Ставки выше ожиданий
До 10% соглашений о покупке жилья в рассрочку расторгаются
Покупатели, приобретавшие один-два года назад жилье в рассрочку и рассчитывавшие на переход в ипотеку по низким ставкам, сегодня вынуждены искать альтернативные способы погашения долга. Им приходится брать траншевую ипотеку, договариваться с застройщиком о пролонгации соглашения или замене квартиры на меньшую. Пока девелоперы идут навстречу клиентам и доля расторжений не превышает 10%. Однако при сохранении высоких ставок по ипотеке доля клиентов, решивших отказаться от покупки, может вырасти до 20%.
Фото: Алексей Смагин, Коммерсантъ
Фото: Алексей Смагин, Коммерсантъ
Надежды покупателей новостроек, оформлявших жилье в рассрочку год-два назад, на переход в ипотеку по низким ставкам не оправдались. Сейчас, по данным Frank RG, средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам на первичном рынке составляет 6,45%. Для сравнения: в январе 2023 года она была 3,5%. По рыночным программам предложения в банках при покупке жилья на первичном рынке начинаются от 16,1%, на вторичном рынке — от 20%.
Невозможность перехода в ипотеку по низким ставкам стала сдерживать распространение рассрочек. Гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин оценивал долю рассрочек в начале года в домах со сроком сдачи в 2026–2027 годах в 35–40%. В августе—сентябре, по словам заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, показатель снизился до 10%, а в первой половине октября — до 6%. Ограничение выдач также помогает девелоперам снизить риски неплатежей по договорам рассрочки.
В GloraX удерживают долю рассрочек на уровне 10–15%. «Чтобы снизить риски потенциального расторжения договора, мы предлагаем клиентам досрочный переход на ипотечные программы и уведомляем клиентов обо всех анонсированных изменениях на ипотечном рынке»,— комментирует президент GloraX Дмитрий Кашинский.
«Доля рассрочки более 25–30% в объеме продаж — существенный риск для финансовой модели любого застройщика, поскольку в случае массовых расторжений или других форс-мажоров такой объем возврата заметно ударит по экономике проекта»,— отмечает Денис Жалнин. Он добавляет, что в компании «Люди» расторгается 2–3% договоров рассрочки, из них в связи с невозможностью оплаты — 1%. «Остальные расторжения происходят по объективным причинам: переезд в другой город или расторжение брака»,— уточняет эксперт.
По словам директора направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерия Кочеткова, 3% — средняя по рынку доля расторжений соглашений о рассрочке.
«Если ожидания дальнейшего снижения ставок не оправдаются и рыночная ипотека не подешевеет до условно приемлемых 10–12%, то доля расторжений может достигнуть 15–20%»,— не исключает эксперт. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов оценивает долю соглашений о рассрочке, расторгнутых по инициативе девелопера в одностороннем порядке (из-за невыполнения условий соглашения), в 8–10%.
Большинство тех, кто купил квартиру в рассрочку, гасят ее до окончания соответствующего соглашения. «Даже первый ежемесячный платеж по рассрочке обычно выше ипотечного, поэтому если бы финансово несостоятельные дольщики массово брали рассрочку, негативные последствия давно бы стали ощутимыми»,— считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
По подсчетам коммерческого директора ГК ФСК Ольги Тумайкиной, около 55% покупателей погашают рассрочку за счет наличных — из накоплений или после продажи другого имущества. «После окончания рассрочки 30% покупателей используют ипотечный кредит для полной оплаты цены договора. Остальные 15% приобретали квартиру с целью инвестиции. Эта категория клиентов реализует приобретенную недвижимость конечному покупателю до момента необходимости погасить полную стоимость договора перед застройщиком»,— поясняет госпожа Тумайкина.
У Татьяны Решетниковой другая статистика: 50% оформлявших рассрочку переходят на семейную ипотеку, 10% берут стандартную ипотеку, около 30% вносят остаток без привлечения заемных средств, в зоне риска на расторжение — порядка 10%.
