Апарт, еще апарт

Сочинское побережье Черного моря и Красная Поляна, как места главного сосредоточения апартаментной недвижимости в России, насытились предложением, достигли своего ценового пика и вошли в стадию стангации. Эксперты считают, что рынок морского и горного кластеров Сочи в ближайшие годы будет пребывать в комфортном и неажиотажном состоянии. В то же время инвесторы обращают внимание на другие перспективные локации — побережье Крыма и курорты Северного Кавказа. Там сегодня наблюдается рост девелоперской активности, а дефицит предложения рождает инвестиционную привлекательность «штучных» проектов.

Апартаментная недвижимость юга России сконцентрирована в основном на побережье Краснодарского края и Крыма. Об этом “Ъ-Недвижимость” рассказали в консалтинговой компании Macon. По состоянию на октябрь в этих двух регионах насчитывается 70 апарт-отелей общей площадью 1,5 млн кв. м. Аналитики агентства характеризуют рынок «активно растущим» — за последние три года его объем вырос в два раза.

«Сейчас степень насыщенности рынка высокая, что в первую очередь стало следствием выхода целого ряда новых проектов в течение 2024–2025 годов. Предложение оказалось высоко востребованным, что можно было проследить по высоким темпам продаж. И если в целом по стране спрос в 2024 году упал, то в сегменте апарт-отелей побережья он вырос в 1,8 раза»,— комментирует директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская.

В то же время, по ее словам, в 2025 году рынок испытал на себе негативное влияние высоких ипотечных ставок. Как следствие — число сделок в сегменте упало в среднем на 14%. Однако, по словам госпожи Змиевской, глубина падения в сегменте апартаментной недвижимости в этом году значительно меньше, чем в сегменте квартир: в среднем по стране — минус 20%, в Краснодарском крае — минус 40%. Инвестиционный спрос на апарт-отели, отмечают аналитики Macon, оказался в большей степени устойчив к высоким ставкам.

«Усиление конкуренции по мере роста числа проектов по всему побережью приводит к заметной трансформации рынка. Так, одной из ключевых тенденций сегмента в 2024–2025 годах стало перетекание спроса из дорогого Сочи, который ранее был центром апартаментной недвижимости, в более доступные новые центры девелоперской активности. В Сочи средняя стоимость квадратного метра апартаментов достигла 1,1 млн руб. Это самое дорогое предложение на всем побережье. В Анапе средняя цена составляет 410 тыс. руб., в Евпатории — 500 тыс. руб., то есть более чем в два раза дешевле Сочи»,— говорит Ольга Змиевская.

Она отмечает, что конкуренция в сегменте апартаментной недвижимости выросла не только внутри рынка, но также усилилась со стороны других курортных зон. В частности, по словам аналитика Macon, в течение 2024–2025 годов апарт-отели выходили на рынок в Архызе и Домбае. «Побережье перестало быть единственной зоной концентрации инвестиционной курортной недвижимости и стало терять часть спроса. В ближайшей перспективе высокая конкуренция и высокие ипотечные ставки будут сдерживать рост цен на апарт-отели юга»,— резюмирует директор по исследованиям Macon.

Перенасыщенный Сочи

По данным аналитиков NF Group, на сентябрь 2025 года общий проектный объем сервисных апартаментов в горном кластере Сочи почти в 1,8 раза выше, чем в Архызе, а количество лотов в продаже — больше в 1,7 раза. При этом почти треть текущего предложения (130 шт.) относится к элитному сегменту. Суммарный проектный объем готовых и строящихся объектов сервисных апартаментов на первичном рынке Красной Поляны, по данным аналитиков компании, превышает 2 тыс. лотов, при этом в продаже представлено около 430 лотов, что является наибольшим значением показателя среди всех российских горных кластеров.

