной проходимостью. В спальных районах, по словам риэлторов, ситуация сбалансирована за счет массовой застройки, а в некоторых микрорайонах с массовой застройкой можно наблюдать избыток коммерческих площадей. Эксперты констатируют, что застройщики еще на этапе проектирования закладывают «коммерцию» под трансформирующийся спрос покупателей и арендаторов, оперативно меняя форматы и площади нежилых помещений. Риэлторы отмечают спрос населения на форматы магазинов «у дома», поэтому более тесно взаимодействуют с девелоперами, чтобы заполучить наиболее выгодные варианты размещения в густозаселенных жилых локациях.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Краснодаре профицит на периферии

Как отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Аякс» Надежда Звягина, большая часть ликвидной «коммерции» в Краснодаре — это первые этажи жилых домов, с фасадом на улицу или на проезжую часть, площадью от 20 до 100 кв. м. «Таких предложений ограниченное количество, и их быстро разбирают»,— говорит эксперт.

Что касается ставок аренды/продажи помещений коммерческого назначения в Краснодаре, то, по словам госпожи Звягиной, бывает, что два абсолютно одинаковых помещения в одном здании, но с разной удаленностью от главного трафика могут иметь разную стоимость как продажи, так и аренды. Помещения в одном районе, отмечает эксперт, могут иметь «разбег» стоимости от 150 тыс. до 400 тыс. руб. за кв. м. «Реальные ставки зависят от фасада, площади, наличия коммуникаций и формата арендатора. В лидирующих точках спрос превышает предложение»,— говорит Надежда Звягина.

Она также отмечает, что застройщики, вводя в эксплуатацию новые жилые комплексы с обилием коммерческих помещений на первых этажах домов, создают, как правило, профицит данного формата недвижимости, что, в свою очередь, приводит к снижению стоимости квадратного метра как при продаже, так и при аренде.

«Мы наблюдаем, как некоторые помещения заполнены арендаторами и приносят своим инвесторам доход, а некоторые (в основном помещения, которые обращены во двор таких ЖК) — стоят пустые годами, хотя их стартовая стоимость не сильно отличается. Однако разница в аренде таких помещений разительна. Если ставка аренды фасадных помещений составляет от 1,7 тыс. до 3,5 тыс. руб. за кв. м в месяц (при цене продажи от 200 тыс. до 300 тыс. руб. за кв. м), то дворовые помещения сдаются по ставке от 800 до 1,5 тыс. руб. за кв. м (при цене "квадрата" от 170 тыс. до 250 тыс. руб.)»,— рассказывает Надеж­да Звягина.

Главный тренд на рынке коммерческой недвижимости Краснодара, по словам руководителя департамента коммерческой недвижимости «Аякса»,— устойчивый спрос на небольшие локальные форматы, помещения в новых ЖК, с максимально свободной планировкой и площадью от 50 до 100 кв. м. «Спрос на объекты коммерческой недвижимости есть всегда, происходят только изменения в структуре этого спроса. Сейчас мы наблюдаем, что потребитель просит более короткие сроки окупаемости таких объектов, сравнивая недвижимость с банковскими продуктами»,— рассказывает госпожа Звягина.

Она прогнозирует в ближайшей перспективе небольшой рост стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости в Краснодаре, как в части продажи, так и в части аренды. Но этот рост, по ее словам, не будет превышать 15–20%. «Снижения спроса не будет, он в течение одного-двух лет вернется на свой привычный высокий уровень, пропорционально снижению ключевой ставки ЦБ»,— резюмирует госпожа Звягина.

В Ростове прогнозируют потребности

В столице Дона на сегодняшний день также отсутствует системный дефицит коммерческих помещений. Об этом “Ъ-Недвижимость” рассказал директор федеральной риэлторской компании «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов. По его словам, наиболее востребованные объекты сосредоточены в новых жилых комплексах с высокой плотностью заселения, а также в районах с развитой инфраструктурой и местах с хорошей транспортной доступностью и пешеходным трафиком.