«Часть тех, кто оформляет рассрочки, ждут ребенка и рассчитывают на семейную ипотеку в будущем. Многие подают заявку на рыночную ипотеку, чтобы проверить, какую сумму им может одобрить банк и одобрит ли кредит в принципе. А после отказа начинают закрывать помешавшие получению одобрения долги, кредитные карты и рассрочки, чтобы к сдаче дома не иметь проблем с оформлением кредита»,— добавляет госпожа Решетникова.
«Застройщикам невыгодно расторжение договоров с дольщиками, поэтому они стремятся предложить индивидуальное решение, программы ипотеки с дополнительным субсидированием или траншевую ипотеку»,— настаивает Руслан Сырцов. В отдельных случаях возможна пролонгация рассрочки. «Но на короткий срок. Совместные акции с банками в случае рассрочек организовать сложнее, поскольку большинство таких коллабораций подразумевают комиссионное вознаграждение банку, которое уже невозможно включить в стоимость объекта»,— отмечает Денис Жалнин.
После рассрочки
Льготные ипотечные программы являются сейчас главным драйвером рынка недвижимости и делают переход с рассрочки на ипотеку экономически приемлемым. «Но использование семейной или IT-ипотеки возможно не во всех сценариях, поэтому клиенты также используют стандартную ипотеку как инструмент погашения задолженности перед застройщиком, а в дальнейшем рефинансируют кредит на более выгодных условиях»,— говорит Ольга Тумайкина.
Сейчас ежемесячный платеж по рыночной ипотеке на квартиру в новостройке (срок кредита 30 лет, первоначальный взнос 20%, цена недвижимости 15 млн руб., ставка 16,1%) по расчетам калькулятора на «Банки.ру» составляет 162,3 тыс. руб.
Альтернативой может стать траншевая ипотека. «Ипотечный кредит выдается покупателю частями, что позволяет сократить расходы на оплату ежемесячных платежей в течение льготного периода»,— напоминает Ольга Тумайкина.
По словам Дмитрия Кашинского, возможен переход на ипотеку с субсидированием ставки застройщиком в течение следующих одного-двух лет. «В этом случае увеличится стоимость приобретаемого лота, но у покупателя будет посильный ежемесячный платеж, пока он ждет снижения ключевой ставки для последующего перехода на рыночную ипотеку»,— разъясняет он. Если у покупателя есть в собственности другая недвижимость, девелопер может помочь с ее продажей через брокеров. Вырученные средства клиент сможет направить на погашение рассрочки.
«В исключительных случаях в момент перехода с рассрочки на рыночную ипотеку можно поменять лот на меньший по площади. Например, клиент покупал трехкомнатную квартиру, но платежи по рыночной ипотеке за нее оказались слишком велики, а за двухкомнатную — будут по силам»,— продолжает господин Кашинский.
Если ни один из вышеописанных сценариев по какой-то причине клиенту не подходит, то он либо расторгает договор с застройщиком, либо перепродает квартиру по переуступке.
По оценке Дмитрия Кашинского, среди клиентов, которые не могут погасить рассрочку и перейти на рыночную ипотеку, лишь 20% перепродают купленную квартиру.
Остальные 80% клиентов с помощью девелопера находят оптимальное решение и сохраняют за собой ранее выбранный лот.
Покупатель, не справившийся с выплатой рассрочки, может продать квартиру с переводом долга на покупателя только теоретически, считает Валерий Кочетков. «Невозможно реализовать эту жилплощадь по той цене, за которую ее приобрели. Любые улучшения условий покупки — субсидированная ипотека или рассрочка — приводят к росту цены объекта на 15–20%. Продать по стоимости выше рынка не удастся, придется снижать, тем более квартира переходит на вторичку, где цены ниже»,— поясняет Валерий Кочетков. Он оценивает долю квартир, купленных в рассрочку и затем выставленных на продажу с переводом долга на покупателя, в 5–7%.