«По формату сервисные апартаменты можно разделить на городские и курортные. Ко второму типу относятся проекты в знаковых природных локациях с активно развивающимся туризмом, в том числе в горных кластерах, а также это могут быть пригороды крупных городов в пределах транспортной доступности. Средняя цена предложения в таких объектах курортного формата по всей России находится на уровне 634 тыс. руб. за кв. м. Среди горных кластеров лидером по стоимости также является Сочи, где показатель превышает 1,1 млн руб., несмотря на снижение на 4% по сравнению с концом 2024 года»,— комментирует партнер NF Group Ольга Широкова.

Прибрежный кластер Сочи почти в шесть раз опережает горный по общему проектному объему сервисных апартаментов (здесь этот показатель, по данным NF Group, составляет 11,8 тыс. лотов против 2 тыс. лотов в горном кластере) и почти в четыре раза — по объему предложения в продаже (1,6 тыс. лотов против 430 лотов в горном кластере).

«В элитном сегменте рынка наблюдается обратная картина: общий проектный объем в горном кластере в шесть раз выше, чем в прибрежном (660 лотов против 110), а объем предложения в продаже — более чем в три раза (130 лотов против 40)»,— комментируют аналитики группы.

В морском кластере Сочи общая средневзвешенная цена предложения сервисных апартаментов сопоставима с горным кластером и составляет 1,1 млн руб. за кв. м. Это на 7% больше, чем в конце 2024 года. В высоком сегменте показатель снизился на 2% за аналогичный период и составил 2,6 млн руб. за кв. м. Это в 1,8 раза больше, чем на элитном рынке горного Сочи.

По данным аналитиков агентства курортной недвижимости Golden Brown, сегодня основная активность на рынке Сочи отмечается среди более состоятельных клиентов, которые рассматривают объекты от 80–100 млн руб. и выше. Так, спрос на покупку элитной недвижимости в третьем квартале 2025 года вырос на 3% по сравнению со вторым кварталом, однако год к году он снизился на 15%. Средняя цена жилья на первичном рынке Сочи в высокобюджетном сегменте составляет 2,4 млн руб. за кв. м (+7% ко второму кварталу 2025 года и +16% к третьему кварталу 2024 года).

Средний бюджет сделок увеличился до 70 млн руб. из-за перетока спроса в камерные клубные проекты и комплексы первой линии, а также из-за мягкого роста цен летом.

По словам основателя агентства Golden Brown Татьяны Бурлаковской, на рынке курортной недвижимости Сочи наметился сдвиг — основная активность отмечается среди более состоятельных клиентов, которые рассматривают объекты от 80–100 млн руб. и выше. Кроме того, отмечает эксперт, в разгар курортного сезона чаще заключаются сделки с объектами под ключ высшего ценового сегмента (виллы, апартаменты с видами и полной отделкой), что также влияет на общую картину.

«Мы видим, что сейчас рынок элитной недвижимости Сочи демонстрирует признаки зрелости и нормализации, когда в годовом выражении не наблюдается существенных изменений. Спрос снизился до комфортного, неажиотажного уровня. Это здоровая ситуация для долгосрочного и устойчивого развития рынка, покупки совершаются более осознанно»,— отметила госпожа Бурлаковская.

Доходный Кавказ

Рынок курортной недвижимости на Северном Кавказе уверенно растет. По данным NF Group, проектный объем предложения в Архызе оценивается почти в 1,2 тыс. лотов, а текущее предложение — не более 260 сервисных апартаментов. Это второе место среди курортных зон России после Красной Поляны. Третье занимает кемеровский Шерегеш — в продаже менее 900 лотов. Далее идут кластеры Алтая и Домбая с аналогичным показателем на уровне 500–600 шт. «В каждой из трех локаций в настоящее время представлено по 80–90 сервисных апартаментов на первичном рынке»,— комментируют в NF Group.

