Ипотека запаздывает
Высокие ставки меняют рынок жилья
Высокие ставки по рыночной ипотеке, тормозившие первичный рынок недвижимости последние два с половиной года, стали очень медленно снижаться. Это немного оживило продажи на первичном рынке жилья. Но даже если ставки по ипотеке вернутся на уровень 2021 года, то спрос — нет: жилье уже сейчас стоит на 53% дороже, чем тогда. К тому же изменилось предложение: теперь строят в основном жилье премиум-класса.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным Frank RG, в сентябре этого года средние ставки по ипотеке снизились на 0,8–1,1 п. п., до 20,9–22,9%. На рынке новостроек средневзвешенная ставка составила 21,7%, на рынке готовых квартир — 21,6%, что на 0,9 п. п. ниже предыдущего месяца и соответствует значениям сентября 2024 года. Средневзвешенная ставка по семейной ипотеке сохраняется на уровне 6%.
В октябре ставки не изменились, поскольку банки активно закладывали в свои программы ожидание смягчения денежно-кредитной политики еще до начала цикла снижения ключевой ставки. «С начала года ставка ЦБ опустилась на 4,5 п. п., а ставки по ипотеке — на 8 п. п. На 31 октября средневзвешенные ставки на новостройки составили 21,24%, а на квартиры вторичного рынка — 21,22%. Снижение в пределах 0,5 п. п. было только по программам рефинансирования»,— констатируют аналитики ДОМ.РФ.
«В начале года среднее значение ставок по ипотеке достигало 30%»,— напоминает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Снижение оживило ипотечный рынок. «Объем выдач ипотечных кредитов по программам с государственной поддержкой в августе увеличился лишь на 7% к июлю 2025 года, а в сентябре сократился на 5% по сравнению с августом»,— говорит старший проектный лидер Frank RG, руководитель проекта «Ипотека» Ольга Филиппова.
По словам Руслана Сырцова, количество клиентов, которые могут позволить себе ипотеку на текущих условиях, становится все больше. Но они рассчитывают на дальнейшее снижение ставок, чтобы рефинансировать оформленные сейчас кредиты. «По базовому прогнозу ЦБ, в 2027 году ключевая ставка понизится до 7,5–8,5%. В этом случае клиенты смогут брать займы с учетом ожидаемой возможности выгодного рефинансирования через полтора-два года. Кроме того, многие покупатели оформляют на этот срок гибкие рассрочки, в том числе беспроцентные, и субсидированные кредиты»,— говорит господин Сырцов, добавляя, что такая стратегия позволяет сэкономить, так как к моменту снижения ставок по ипотеке жилье может значительно подорожать. «В связи со снижением ключевой ставки снижается привлекательность депозитов, и у вкладчиков растет интерес к рынку недвижимости. Многие берут ипотеку лишь на часть стоимости квартиры, что уменьшает обременение»,— отмечает он.
На продажах смягчение ипотечных ставок пока не очень отразилось.
В июне—сентябре 2025 года в «старой» Москве заключено около 19,3 тыс. сделок по договорам долевого участия (ДДУ), что сопоставимо с результатами аналогичного периода прошлого года (–2%), следует из данных «Метриум». «Рынок начал восстанавливаться по сравнению с результатами конца 2024-го — начала 2025 года, но до пиковых значений еще далеко»,— констатирует Руслан Сырцов. По его словам, есть объективные предпосылки для роста потребительской активности, но уровень покупательной способности населения при дорогих кредитах не позволяет рассчитывать на более позитивную динамику.
Рекордное количество ДДУ на первичном рынке было зарегистрировано в 2021 году — почти 900 тыс. В 2022 году цифра упала до 703 тыс. «Если ипотечные ставки по рыночным программам вернутся к значениям 2021–2022 годов, то есть 8–10% годовых, это простимулирует активность покупателей и количество сделок может приблизиться к значениям тех лет»,— не исключает президент GloraX Дмитрий Кашинский. По его наблюдениям, оживление уже происходит. Он приводит данные Росреестра за первое полугодие этого года: в России было заключено 315 тыс. ДДУ. «Это практически половина объема 2022 года, а в третьем и четвертом кварталах традиционно покупательская активность растет»,— напоминает он.
Осень — традиционный сезон роста спроса на рынке недвижимости, а в этом году его подогревают изменения льготных программ кредитования, которые вступят в силу 1 февраля 2026 года.
Так, семейную ипотеку можно будет брать только одну на семью (пока это могут сделать оба супруга) и только в регионе, где семья реально проживает по постоянной регистрации. «Многие покупатели ускоряют принятие решения о покупке жилья. В этом году покупательская активность на 10–15% выше, чем в прошлом. Но на статистику в прошлом году влиял опережающий спрос со стороны тех, кто хотел успеть взять ипотеку по программе с господдержкой, которая перестала действовать 1 июля прошлого года»,— рассуждает генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
Осознанные покупки
Структура спроса за последние несколько лет изменилась. Покупатели стали более рациональны. «В 2020–2021 годах рынок разогревала льготная ипотека, сейчас люди действуют осторожнее, оценивая долговую нагрузку, перспективы доходов, да и льготные программы стали адресными»,? говорит Дмитрий Кашинский. По оценке руководителя центра аналитики федеральной компании «Этажи» Ирины Пашковской, количество запросов на покупку квартир в новостройках относительно прошлого года выросло в 1,6 раза. «Покупатели стали более избирательны, в итоге в сделках рост не настолько высок, но есть: по сравнению с октябрем прошлого года он составил чуть более 30%. Сказывается эффект низкой базы прошлого года, но с середины этого лета спрос на строящееся жилье растет»,— рассказала госпожа Пашковская.