«Ключевая задача сегодня — не поиск помещений как таковых, а нахождение оптимального соотношения между локацией, площадью, стоимостью и целевой аудиторией. Поэтому следует тщательно анализировать пешеходный трафик и демографический портрет жителей, учитывать уровень конкуренции в конкретном ЖК, изучать условия застройщиков по эксплуатации общих зон»,— говорит Андрей Иванов.

По данным «Этажей», на текущий период рынок коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону демонстрирует значительный разброс цен в зависимости от локации и характеристик объекта. Стоимость продажи коммерческих помещений в спальных районах начинается от 180 руб. за кв. м, в центральных — 350–400 тыс. руб. за кв. м. Стоимость аренды варьируется от 800 до 2,5 тыс. руб. за кв. м в месяц.

«Наблюдается интересная закономерность: несмотря на более высокий трафик в центральных районах, коммерческие помещения в спальных районах часто показывают лучшую окупаемость за счет меньшей конкуренции и стабильного спроса со стороны местных жителей»,— говорит господин Иванов.

Он также отмечает, что современные девелоперы заблаговременно (на этапе проектирования жилых комплексов) формируют оптимальную структуру коммерческих помещений. Наблюдая устойчивый спрос на площади до 100 кв. м, они, по словам эксперта «Этажей», целенаправленно создают соответствующие планировочные решения, что позволяет полностью удовлетворить потребности малого и среднего бизнеса.

«Благодаря этому в новых ЖК не возникает дефицита коммерческих помещений. Девелоперы научились точно прогнозировать потребности будущих предпринимателей: возможность объединения и разделения помещений; разноформатная нарезка площадей — от малых помещений (20–30 кв. м) до средних (70–100 кв. м); учет специфики локации — адаптация коммерческих предложений под демографический портрет будущих жителей; инфраструктурный баланс — создание условий для размещения различных видов бизнеса (розница, услуги, общественное питание)»,— рассказывает Андрей Иванов.

В целом, по его словам, ростовский рынок коммерческой недвижимости в новых жилых комплексах характеризуется сбалансированностью и продуманным подходом к формированию предложения, что создает благоприятные условия для развития малого и среднего бизнеса в шаговой доступности от жилья.

«Рынок коммерческой недвижимости формата "у дома" демонстрирует устойчивый рост, и мы прогнозируем сохранение этой тенденции. Спрос на такие помещения продолжит увеличиваться, при этом снижения цен не ожидается»,— подчеркивает риэлтор.

По его прогнозам, на ближайший год будет наблюдаться рост спроса на помещения площадью 50–150 кв. м, стабильность арендных ставок с потенциалом умеренного роста и повышение инвестиционной привлекательности объектов.

Магазины про доставку и еду

К ключевым драйверам рынка торговой недвижимости, по словам Андрея Иванова, относятся активный переход крупных торговых сетей в формат шаговой доступности, сокращение посещаемости крупных ТЦ при росте популярности доставки и формирование распределительных точек для быстрой доставки товаров.

В пресс-службе сети магазинов «Магнит» рассказали, что сегодня жители Краснодара, Ростова-на-Дону и других городов России хотят не только покупать продукты рядом с домом, но и получать их максимально быстро, иметь возможность выбора между офлайн- и онлайн-каналами, а также пользоваться дополнительными сервисами — от готовой еды до кофе навынос. В ответ на этот тренд ритейлеры адаптируют существующие и развивают новые форматы, делая акценты на скорости и удобстве покупок, развитии фуд-сервисов (кофе навынос, свежая выпечка, фастфуд и готовые блюда), а также запуская компактные магазины с фокусом на готовую еду, кофе и снеки.

В сегменте больших форматов, по информации «Магнита», ритейлеры сосредоточены на повышении эффективности существующих магазинов, проводя, в частности, работу по улучшению товарного предложения и сервисов.

«Что касается сотрудничества с девелоперами, то эта практика позволяет получить пул привлекательных локаций с готовыми помещениями, где учтено все необходимое для организации эффективной работы магазинов: удобное зонирование, подъезды для разгрузки транспорта и прочее»,— говорят в «Магните».

Дмитрий Михеенко