«Массовый сегмент и премиум живут по разным законам»

В 2026 году рынок недвижимости Сочи может вернуться к историческим минимумам цен — уровням первой половины 2021 года, считают эксперты. По данным «Циан.Аналитика» и ЕИСЖС, с января по август 2025 года в городе было продано всего 654 квартиры в новостройках, что на 58% меньше, чем за такой же период прошлого года, когда продали около 1,5 тыс. квартир. О том, грозит ли рынку коллапс или речь идет о естественной коррекции, «Ъ-Сочи» рассказал генеральный директор и управляющий партнер IDI Project Дмитрий Владимиров.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«В моей картине происходящего информация о двузначном проценте падения по всему рынку не находит подтверждения. Да, я фиксирую снижение активности, но это не массовый обвал. Скорее, мы наблюдаем перераспределение спроса и сдерживание роста.

Ситуация сильно дифференцирована по сегментам. В массовом сегменте я вижу стагнацию и, возможно, легкое снижение. Это корректировка, а не паника. А вот в премиум-сегменте, напротив, отмечаю устойчивость и даже потенциал к росту. Покупатель здесь по-прежнему готов платить за вид, статус и локацию, а предложение таких объектов ограничено, что поддерживает цены.

Главный тормоз для массового рынка, который я вижу,— это, конечно, высокие ипотечные ставки, ударившие по платежеспособному спросу. Но даже при этом я не располагаю данными, которые указывали бы на повсеместное падение цен в массовом сегменте в Сочи на двузначные проценты.

Какая сейчас ситуация и каков мой прогноз? Текущий период я бы назвал временем постепенного восстановления и перехода в режим ожидания. Поясню, почему все обстоит именно так. Ставки — ключевой фактор. Мы все видим, что ключевая ставка начала снижаться. Это убирает основную неопределенность, но эффект проявится не мгновенно. Пока же высокие ставки снижают доступность жилья и число потенциальных покупателей.

Кроме того, я бы отметил конкуренцию среди девелоперов. Предложение в ряде проектов не сокращается. Новые объекты продолжают вводить, что вынуждает застройщиков работать с мотивацией через акции, скидки и рассрочки, но не через тотальное снижение цен.

Приезжая в Сочи, я сам всегда смотрю на локацию, вид и инфраструктуру. Это универсальный подход. Сочи как был, так и остается привлекательным курортом с сильными премиальными надбавками за эти характеристики, что не дает рынку рухнуть.

Мой прогноз на ближайшее будущее, скажем, до 2026 года, следующий. В массовом сегменте ожидаю небольшое снижение цен или стагнацию в пределах 3–5%, если не появится внешний драйвер роста.

В бизнес- и комфорт-классе — удержание цены и возможный рост на 1–3% для качественных проектов от проверенных девелоперов.

В премиум-сегменте я уверен в росте на 3–6% при условии качественного вида, локации и инфраструктуры.

Мой прогноз основан на том, что рынок уже прошел низшую точку и начал медленное восстановление. Я уверен, что после 2026–2027 годов возврат к росту рынка будет сто процентов. Риск отката к уровню начала 2022 года я лично считаю маловероятным. Скорее, мы будем какое-то время двигаться “боковиком” с незначительными изменениями.

Сейчас стоит концентрироваться на ликвидных проектах, обращать внимание на макроусловия, инфраструктуру и виды. Рынок переживает переходный режим, но он обязательно вернется к росту. И подходить к нему нужно дифференцированно, понимая, что массовый сегмент и премиум живут по разным законам».