По словам генерального директора инвестиционно-строительного холдинга «Самсон» Кристины Захарченко, объем предложения в Архызе за девять месяцев 2025 года увеличился примерно на 30%, достигнув исторического максимума. В отличие, например, от горного кластера Сочи, на Северном Кавказе значительно меньше игроков, что позволяет новым девелоперам занять выгодные позиции. «Растущий рынок и невысокая конкуренция формируют благоприятные условия для застройщиков, которые ориентированы на создание объектов апартаментной недвижимости с сервисным управлением»,— рассказывает эксперт.

Так, по данным госпожи Захарченко, курорт «Архыз» на сегодняшний день является одним из лидеров по турпотоку среди всех курортов Северного Кавказа. В 2024 году его посетили 1 млн человек, что показало прирост на 20% по сравнению с предыдущим годом. Увеличение популярности курорта, по мнению эксперта, напрямую влияет на загрузку и ценовую политику апартаментов. «Цены здесь почти в два раза ниже, чем в горном кластере Сочи, но при этом есть высокий потенциал роста»,— говорит Кристина Захарченко.

На текущий момент на рынке Архыза, по данным ГК «Самсон», порядка 900 экспонируемых лотов апартаментной недвижимости. Спрос на них, по словам гендиректора инвестиционно-строительного холдинга, есть. «Рынок гостиничной недвижимости в локации находится на стадии развития, а значит, цены еще не достигли максимального уровня, что в свою очередь отражается и на доходности, которая выше, чем в уже развитых локациях. Средний спрос за последние полгода составляет 23 единицы в месяц. Это почти в два раза больше, чем спрос в горном кластере Сочи за тот же период»,— говорит эксперт рынка.

Активно развивается рынок апарт-отелей и в соседнем Домбае. В рамках Кавказского инвестиционного форума в мае этого года строительная компания «Семья» и правительство КЧР подписали соглашение о запуске проекта строительства первого инвестиционного пятизвездочного отеля «Аманауз» в поселке Домбай. Ожидается, что сдача комплекса состоится в первом квартале 2029 года. Как комментировали соглашение в СК «Семья», инфраструктуры в Домбае «откровенно не хватает, и новый отель даст виток развития курорта». По словам экспертов «Семьи», капитализация некоторых лотов на Домбае достигает 40% за период строительства, пассивная доходность может составлять от 2 млн руб. в год, а срок окупаемости инвестиций, по подсчетам аналитиков, начинается от шести лет.

По данным NF Group, в Архызе цена сервисных апартаментов составляет 600 тыс. руб. за кв. м, на Домбае — 740 тыс. руб. (для сравнения: на Алтае — 510 тыс. руб., в Шерегеше — 410 тыс. руб.). По данным ГК «Самсон», средняя стоимость апартаментов в Архызе на текущий момент составляет 658 тыс. руб. за кв. м. За девять месяцев 2025 года рост цен уже составил 15%, а до конца года, по прогнозам инвестиционно-строительного холдинга, рост достигнет 25%. Это один из самых высоких темпов роста среди горных локаций, свидетельствуют аналитики.

Определяющими факторами инвестиционной привлекательности недвижимости в Архызе, по мнению Кристины Захарченко, являются: формирование туристического кластера с современными отелями, новыми трассами, улучшение транспортной доступности, развитие инфраструктуры и поддержка со стороны государства, что приводит к увеличению туристского потока. «Также периодически здесь открывают продажи новые проекты. Темп развития курорта соответствует темпу запуска новых проектов»,— говорит спикер.

По словам эксперта, перспективными на Северном Кавказе являются в первую очередь территории около горнолыжных курортов и вокруг известных бальнеологических курортов, например Кисловодска. Ввиду особенностей региона, который, по словам собеседника “Ъ-Коммерческая недвижимость”, характеризуется сильным туристическим потенциалом, особенно перспективным является рынок апартаментной недвижимости с сервисным управлением. «К тому же в текущий момент такой вид недвижимости менее чувствителен к экономическим кризисам, в отличие, например, от жилой недвижимости, где форма оплаты — ипотека преобладает над другими. Подобные проекты курортной гостиничной недвижимости также являются более доходными в долгосрочной перспективе»,— резюмирует гендиректор ГК «Самсон».

