Гостиничная перестройка
Номера в отелях разрешат выкупать, но запретят в них жить
Минэкономразвития и Минстрой разработали поправки к закону о долевом строительстве многоквартирных домов, согласно которым гостиничные номера можно покупать по договорам долевого участия, но собственникам номеров запретят жить в них на постоянной основе. Пока не накопится практика применения этого закона, участники рынка затрудняются оценить все влияние, которое он может оказать на рынок.
Фото: Getty Images
Фото: Getty Images
«В теории может произойти существенная перестройка сегмента апарт-отелей. Он потеряет часть клиентов, лишившихся возможности распоряжаться помещениями. Это, в свою очередь, сократит общий объем сегмента рынка, но, возможно, приведет к появлению аналогов в другом статусе»,— размышляет директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.
Сейчас сегмент сервисных апартаментов в России развит очень неравномерно. Среди прочих выделяется рынок Санкт-Петербурга, но в части интересных регионов он не развит вообще или развит минимально. «С другой стороны, развитие нового и потенциально эффективного инструмента финансирования отелей в условиях дорогого заемного капитала, в том числе и отелей в развивающихся локациях, это важная мера для развития рынка гостиничной недвижимости»,— не исключает господин Кокорев.
Фактически инициатива Минэкономразвития и Минстроя закрепляет сложившуюся практику, полагают эксперты. «Сегодня часть отельных проектов реализуется по 214-ФЗ с эскроу. Речь о легитимации и распространении механизма долевого участия на гостиничный сектор на уровне отрасли. Нововведение призвано четко разграничить сегменты отелей, апарт-отелей и квазижилья»,— говорит заместитель генерального директора курорта «Лучи» Ольга Нарт.
По словам заместителя генерального директора сети апарт-отелей YES Антона Агапова, рынок давно нуждается в разграничении этих двух продуктов. «Квазижилье — это апартаменты, в которых живут без постоянной регистрации и полноценной социальной инфраструктуры. А сервисные апартаменты — изначально инвестиционный продукт, и их главная задача — приносить владельцу стабильный пассивный доход. Поправки должны законодательно разделить эти понятия»,— полагает он, добавляя, что сервисные апартаменты, по его мнению, не имитируют жилье, а работают в правовом поле гостиничного бизнеса и оказывают гостиничные услуги. «Речь идет об отеле, а не о жилом фонде»,— подчеркивает господин Агапов.
По мнению законодателей, запрет на постоянное проживание собственника в этом контексте не ограничение, а фундаментальная основа бизнес-модели. Он защищает инвестиционную природу актива и гарантирует, что объект будет использоваться строго по назначению и находиться под управлением профессионального гостиничного оператора.
«Новый законопроект призван разграничить качественные гостиничные проекты, полностью соответствующие требованиям современных отелей, от аналогов, которые не всегда этим требованиям соответствуют»,— согласна Ольга Нарт.
На фоне роста внутреннего туризма это особенно актуально. «Во многих городах-миллионниках и популярных туристических направлениях остро ощущается нехватка качественного номерного фонда, отвечающего растущим запросам гостей. Спрос со стороны путешественников закономерно смещается в сторону апартаментов, которые предлагают больше пространства, комфорта и возможностей для длительного проживания, сравнимых с домом. Именно этот сегмент сегодня является одним из самых динамично растущих»,— считает Антон Агапов.
Спрос на сервисные апартаменты сформировался более десяти лет назад. Рынок продолжает развиваться, демонстрируя устойчивый интерес двух ключевых групп. «Со стороны частных инвесторов — это запрос на пассивный доход, альтернативный классическим финансовым инструментам. А со стороны девелоперов — прямая заинтересованность в строительстве апарт-отелей, рентабельность и управляемость которых уже доказана практикой. Законодательное оформление лишь даст этому устойчивому тренду четкие правовые рамки для дальнейшего роста»,— считает господин Агапов.