Логопарки перешли к аренде
Доля складов, построенных под заказчика, начала снижаться
После долгого роста доля сделок built-to-suit (строительство под заказчика) на складском рынке России начала снижаться. В январе—сентябре 2025 года она составила 38%, потеряв не менее 5 процентных пунктов (п. п.) год к году. Из-за роста вакантности и падения ставок бизнес не готов брать на себя обязательства на этапе строительства. Предпочтительный вариант — аренда готовых площадей, которая позволяет рассчитывать на дисконт.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
В январе—сентябре доля сделок built-to-suit (BTS; строительство под аренду или продажу конкретному заказчику) на российском рынке складов составила 38%, сократившись на 5 п. п. год к году, подсчитали в консалтинговой компании IBC Real Estate. Рост при этом показали классические арендные сделки. Их доля в структуре спроса за год выросла с 45% до 52%. В NF Group зафиксировали снижение доли BTS-соглашений в январе—сентябре сразу на 36 п. п. год к году, до 37%. Рост арендных соглашений — с 26% до 61%.
Снижение доли BTS-сделок на складском рынке наблюдается после длительного периода роста. По данным NF Group, в 2022 году они сформировали 24% от общего объема поглощения, в 2023-м — 49%, а в 2024-м — уже 80%. Тенденцию на рынке связывали с низким уровнем вакантности и высокими рисками для девелоперов: найти интересантов для своих проектов большинство из них стремились еще на этапе проработки.
Основным драйвером спроса на BTS-склады долго были маркетплейсы, которые сейчас замедлили экспансию, говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко.
Темпы роста бизнеса крупнейших платформ снижаются, а реализуемая ими модель плановой доставки исчерпала основные возможности для развития (см. “Ъ” от 14 ноября). Директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александр Шевелев констатирует, что маркетплейсы сейчас вынуждены оптимизировать свои издержки. В результате спрос на складские мощности с их стороны в текущем году сократился в четыре раза за год, говорит господин Афанасенко.
Снижение доли BTS-сделок происходит в условиях общего охлаждения складского рынка. Совокупный объем поглощения в России в январе—сентябре 2025 года сократился на 27% год к году, до 3,4 млн кв. м, подсчитал руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Партнер NF Group Константин Фомиченко поясняет, что в условиях высокой стоимости заемного финансирования бизнес не готов вкладываться в расширение логистических мощностей.
Партнер Invest7 Александр Перфильев считает, что бизнес концентрируется на аренде спекулятивных объектов: такие договоры предполагают более гибкие финансовые условия, особенно когда речь о значительных площадях. Это объясняется в том числе растущей вакантностью (см. “Ъ” от 24 июня). Сейчас нет проблем с поиском площадок для размещения, констатирует директор департамента складской недвижимости Ricci Алексей Слепов. Господин Бумагин считает, что к концу года средняя стоимость аренды готового склада в Москве составит 10,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, на 16% меньше год к году.
Снижение мотивации бизнеса к заключению BTS-сделок приведет к замедлению темпов строительства и ввода объектов. Но заметно это, по мнению Виктора Афанасенко, станет лишь в следующем году. Ввод по итогам 2025 года, согласно прогнозу IBC Real Estate, достигнет 7 млн кв. м, прибавив 25% год к году. Но основной объем этих площадей обеспечили BTS-проекты, начатые в предыдущие несколько лет.