Развивающийся Крым

Спрос на покупку жилой недвижимости на Южном берегу Крыма в июле—сентябре 2025 года значительно вырос по сравнению с третьим кварталом 2024 года и аналогичным периодом 2023 года, подсчитали в агентстве курортной недвижимости Golden Brown.

«Мы видим, что за два года средний чек сделок на Южном берегу Крыма вырос практически вдвое — с 8 млн до 15 млн руб. Кроме того, есть тенденция к увеличению площади лота: покупатели все чаще ищут более просторные варианты — от 60 кв. м с двумя спальнями, однако найти их сейчас очень сложно»,— прокомментировала основатель агентства курортной недвижимости Golden Brown Татьяна Бурлаковская.

Как рассказала “Ъ-Недвижимость” заместитель генерального директора группы компаний «Крым Море Град» Рузалия Агафонова, спрос на комфортные апартаменты с полной внутренней инфраструктурой комплекса в настоящее время стабильно превышает текущие предложения рынка Крыма. «Это особенно касается сегмента бизнес-класса, где покупатель ожидает современную архитектуру, развитую инфраструктуру и гарантии безопасности сделки»,— говорит эксперт.

По словам учредителя крымской девелоперской компании «Перспектива» Алексея Мезенцева, рынок апартаментной недвижимости Крыма демонстрирует качественную трансформацию: от предложений вторичного рынка с устаревшей инфраструктурой к современным комплексам с сервисом уровня премиум-отелей. На полуострове сегодня, по словам участника рынка, строится 37 апарт-комплексов, причем 60% из них сосредоточены на ЮБК и относятся к сегментам бизнес и премиум.

По словам господина Мезенцева, покупатели курортной недвижимости стали более искушенными. «Если раньше главным критерием была близость к морю, то сегодня клиенты оценивают комплексно: архитектурная концепция, качество управляющей компании, наличие дополнительных сервисов. Именно такие проекты показывают максимальную ликвидность»,— говорит эксперт.

Полуостров на перспективу

Генеральный директор ГК «Развитие» Сергей Гончаров констатирует, что по состоянию на октябрь в Крыму выставлено на продажу почти 4 тыс. апартаментов. Большая часть предложения сосредоточена в Ялте, Алуште и Форосе (на них приходится около 75% объема). Однако участник рынка отмечает тенденцию смещения фокуса застройщиков в сторону западного побережья — Саки, Евпатория, Прибрежное.

«Спрос на курортную недвижимость в Крыму продолжает демонстрировать положительную динамику и превышает предложение, что подчеркивает высокий потенциал строительного рынка. Основой роста служит внутренний туризм: в первые полгода 2025 года полуостров посетило более 6,4 млн туристов, что почти на 16% больше по сравнению с аналогичными показателями прошлого года. Увеличение туристического потока напрямую влияет на рост активности в сфере недвижимости, где количество сделок удвоилось за прошедший год, причем значительная часть из них связана с проектами апартаментов»,— говорит господин Гончаров.

Инвесторы, по его словам, приобретают недвижимость главным образом для сдачи в аренду и получения дополнительного дохода. До 70% всех сделок совершаются лицами, заинтересованными в долгосрочных инвестициях с расчетом на регулярную прибыль. Оставшиеся доли распределены между теми, кто покупает жилье для личных нужд (20–25%), и местными жителями (10–15%).

Однако, несмотря на достаточно высокий спрос и инвестиционный интерес, предложение апартаментной недвижимости в Крыму, по словам Сергея Гончарова, сталкивается с рядом сдерживающих факторов: высокая стоимость заемных средств и насыщение рынка по итогам прошлого года. Дополнительными препятствиями, отмечает эксперт, служат отсутствие работающего аэропорта в Симферополе и перегрев цен в отдельных локациях, что может в дальнейшем привести к стагнации.