В структуре покупок заметно упала доля рассрочек. По данным «Этажей», 75,7% квартир в новостройках приобретается с привлечением заемных средств, 17,7% — за наличные, остальное — с использованием рассрочек. «Доля этого инструмента продаж с начала года сократилась почти в пять раз»,— подчеркивает госпожа Пашковская. По ее словам, в общем объеме заявок на сделки с привлечением ипотеки на новостройки приходится только 14%. «В будущем году с учетом новых ограничений в программе семейной ипотеки ее доля будет сокращаться. При снижении ключевой ставки эту долю отберут сделки за наличные и рыночная ипотека. Чтобы рыночная ипотека стала популярнее, ставки по ней должны опуститься ниже 14–15%. Для девелоперов в этом случае возникает риск перетока части покупателей на более доступный по цене вторичный рынок»,— рассуждает Ирина Пашковская.
Длительное время рынок первичной недвижимости был перенасыщен спросом, многие успели оформить льготные кредиты. «Количество тех, кто имеет на них право, сокращается, и ждать нового пика покупок квартир в строящихся домах не стоит из-за существенно возросших цен и объема реализованного опережающего спроса последних лет. Скачок покупательской активности при повышении доступности ипотеки будет, поскольку за последние 18 месяцев дорогих кредитов отложенный спрос накопился, но он не сравнится с триумфом первых лет действия льготной ипотеки»,— считает госпожа Пашковская.
Насколько мощным для рынка будет восстановительный импульс, предсказать невозможно. «Есть предпосылки как высокой активности клиентов на фоне периода откладывания сделок, так и сдержанной реакции. Цены в Москве в среднем выросли на 53% с сентября 2021 года»,— рассуждает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Денис Жалнин сдержан в прогнозах. «На рынок будет выходить больше проектов комфорт-класса с уникальными характеристиками, которые требуют тщательной подготовки продаж. Это не сравнится с легкостью, с которой заключались сделки в предыдущий период пикового спроса»,— поясняет он.
К чему готовы девелоперы
По данным ЕИСЖС, объем строящегося в России жилья превысил рекордные 120 млн кв. м. «Но это показатель потенциала, накопленного на первичном рынке за несколько последних лет. Последствия высокой ключевой ставки отразятся на рынке только в ближайшие один-три года»,— полагает Ирина Пашковская.
Главная проблема для девелоперов — отсутствие понимания дальнейшей динамики ипотечного кредитования.
«Строительной сфере нужна стабильность и прогноз как минимум на два-три года. Сейчас ставка умеренно снижается, но есть риски, что она снова начнет расти»,— отмечает госпожа Пашковская. «Есть тренд на сокращение вывода новых проектов. Основная причина — это неопределенность как стоимости проектного финансирования в условиях текущих темпов продаж, так и доступности ипотеки»,— подтверждает Денис Жалнин.
Сейчас доля затрат застройщиков на проектное финансирование (с учетом оплаты процентов) достигает 35–40% от себестоимости строительства. «Годом ранее этот показатель составлял порядка 30–35%, а вот в начале 2025 года достигал 45%. Существенный рост расходов на привлечение банковского капитала объясняется значительным повышением ключевой ставки, а также увеличением разрыва между "ключом" и ставкой по проектному финансированию с 3 п. п. до 6 п. п.»,— объясняет Руслан Сырцов. Сейчас многие банки предоставляют застройщикам средства под 21–22% годовых, что аналогично средней ставке по рыночной ипотеке для покупателей жилья. Существенное субсидирование ставки по проектному финансированию (обычно до размера ключевой ставки) предусмотрено только для девелоперов проектов комплексного развития территорий. «В Москве из 260 застройщиков, работающих на первичном рынке, их всего шесть, включая фонд реновации»,— напоминает господин Сырцов.
«ЦБ ухудшил прогноз по динамике ключевой ставки в 2026 году: в июле ожидалось снижение ставки в 2026 году до 12–13%, а теперь — до 13–15%. ЦБ заявляет, что снижение ставки может сопровождаться ужесточением денежно-кредитной политики. Эти сигналы заставляют застройщиков и дальше придерживаться выжидательной позиции»,— считает Ярослав Гутнов.
Объем запусков новых проектов зависит от смягчения денежно-кредитной политики, не отрицают в аналитическом центре ДОМ.РФ. «Застройщики с июня, когда начался цикл снижения ключевой ставки, наращивают темпы вывода на рынок новых проектов»,— следует из данных ДОМ.РФ. В октябре было запущено 4,7 млн кв. м новостроек, что на 15% больше, чем в сентябре, и на 2% больше в годовом выражении. Объем стал максимальным с марта 2024 года. Несмотря на то что накопленные с начала года запуски (33,1 млн кв. м за январь—октябрь) все еще ниже прошлогодних значений (–15% г/г), разрыв постепенно сокращается. Запуски за июль—октябрь (15,6 млн кв. м) уступают уровню прошлого года только на 2%, тогда как в первом полугодии (17,5 млн кв. м) отставание составляло 23%.
«По нашим прогнозам, в текущем году застройщики запустят 38–40 млн кв. м жилья. Компании продолжат наращивать запуск в 2026 году на фоне восстановления спроса. В соответствии с прогнозом Банка России по ключевой ставке ставка по ипотеке упадет ниже 15% не раньше середины 2026 года, что станет началом устойчивого восстановления рынка»,— прогнозируют в аналитическом центре ДОМ.РФ.