«Тем не менее застройщики адаптируют свои предложения, разрабатывая проекты, которые удовлетворяют потребности как туристов, так и инвесторов, заинтересованных в выгодных вложениях. Это приводит к созданию новых форматов жилья, ориентированных как на краткосрочную, так и на долгосрочную аренду, а также к формированию комплексных рекреационных зон, которые интегрируют жилую и туристическую инфраструктуру»,— рассказывает гендиректор ГК «Развитие».

Он констатирует, что сегодня Крым вышел на лидирующие позиции по объему предложения апартаментов в стране. На долю полуострова, по данным эксперта, приходится 18,5% федерального рынка, что ставит Крым на второе место после Москвы (28,2%).

«Это свидетельствует о трансформации рынка недвижимости и изменениях в привычной географии инвестиционной активности. А значит, открываются новые возможности для девелоперов и инвесторов, которые могут рассчитывать на высокую доходность проектов, ориентированных на рекреационный сегмент. Кроме того, развитие этого направления способствует диверсификации экономики региона, создает рабочие места и стимулирует развитие смежных отраслей, что в свою очередь умножает инвестиционную привлекательность территории в долгосрочной перспективе»,— говорит господин Гончаров.

Цены свидетельствуют о расслоении

В настоящее время, по словам Рузалии Агафоновой, средняя стоимость квадратного метра в Крыму варьируется в диапазоне от 200 до 500 тыс. руб., в зависимости от города, класса проекта и его близости к морю. «В бизнес-сегменте апартаментов стартовая цена находится в нижней части этого диапазона, что делает покупку особенно привлекательной на ранних этапах строительства. Стоимость растет на 50–80% к моменту ввода дома в эксплуатацию»,— говорит заместитель гендиректора ГК «Крым Море Град».

Аналитик девелоперской компании «Перспектива» Элина Петрова констатирует, что средняя стоимость квадратного метра в крымских апартаментах сегодня составляет 386,6 тыс. руб. При этом, по ее словам, средний лот оценивается в 19,5 млн руб. Рынок, отмечает она, демонстрирует разброс цен — от 192 тыс. руб. за кв. м в бюджетных предложениях до 893 тыс. руб. в самых дорогих объектах премиум-класса.

«Значительный разброс цен свидетельствует о четком расслоении рынка. На одном полюсе — бюджетные решения с минимальным набором опций, на другом — премиальные проекты с уникальной архитектурой, видами и полным набором сервисов. Именно последние демонстрируют максимальную устойчивость к колебаниям рынка и показывают стабильный рост стоимости»,— говорит госпожа Петрова.

По ее данным, в бизнес-классе, который составляет основу нового предложения на ЮБК, цена за квадратный метр достигает 404,6 тыс. руб. Эти объекты, по словам Элины Петровой, предлагают жителям полноценную курортную инфраструктуру: бассейны, спа-комплексы, рестораны, детские клубы. «Трендом становится переход от обычных управляющих компаний к профессиональным отельным операторам, что значительно повышает привлекательность объектов для инвесторов»,— резюмирует аналитик.

Сергей Гончаров прогнозирует положительную динамику рынка апартаментов в Крыму и ожидает роста стоимости квадратного метра на 7–10% в ближайшем будущем. «Сегодня на рынке полуострова можно встретить апарт-комплексы, где стоимость квадратного метра значительно превосходит средние показатели, достигая в отдельных случаях отметки в миллион рублей. По большей части это объекты, строящиеся на Южном берегу, где уникальная природа и превосходные виды привлекают покупателей, готовых платить больше.

Подобные эксклюзивные предложения занимают заметную долю спроса, достигающую до четверти рынка»,— резюмирует гендиректор ГК «Развитие».

Дмитрий Михеенко